住宅ローンを払えないときには、競売か任意売却かを選択することとなります。
どのような違いがあるのか、このページでご紹介します。
競売と任意売却の違い
目次
競売について
一般的に住宅ローンを払えなくなると、借入先である銀行等の金融機関は裁判所を通じて強制的に担保不動産を売却し、その売却代金からローン残額を回収する“競売手続き”を行います。
競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者をオークション形式で決定します。競売には様々なデメリットがあるため、「自宅を競売にしたくない、何か方法は無いか」というお問合せを多くいただきます。
売れる見込み金額
競売の場合、落札価格は一般の不動産市場の7～8割程度の金額になってしまう例が多数です。
なぜなら競売は、入札方式であるため一番高い金額で入札した人が落札するシステムがあるため、物件を希望の金額で売却することが難しくなってしまいます。
一方で任意売却では、市場価格に最も近い金額での売却が可能になります。
これにより、売却金額は任意売却の方が競売よりも高額になるということが言えます。
競売に比べてローン残高が少なくなるので、今後の生活の見通しを立てやすくなるでしょう。
裁判所が関与するかどうか
競売の場合には裁判所の関与のもとに不動産が強制的に売却される、あなたの意向に柔軟に対応してはくれません。 一方で、任意売却の場合、裁判所とは関係がないため、債務者（借入先の金融機関）と金融機関が一緒になって不動産を売却できます。 そのため、債権者との話し合いを行なった上で、調整しながら手続きを進めていきます。
プライバシーへの影響
競売になると、インターネットや情報誌に競売物件として自宅の情報や写真が掲載されます。
裁判所の執行官が自宅周辺の様子を確認したり、入札を検討している不動産業者が家の周りをうろついて近隣に状況を聞いたりする場合があります。
任意売却では通常の卯h堂さんの売却と同様に家を売却するだけなので、周囲の近隣には任意売却だと知られることはほどんどありません。
そのため競売に比べて任意売却の方では、プライバシーの確保ができると言えます。
資金は一切受け取れない
任意売却は金融機関の了承のもとで行われ、売却代金から諸費用の配分が認められます。
債権者との話し合いにより諸費用の中に引っ越し代金を含めることを認められる場合もあります。
そのため、任意売却では債務者が資金をより多く受け取ることができる事例がたくさんあります。
しかし競売の場合は、売却代金は全て債務の返済に充てられ、多くの場合は、債務者が売却による資金を受け取ることはできません。
税金等の滞納について
税金滞納による差押さえの場合、任意売却によって税金を清算することも可能です。
競売の場合は、競売費用と住宅ローンの返済に売却金額が優先して充てられるため、多くの場合は手元に資金が残らないため、税金を滞納してしまった金額はそのまま残ります。
税金の滞納について注意していただきたいのが、税金滞納は自己破産を行なっても免責される訳ではありません。
立ち退きについて
任意売却の場合は、「リースバック」という対応を行うことで、自宅を売却した後もマイホームに引き続き住み続けることが可能です。
しかし競売を行なった場合は、自宅は強制的に売却されるため、必ず立ち退かなければなりません。
仮に自宅に住み続けようとしても、裁判所は強制執行を行うことで退去させます。
実際に強制執行が行われる際には、執行官の立ち会いのもと、強制執行業者により家具や荷物が運び出されてしまいます。
