来月の住宅ローンが払えない、住宅ローンを何回か滞納して督促状が届いている、今後住宅ローンを払い続けられるかどうか不安、そんなお悩みを抱えていませんか？
その悩み、任意売却で解決できるかもしれません。ここでは、住宅ローンに関する様々な悩みを取り上げてご紹介しています。
住宅ローンの返済に困ったら
任意売却
住宅ローンを滞納すると
どうなる？
住宅ローンを滞納し続けると、これまで分割で支払っていた権利（期限の利益と言います）を失います。これにより、債権者は一括返済を求めます。そのまま何もせず、放置しているとやがて自宅が強制的に競売にかけられてしまいます。
競売になると、通常よりも安い価格で不動産が売り捌かれ、売却費用はあなたの元に一切返ってきません。
住宅ローンを払えなくなる原因は？
住宅ローンの返済が難しくなったきっかけはほとんどの方がこの3つに当てはまります。
あなたと同じように、急な状況の変化によって住宅ローンの返済が厳しくなっている方は少なくありません。 皆様の住宅ローンを滞納する理由をお聞きし、しっかりと現在の状況やお客様の心境を詳しくお聞きすることにより、今後の対処方法を一緒に考えていく一つの大事なポイントとなります。
住宅ローン滞納後に債権者からの
一括返済の要請について
住宅ローンを一定期間（最短3ヶ月）滞納すると、金融機関（債権者）から一括返済の要請が来ます。
これは、これまで分割で支払うことができる権利（「期限の権利」と言います）を失ったからです。権利がなくなることにより、債権者は一括返済を求めます。
「期限の利益」は、債務者の破産手続き、支払い停止、支払い不能などで失ってしまいます。
住宅ローンの滞納は、期限の利益を失う事由に該当しますので、債権者はある一定の期間を経て、債務者に催告書を送付します。
債権者からの催告書には、「○月○日に支払いがありませんでした。よって、期限の利益を喪失しましたので、一括で支払うように催告します」と書かれた通知が届きます。
これが届くと分割払いができなくなり、債権者は競売への手続きへ入っていくのです。
競売になるとどうなるのか
住宅ローンを一定期間（最短3ヶ月）滞納すると、金融機関（債権者）から一括返済の要請が来ます。
これは、これまで分割で支払うことができる権利（「期限の権利」と言います）を失ったからです。権利がなくなることにより、債権者は一括返済を求めます。
「期限の利益」は、債務者の破産手続き、支払い停止、支払い不能などで失ってしまいます。
住宅ローンの滞納は、期限の利益を失う事由に該当しますので、債権者はある一定の期間を経て、債務者に催告書を送付します。
債権者からの催告書には、「○月○日に支払いがありませんでした。よって、期限の利益を喪失しましたので、一括で支払うように催告します」と書かれた通知が届きます。
これが届くと分割払いができなくなり、債権者は競売への手続きへ入っていくのです。
住宅ローンは、滞納何ヶ月で
競売になるのか？
競売までの期間は、住宅ローンの月々の支払いが滞ってから４ヶ月〜６ヶ月です。また、「競売開始決定通知」が届いてから、最短４ヶ月ほどで不動産は強制的に売却されてしまいます。結果的に住宅ローンの支払いが滞り始めてから早くて８ヶ月ほどで不動産を強制的に手放す可能性もあり得ます。
競売の流れについては、下記ページで詳しくご紹介しております。
競売とは？
競売になるケース
住宅ローンを滞納した時
そもそも住宅ローンは、分割で返済をすることを前提とした“借金”です。多くの方は20年～35年の返済期間を組みます。毎月、滞ることなく返済していれば何も問題はありません。しかし、３ヶ月以上滞納すると、金融機関は競売の手続きを始めます。
カードローンや借金の返済が
できなくなったとき
不動産を担保としていないケースであっても、競売は申し立てられます。例として、カードローンや消費者金融などからの借金も、同様に滞納を続けてしまうと競売になってしまいます。
マンションの管理費を
滞納したとき
マンションの管理費や修繕積立金の滞納が続いた場合も、競売を申し立てられます。同じマンション内の他の住民との公平性が保たれなくなるため、そのマンションの管理組合が申し立てるのです。
固定資産税を滞納したとき
固定資産税等の税金の滞納が続いた場合は、市役所、区役所や国が「公売」と呼ばれる手続きをします。競売と比較すると公売は、手続きが簡易なこともあり進行が非常に速いと言えますので注意が必要です。
最初の相談先はどこ？
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任意売却専門業者
任意売却は、通常の不動産売却と同じ流れで行われます。しかし、実際は不動産売却の中でも不動産取引や様々な法律に関する専門知識、金融機関・購入者との粘り強い交渉力が必要となってきます。そのため、任意売却でより良い結果を出すには、任意売却の相談を専門的扱っている不動産会社を選び相談してみてください。
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銀行
住宅ローンの返済が厳しくなってきたが、住宅ローンの完済を目指し、家を守り続けたい。そのような場合であれば借入先の銀行に任意売却の相談に行くと、ローンの借り換え、返済計画の見直し、返済を続ける方法を模索するケースが多くなります。
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弁護士
任意売却を専門としている弁護士であれば、適切な相談先として全く問題はありません。しかし、相談するにも料金が発生してしまいます。そのため、無料で相談に乗ってくれる不動産会社を探すことが現実的です。
競売を回避する方法
競売を取り下げて回避するには、下記の2つの方法しかありません。
そもそも、住宅ローンを一括返済できていれば、滞納になりません。そのため、多くの人が任意売却を選択します。ほとんどの金融機関が任意売却を肯定的に認めていますが、その期限を「入札開始日の前日まで」としています。これは、競売の開始が決定してから３〜４ヶ月後になります。
しかし、任意売却が完了するまでには多岐にわたる手順が必要です。特に、リースバックを希望するお客様は、住宅ローンを組むための審査が１ヶ月ほどかかることもあり、時間的な余裕はありません。そのため任意売却を成功させるためには、早いご相談をお勧めします。
まだ住宅ローンを滞納していない方
まだローンを滞納していないけれど、住宅ローンが払えない不安を感じている方がとるべき対策は下記になります。住宅ローンが払えなくなり、滞納をし続けると競売にかけられ、家を失うだけでなく多額の借金まで手元に残ってしまう可能性も少なくありません。
住宅ローンを滞納する前でしたら、時間的な余裕も比較的あり選択肢も増えます。
- ●長期的に考えて、より金利の低いローンに借り換えることで返済額を減らす
- ●金融機関へ相談することにより、返済計画の見直しを依頼する
- ●金融機関に、ローンを組む際に加入した保険が適用できないか確認する
- ●不動産会社の仲介により、家を売却する
住宅ローンを返済できなくなってしまった場合の間違った対処法は、消費者金融から借り入れをする・親族からお金を借りる・見通しがない状態で返済を続けるなどが挙げられます。
まずは、諦めないことが大切です。早まらないで、しっかりと計画を立てつつ、あらゆる方法と選択肢を検討しましょう。
住宅ローンを滞納中の方
金融機関によりますが、早ければ滞納後3ヶ月で、競売への手続きが始まります。具体的には、住宅ローンを分割で支払う権利を失います。（＝期限の利益喪失） これ以後は分割返済は認められません。
任意売却が成立するまで平均1ヶ月～3ヶ月かかります。競売になってしまうと、どうすることもできません。現在滞納されている方で、住宅ローンの残額全額を返済できない方は、1日も早くご相談下さい。
愛着のある自宅を手放したくない、引越し代を手元に残したい、税金の滞納を清算したい等、お仕事やご家族の状況によって希望される解決の形も異なります。
どのような解決方法を選ばれるにしても、早期にご相談頂くことで可能性が広がります。
