収益物件（投資マンション・投資アパート）の任意売却
投資用のマンション・アパートの任意売却は、一般的な居住用の家とはまた異なり、現在住んでいる居住者のことも考慮に入れておかなければなりません。例えば、オーナー変更に伴う家賃の振込口座の変更、賃貸借契約、諸条件の調整などです。これらの手続きを任意売却とともに不足なく完了させる必要があります。一棟収益物件（マンション・ビル）の場合は、これらを居住者全員に通知・手続きする必要があります。また、収益物件の購入ローンは、一般の住宅ローンとは異なる部分もあり、個々のケースに伴った方法で対応する必要があります。
目次
収益物件（投資マンション・投資アパート）とは
あなたの収益物件の利回りは大丈夫？
収益物件を売却したくても
住宅ローンが残ってしまう
サブリース契約の任意売却
サブリース物件が売却しにくい3つの理由
管理会社とサブリース契約を
解除しなければならない
査定価格が安くなる
サブリース物件は、売却時の査定額が安い傾向にあります。 査定額が低くなってしまう原因は一般的な収益物件に比べて、利益額が少ないからです。 サブリースは、管理委託や家賃保証がある代わりに、利益額の20％程度の管理手数料を管理会社に支払う契約です。 また空室リスク対策として、サブリース物件は相場よりも安い家賃で貸し出されています。 そのため、一般的な賃貸借契約と比較しても、オーナーが受け取る賃料収益は決して多いとは言えません。 このことから、サブリース物件は不動産価値が低く、結果として査定額が安くなってしまいます。
買い手が見つかりにくい
売却時にもサブリース契約を解約できない場合、サブリース契約が新しいオーナーに引き継がれることになります。 しかし、買い手としては管理会社を自分で選びたいと考えるため、こうした物件の購入は避けることが多くなってしまいます。 また、すでに他の投資物件を所有している方も今所有をしているサブリース会社と契約をしたいと思ったときにできないというデメリットが発生します。 買い手がなかなか見つからない物件では、満足のできる価格で売却できる可能性は低くなってしまうでしょう。 また、サブリース契約をした物件は利回りが低くなることも、売却価格にはネガティブな影響を及ぼします。
サブリース物件を任意売却するためのコツ
サブリース物件の売却は解約などの手続きがあり、難しいことを先ほど述べました。
では、スムーズに任意売却を進めるためのコツを２つご紹介いたします。
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01早い段階で任意売却を決断する
サブリース契約では、所有者の立場は弱い場合がほとんどです。 解約の際には、違約金を請求されるケースなども多く、その支払いに手が負えなくなってしまう所有者も少なくありません。 しかし、サブリース契約をしている収益物件が赤字で膨らんでいるのにもかかわらず、そのまま放置することは、もっとも危険な行為です。 ローンの支払いが苦しくなったときは、できるだけ早い段階で任意売却を決断しましょう。 決断が遅くなると、任意売却のタイミングを逃し、より多くのお金を支払うことになってしまいます。 サブリース物件の任意売却には、時間や手間もかかります。借金が増えてしまう前に素早く行動に移しましょう。
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02 任意売却に詳しい会社へ相談する
任意売却は特殊な取引です。 金融機関や保証会社、さらにサブリース会社が交渉に応じてくれなければ、そもそも売却を進めることができません。 そのため、任意売却の交渉には、不動産や法律など専門性の高い知識が必要となります。 また、せっかく任意売却に持ち込んでも、買主が現れなかったり相場以下の値をつけられて売却できずに自己破産に陥ってしまうこともあるのです。 ECエンタープライズの任意売却無料相談窓口では、サブリース物件での任意売却に成功した事例もあります。1人で悩む前にぜひお気軽にご相談ください‼
投資マンションのローン返済に困ったらすぐ相談を！
特に、現時点でローンの返済が厳しいという方は、手遅れになる前にできる限り早くご相談ください。
