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競売と任意売却の違い

住宅ローンを払えないときには、競売か任意売却かを選択することとなります。
どのような違いがあるのか、このページでご紹介します。

競売と任意売却の違い

競売について

一般的に住宅ローンを払えなくなると、借入先である銀行等の金融機関は裁判所を通じて強制的に担保不動産を売却し、その売却代金からローン残額を回収する“競売手続き”を行います。
競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者をオークション形式で決定します。競売には様々なデメリットがあるため、「自宅を競売にしたくない、何か方法は無いか」というお問合せを多くいただきます。

売れる見込み金額

競売の場合、落札価格は一般の不動産市場の7~8割程度の金額になってしまう例が多数です。
なぜなら、競売は、入札方式により一番高い金額で入札した人が落札するシステムであるからです。
任意売却では、市場価格に最も近い金額での売却が可能になり、売却見込み金額は任意売却の方が高額になります。競売に比べてローン残高が少なくなるので、今後の生活再建の見通しが立てやすくなります。

裁判所が関与するかどうか

競売の場合には裁判所の関与のもとに不動産が強制的に売却され、あなたの意向に沿うものではありません。一方、任意売却の場合、裁判所とは無関係に債務者と金融機関が共同して不動産を売却できます。そのため、債権者(借入先の金融機関)との話し合い・調整のうえで手続きを進めていきます。

プライバシーへの影響

競売になると、インターネットや新聞に「競売物件」としてご自宅の情報や写真が掲載されます。裁判所の執行官が家にやってきて様子を確認したり、入札を検討する不動産業者が家の周りをうろついて近隣住民に状況を聞いたりするケースもあります。
任意売却では普通に不動産を市場で売却するだけなので、周囲の方には任意売却だということを知られることが、まずありません。

資金は一切受け取れない

任意売却は金融機関の了承のもとで行われ、売却代金から諸費用の配分が認められます。債権者との話し合いにより諸費用の中に引っ越し代を認める場合もあり、債務者が資金を受け取るケースも多くあります。

しかし競売の場合は、売却代金は債務の返済に充てられ、多くの場合、債務者が資金を受け取ることはできません。

競売で資金は一切受け取れない

税金等の滞納について

税金滞納による差押さえの場合、任意売却によって税金の清算も可能です。競売の場合は、競売費用と住宅ローンの返済に売却金額が優先して充てられるため、多くのケースで税金の滞納はそのまま残ります。
しかし、注意していただきたいのが、税金滞納は自己破産によっても免責される訳ではありません。

立ち退きについて

任意売却の場合、リースバックという解決方法により、売却後も引き続き住み続けることが可能です。ですが、競売の場合は、必ず立ち退かなければなりません。
仮に自宅に居座ろうとしても、裁判所は強制執行を行い、退去させます。実際に強制執行が行われる際には、執行官の立ち会いのもと、強制執行業者により家具や荷物が運び出されます。