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競売とは

一般的に住宅ローンを払えなくなると、借入先である銀行等の金融機関は裁判所を通じて強制的に担保不動産を売却し、その売却代金からローン残額を回収する“競売手続き”を行います。
競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者をオークション形式で決定します。競売には様々なデメリットがあるため、「自宅を競売にしたくない、何か方法は無いか」というお問合せを多くいただきます。

競売の流れ

競売は、次のような流れで行われます。

  • 住宅ローンを滞納すると
    一括返済を求められる

    住宅ローンを3〜6ヶ月分滞納すると、これまで分割で支払っていた権利(期限の利益と言います)を失います。これにより、債権者は一括返済を求めます。

  • 保証会社が代わりに弁済する

    住宅ローンの一括返済をできない場合がほとんどですので、保証会社が金融機関に返済します。これを「代位弁済」といいます。その結果、保証会社が債務者に返済を求めることになります。 保証会社の担当者から任意売却を勧められることもありますが、保証会社に対して一括返済できない場合に、競売手続きが進められます。

  • 競売開始決定の通知が届く

    保証会社が競売の申し立てをすると、裁判所から債務者に届くのが「競売開始決定の通知」です。

  • 現況調査が実施される

    「競売開始決定の通知」が届いた後に、競売の対象となる不動産がどのような状態かを把握するために、現況調査が行われます。この現況調査をもとに、評価書が作成され、裁判所に提出されます。

  • 入札の実施

    現況調査報告書、評価書、物件明細書などの必要書類が準備できると、債務者に「期間入札の通知」が送付されます。その後、入札が行われます。

  • 売却許可決定

    落札者が決まると、審査後に、当該不動産の購入が認められ、売却されます。

最近では、滞納を始めて4~6ヶ月程度で競売になることが多い傾向にあります。 裁判所から競売開始決定通知が届いてから、最短約4ヶ月で不動産は強制的に売却されてしまいます。

競売までの流れ

競売のデメリット

競売には相場の約60~70%の価格で売られるため、住宅ローンの債務が残ってしまう場合がほとんどです。そして、債権者に寄り添って対応することはないため、残債務の一括返済を迫られ給与を差し押さえられる恐れもあります。

また、競売によって得た売却代金はすべて抵当権者への返済に充てられるので、引っ越し代を自ら用意する必要があります。競売での落札後に、自宅にそのまま住み続けることは不法占拠にあたるため、裁判所からの強制立ち退きを執行もされる可能性もあり得ます。

更に、精神的ダメージも小さくありません。というのも、競売に掛けられると裁判所の執行官等が自宅調査を始め、落札目当ての不動産業者からも自宅周辺の状況の確認が行われます。 情報誌やインターネットなどで物件写真が公開されるため、競売になったことが近隣に知られてしまうのも精神的に大きな苦痛となります。

競売が向いている人

通常、競売により不動産を売却したとしても債務は残ってしまいます。しかし、自己破産では原則借金の支払い義務が免除されますので、売却したのちにローンを返済することを考える必要がありません。そのため、自己破産を予定している方にとっては向いていると言えます。

任意売却とは異なり引越し代は出ませんが、自己破産でも最低限生活に必要な財産は残ります。近隣の声が気になる方は、引っ越し代を捻出して、引越しにより生活環境を変えることも視野に入れると良いでしょう。