任意売却ができないケースとは？
任意売却とは、債権者（金融機関など）の了承のもと、住宅ローンの返済途中で自宅を売却する手続きのこと。住宅ローンの返済が困難になってしまった方にとって、競売を避けるための有効な手段の一つとなります。
ただし、任意売却は希望すれば誰でもできるというわけではありません。住宅や住宅ローンには様々な権利者が関与しているため、任意売却を進めるためには多くの専門的な交渉や合意形成が必要となります。
当ページでは、任意売却したくてもできないケース、認められないケースなどについて詳しく解説していきます。
債権者の同意が得られない
任意売却は、債務者の一存で行える手続きではありません。債権者の同意があって初めて行うことができる手続きです。そのため、債権者が拒絶すれば、任意売却はできません。債権者が拒絶する主な理由には、例えば次のようなものがあります。
後順位抵当権者がいる場合
お金を借りる際、住宅を抵当に入れることは一般的ですが、その住宅の抵当権者は一人とは限りません。
例えば、住宅ローンを借りる際に最初の抵当を入れ（一番抵当）、その後、事業資金の融資の際に重ねて抵当に入れる（二番抵当）など、同じ住宅に抵当権者が複数いることが多々あります。一番抵当以外の抵当権者を、後順位抵当権者といいます。
抵当権には上位にあるほど優先されるという原則があるため、債務者が任意売却で得た資金は、多くが一番目の抵当権者に回る可能性があります。任意売却には抵当権者全員の同意が必要ですが、もし抵当権者が一人ではないならば、後順位抵当権者に任意売却を反対される可能性があるでしょう。
ローンの返済が順調な場合
任意売却は、住宅ローンの返済の滞納が続いた債務者に向けた救済策、という側面もあります。そのため、ローンの返済が順調な方（＝着実に金利を支払ってくれる方）に対しては、債権者たる金融機関は任意売却を認めない可能性が考えられます。
もし任意売却が認められたとしても、ローンの残債の一括返済を求められる場合がありますので、債務者にとってもあまりメリットはないといえるでしょう。
債権者に対して不誠実な姿勢を見せていた場合
督促状を送っているにも関わらず無反応だったり、過去に債権者とトラブルがあったりなど、債権者に対して不誠実な姿勢を見せている債務者に対しては、金融機関が任意売却に同意しない可能性があります。
共同名義人や連帯保証人全員の同意が得られない
任意売却は、対象となる住宅の所有者本人しか行うことができません。ただし、住宅の所有者が一人とは限らない点に注意が必要です。
例えば共同名義人がいるケース。共同名義人とは、同じ住宅の所有権を持つ本人以外の人のことです。配偶者や親などが共同名義人として名を連ねているケースがありますが、任意売却をする場合には、その共同名義人全員の同意を得る必要があります。
あるいは、連帯債務者や連帯保証人がいるケース。連帯債務者とは、金融機関に対しての返済義務を同じように負う人のことで、連帯保証人とは、債務者が返済不能となった時に代わって返済する人のことです。任意売却を行う場合には、これら連帯債務者や連帯保証人の同意を得なければなりません。
共同名義人・連帯債務者・連帯保証人のうち一人からでも拒絶されれば、任意売却を行うことはできないのです。
物件の内覧や情報公開ができない
任意売却は、一般の不動産売買と同じプロセスで売却活動が行われるため、内覧を希望する人が現れます。内覧をせずに購入を決める人はいない、と考えたほうが良いでしょう。
そのため、内覧できる状態の住宅でなければ、内覧はおろか住宅の画像や重要事項の説明など、売却のための大事な情報を公開することすらできません。また、同居者がいる場合には、内覧に対する協力も必要となります。
参考までに、内覧できない状態の住宅とは、例えば「修復ができないほど屋根が破損している家」「住宅は建っているものの支柱が損傷している家」「傾いている家」「建築違反の家」などです。
その場合でも、解体前提の物件であれば、内覧できない状態でも任意売却ができる可能性はあります。しかし、居住を希望している人は購入してくれないため、売却成立の可能性が狭められることになります。
売却してもローン返済の目途が立たない
売却してもローン返済の目途が全く立たない場合、債権者は任意売却に同意しない可能性があります。
売却代金がローンの残債を上回ることをアンダーローンといいますが、アンダーローンの場合には、債権者は残債の全額を回収できる見込みが高いため、問題なく売却に応じてくれるでしょう。一方で、売却金額がローンの残債を下回るオーバーローンの場合で、かつ残債の額が著しく大きい場合には、債権者から残債の返済が困難と判断され、任意売却に同意してもらえない可能性があります。残債の完済する目途が全く立たず、任意売却にも応じてもらえない場合には、自己破産を選択肢に入れる必要があるでしょう。
ただし、たとえ残債が大きめであったとしても、債権者に対して残債の具体的な返済計画を提出し、その計画に無理がないと債権者が判断すれば、任意売却に同意してもらえる可能性があります。債権者との繊細な交渉が必要となるため、不動産会社などの専門家とともに返済計画を作成したほうが良いでしょう。
任意売却を成立させる時間的余裕がない
住宅ローンを滞納したとしても、すぐに競売手続きに入るわけではありません。実際に競売がスタートする時期は、滞納が始まった時から起算しておおむね1年～1年半後になります。
半年ほどのタイムラグがある理由は、債権者が裁判所へ競売の申立てを行うタイミングが異なるからです。競売の申立てを行ってから実際に競売入札に入るまでの期間は約6ヶ月。つまり、住宅ローンの滞納から6ヶ月後に競売申立てが行われれば、プラス6ヶ月後（滞納から1年後）に競売入札が始まり、住宅ローンの滞納から1年後に競売申立てが行われれば、プラス6ヶ月後（滞納から1年半後）に競売入札が行われることになります。
競売入札が始まると、競売を止めることはできません。厳密にいえば、競売入札予定日の前日になると、競売は止められません。つまり、任意売却を成立させるためには競売入札予定日の2日前までに決済を完了させなければならないということです。
任意売却を行う際には、このタイムリミットを強く意識しなければなりません。売却活動期間が短ければ、タイムリミットまでに売却できない可能性があるでしょう。また、仮にタイムリミットまでに買主が現れたとしても、買主の住宅ローンの審査が下りる前に競売入札を迎えてしまうかもしれません。
任意売却成立の可能性を高めるためには、早めに不動産会社に相談することが非常に大切なのです。
そもそも買い手がつかない
任意売却は、一般の不動産市場を通じて行われます。そのため、他の不動産物件と同様に「買い手がつかない」というリスクは常にあります。買い手がつかない主な理由は、例えば次のようなものです。
物件の価値に対して売却価格が高い
任意売却での売却価格は債権者（金融機関や保証会社）に最終決定権があります。債権者である以上、少しでも多くの債権を回収するため、売却価格を高めに設定する可能性があります。
もちろん、長く待ち続ければやや高めの価格でも売却できる可能性はありますが、任意売却にはタイムリミットがあることから、買い手が現れないようであれば売却価格を柔軟に見直すことが大切。ですが、売却価格の見直しに債権者が同意しなければ、最終的には売れずに競売へと流れる可能性があります。
建築基準法に違反している
家を建てた当初は合法建築だったものの、その後の増築・改築などにより、容積率や建蔽率の点で違法建築になってしまうケースがあります。そのような物件の場合、買主は金融機関からの融資を受けにくくなるため敬遠され、任意売却に至らないことがあります。
他にも、山間部などの不便な立地にある物件・雨漏りなどが著しい瑕疵のある物件・事故物件などは、買い手がつかないまま競売を迎えるリスクが高いといえるでしょう。
任意売却ができないとどうなるのか
強制的に競売にかけられる
任意売却ができなかった場合、物件が差し押さえられ、差押債権者（さしおさえさいけんしゃ）からの申立てにより競売手続きが開始となります。申立てから約半年後に競売入札日を迎え、競売が成立すれば債務者は物件を明け渡すことになります。
競売には多くのデメリットがあるので、できれば避けたいものです。主なデメリットを見ておきましょう。
市場で売却するよりも安い金額で落札される
競売で落札される価格は、同じ物件を一般市場から売却した場合の価格に比べ、約60～70%に下がると言われています。売却価格が下がれば、その分、残債の額が大きくなるということでもあります。
家を明け渡さなければならない
任意売却であれば、買主に大家さんになってもらうことで引き続き同じ家に住み続けることが可能ですが（リースバック）、競売の場合、指定の期日までに家を出ていかなければなりません。
任意売却の場合、債権者から引越し費用や当面の生活費などを売却代金の一部から出してもらえる可能性がありますが、競売の場合は引越し費用も生活費も出してもらえません。 競売の情報は、裁判所を通じて広く一般公開されます。所有者の氏名は公開されないものの、住所や物件概要などを通じ、競売にかけられていることが近所の人たちに知られる可能性があるでしょう。 競売による代金で住宅ローンを完済できない場合には、債権者から残債の一括返済を求められることがあります。 なお、競売で落札された後であっても、理論的には、落札者が代金を支払うまでの間に任意売却を成立させることは可能です。ただし、その場合は落札者や債権者の合意が必要となるため、成立させるのはかなり困難だといえるでしょう。 競売は市場価格より安価に売却されることが殆どなので、代金で住宅ローンの残債を完済することは極めて困難。多くの場合、残債を抱えた状態で第二の人生を歩むことになります。 残債は原則として一括返済となりますが、債権者との協議次第では分割返済が認められることもあります。いずれの方法でも完済ができれば問題ありませんが、もし完済の目途が立たなければ、自己破産になる可能性があるでしょう。 自己破産になると残債からは解放されますが、生活に必要な最低限のものを残して財産が没収されるため、必ずしも生活が楽になるとは限りません。また、いわゆる「士業」や保険外交員、調理師など、特定の仕事に対して「資格制限」が課され、一定期間（3～8ヶ月）はその仕事に就くことができません。 さらには、信用情報に傷が付くため（ブラックリスト）、以後5～10年はクレジットカードやキャッシングなどを利用できなくなったり、新たにローンを組んだりすることができなくなります。 そして何より、自己破産によって借金から解放されるのは破産した本人だけなので、連帯保証人がいる場合には、返済義務が連帯保証人に回ってしまいます。信頼して保証人になってくれた人を裏切るような行為ともいえるため、注意が必要です。 任意売却を行う前提として、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。不動産会社は成果報酬システムなので、媒介契約を結んだ時点では手数料はかかりません（売却が成立したら手数料が発生）。 ただし、媒介契約には3種類あるため、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で任意売却に向いたタイプの媒介契約を結ぶ必要があります。 複数の不動産会社と同時に結べる媒介契約です。売主は自分で買主を探す活動をすることもできます。 不動産会社には、物件情報をレインズ（※）に登録する義務も、売主に営業活動の状況を報告する義務もありません。 ※レインズとは、不動産会社のみが使用でき、物件情報の登録・確認ができるネットワークシステムのことです。 一つの不動産会社としか結べない媒介契約ですが、売主は自分で買主を探すこともできます。 不動産会社には、契約から7日以内にレインズへ物件情報を登録する義務が生じます。また、2週間に1回の頻度で、売主に営業活動の状況を報告する義務があります。 一つの不動産会社としか結べない媒介契約で、売主が自分で買主を探すこともできません。 不動産会社は、契約から5日以内に物件情報をレインズに登録する義務があります。また、1週間に1回の頻度で、売主に営業活動の状況を報告する義務があります。 任意売却を依頼したものの、不動産会社からの報告や動きに不安が生じた場合は、媒介契約の種類を今一度確認してみると良いでしょう。 以上、任意売却ができないケースについて詳しく解説しました。 任意売却を成功させるには、何より早めに不動産会社に相談することが大切です。タイムリミットのある売却活動だからこそ、実績豊富で動きがスピーディな不動産会社に相談するようおすすめします。 当社ECエンタープライズは、任意売却専門の不動産会社です。任意売却が厳しいのではないかと思われた案件についても、これまで多くを成立させてきた実績がございます。 時間的に余裕のある方はもとより、タイムリミットが近づいている方も、ぜひ諦めずに当社までご相談ください。 以下のページでは、これまで当社が手がけてきた任意売却の事例をご紹介しています。ぜひ参考にしていただければ幸いです。
近所の人たちに知られる可能性がある
債権者から残債の一括返済を求められることがある
完済できない場合は自己破産になる
【番外編】任意売却できる場合も、媒介契約の種類に注意
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
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