任意売却にかかる期間・流れとは？
基礎知識や注意点を解説！

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住宅ローンの返済に困り、競売を避けたいとお考えの方にとって、任意売却は選択肢の一つです。

本記事では、任意売却にかかる期間・流れについて、わかりやすく解説します。

任意売却を検討している方は、具体的な流れや必要な手続きの理解を深めるきっかけにしましょう。

任意売却の期間・流れ

任意売却の期間と流れについて解説します。

任意売却には期限があり、任意売却の準備が間に合わない場合は強制的に競売にかけられてしまうこともあります。

任意売却の期間の目安は、期限の利益喪失から6-12カ月が一般的です。

以下の表に流れと期間をまとめています。

1.金融機関から督促状が届く

金融機関からの督促状は、住宅ローンの滞納が1-2ヶ月程度続くと返済を促す「督促状」が届きます。

その後も滞納が続き3-6ヶ月程度で「催告書」が届き、「期限の利益喪失」に関する通知が届きます。

「期限の利益」とは、債務（住宅ローン）を分割で支払うことができる権利で、この権利を失うと、金融機関から債務の一括返済を求められることがあります。

一括返済できなければ、競売の手続きが進められ市場価格よりも低い価格で売却される可能性があります。

したがって、督促状が届いたらすぐに金融機関に連絡をして、支払い計画の見直しや不動産売却を含む代替案について相談することが重要です。

2.不動産業者への相談・査定をする

任意売却を検討する際、信頼できる不動産業者へ相談をします。

不動産業者へ相談をして、物件の適正な価格を把握するために査定が行われます。

不動産業者は、物件情報を調査し地域の市場価格や最近の販売実績をもとに、物件の売却価格を査定します。

価格査定は、金融機関との交渉においても非常に重要な役割を果たし、債権者が任意売却に同意するかどうかを左右する可能性があります。

不動産業者との相談では、次の点を明確に伝えることが大切です。

・現在の住宅ローンの残高

・返済の状況と金融機関からの通知の有無

・物件に関する具体的な情報（図面、立地など）

任意売却で相談先に迷っている方は、弊社EC.エンタープライズまでご相談ください。

3.債権者へ任意売却活動の許可を得る

住宅ローンの滞納が続いている物件の債権者に対して売却計画を提示し、その承認を得る必要があります。

債権者は通常、金融機関や保証会社であり競売よりも、任意売却による方が高い回収率を期待できるため、話し合いに応じることが多いです。

債権者へのアプローチには、専門的な知識と戦略が求められます。

債務者自身が直接許可をもらうことも可能ですが、経験豊富な不動産業者と相談をして、債権者と許可を得るための交渉を行いましょう。

交渉に際しては、物件の現在の市場価値の査定結果を債権者に提供し、任意売却が競売よりも債権者にとって有益であることを明確に示す必要があります。

債権者から任意売却の同意を得られれば、任意売却の手続きを始めることができます。

4.任意売却を開始

債権者から任意売却の許可を得た後は、不動産業者とともに販売活動を開始します。

売買開始から約2-6ヶ月の間に売買契約まで進める必要があります。

期間が約2-6ヶ月の理由は、競売が始まる約6ヶ月間で契約まで進める必要があるからです。

任意売却をスムーズに進めるためには、不動産業者が行う営業や物件情報の公開が鍵となります。

地域の不動産市場での積極的な紹介が、適切な買主を見つけるためには必要です。

また、この期間中には価格の交渉が行われることもあります。

任意売却の場合、最終的な売却価格は債権者が承認する必要があるため、買主との間で合意形成された価格を再度債権者に提案し、承認を得る手続きが含まれます。

5.売買契約が成立

売買契約が成立すると、1ヶ月程度で決済まで行うことが一般的です。

この期間には、物件の価格交渉、買主の資金調達状況の確認などが含まれます。

また、債権者からの最終的な承認もこの段階で完了する必要があります。

契約成立の過程で重要な要素は、契約書の詳細です。

契約書には、売買の条件、物件の詳細、引渡しのタイミング、および費用の負担について明確に記されている必要があります。

不動産業者や法律の専門家が手続きをサポートすることで、売主も買主も予期せぬ問題から守られ、スムーズな取引が期待できます。

6.不動産の決済及び引渡し

売買契約後は、不動産の決済及び引渡しとなります。

引渡し日を債権者と相談した上で、売主・買主で具体的な日付を決めましょう。

まず、売却の合意に至ったら、売主は新しい住まいを探し、引越しの準備を始める必要があります。

この移行期間は、不動産会社に相談しながら、スムーズに進めることが望まれます。

売主は引越し後に物件を明け渡すため、事前にすべての準備を整えることが大切です。

決済当日は、不動産会社と司法書士が立ち会う中で、売買代金の支払いとその他の清算が行われます。

この時、鍵の引渡しが行われ、買主への所有権移転の準備が進められます。

また、抵当権の抹消手続きもこの日に同時に行われるため、事前に司法書士との打ち合わせを念入りに行う必要があります。

7.残債がある場合は返済開始

任意売却が完了した後、売却価格が住宅ローンの残高をカバーしきれない場合、残債を債権者（金融機関）に返済する必要があります。

残債の返済方法は債権者によって異なりますが、一括返済か分割返済となり、債権者と協議した上で計画通り返済します。

任意売却の注意点

任意売却の手続きを行う上で、重要なこと2点をご紹介します。

手遅れになる前に早めに相談しよう

任意売却を考え始めた時点で、すでに多くの住宅ローンの支払いが滞っているかもしれません。

こうした状況は精神的なプレッシャーを大きく増加させ、適切な判断を難しくすることがあります。

そのため、ローンの支払いに困難を感じた初期の段階で、専門家に相談することが非常に重要です。

早期の相談がもたらす利点を以下に記載します。

・多様な選択肢： 早期に相談することで、任意売却のみならず、ローンの再構築や支払い条件の変更といった他の選択肢も探ることが可能です。

・競売の回避： 任意売却を進めることで、競売に出される最悪の事態を避けることができます。

・精神的負担の軽減： 早期に専門家のアドバイスを受けることで、不安やストレスが軽減されます。専門家は問題を客観的に評価し、実行可能な解決策を提供することができます。

信頼できる不動産業者に相談する

任意売却を検討する際には、経験豊富で信頼できる不動産業者を選ぶことが重要です。

適切な不動産業者は、任意売却のプロセス全体を通じて適切なアドバイスとサポートを提供し、債務者にとって適切な結果を導くことができます。

信頼できる業者の選定には、その業者の過去の実績、顧客からの評判、任意売却に関する専門知識の深さを確認することが重要です。

また、任意売却を得意とする業者は、金融機関との交渉経験も豊富であり、債務者が抱える問題に対して現実的かつ具体的な解決策を提案できるため、初期段階での適切なアドバイスが期待できます。

任意売却の基礎知識

任意売却にかかる手数料は仲介手数料のみ

任意売却にかかる手数料は仲介手数料のみです。

他に別の手数料が取られている場合は、他の不動産業者と比較検討することをおすすめします。

仲介手数料の計算方法は、宅地建物取引業法によって明確に定められており、どの不動産会社でも同一の計算式が適用されます。

具体的には、以下の計算式のようになります。

・仲介手数料 = 売却価格の3％ + 6万円 + 消費税

例えば、売却価格が2,000万円の場合は、

60万円 + 6万円 + 消費税 = 72万6000円となります。

任意売却の手続きは、将来的な負担を減らすためにも、事前の計画と準備が重要です。

適切な不動産会社を選定し、全ての費用を明確に把握した上で売却活動を行うことが、成功への鍵となります。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売は、どちらも住宅ローンの支払いが困難になり、不動産を売却する方法です。

しかし、不動産売却価格や手続きに大きな違いがあります。これらの違いを理解することは、適切な選択をするために非常に重要です。

・任意売却の特徴

任意売却は、債務者が債権者（金融機関）の同意を得て、市場価格に近い価格で不動産を売却する手続きです。

任意売却のメリットは、売却プロセスの制御が売主にあることです。一般的には不動産業者を通じて市場価格で不動産の売却活動を行います。

一方で、任意売却の物件には「瑕疵担保責任の免責」など、通常売却と比べると買主側に不利な条件もあります。

そのリスクを踏まえて、買主と交渉し売却価格が決定します。

・競売の特徴

競売は債務者が支払いを滞納した結果として債権者が裁判所に申し立てを行い、裁判所が管理する公開のオークションを通じて不動産が売却されます。

競売のデメリットは、不動産が市場価格より6-7割程度で売買されることです。これにより債務者は高額の残債を抱えるリスクがあります。

さらに、競売は公開されるため、債務者のプライバシーが侵害され、その信用にも長期的な悪影響を与える可能性があります。

例えば、債務者が市場価格で3,000万円の住宅を所有している場合、競売では1,800万円～2,100万円が売却価格の目安となります。

任意売却の相談はEC.エンタープライズまで

任意売却を検討している方は、EC.エンタープライズまでお気軽にご相談ください。

住宅ローンの返済にお悩みの方や任意売却の手続きについて、専門のスタッフが丁寧にサポートいたします。

任意売却の手続きには、専門的な知識が必要です。

EC.エンタープライズでは、多年にわたる実績と経験を持つプロフェッショナルが、お客様一人ひとりの状況に合わせた適切な解決策をご提案します。

任意売却は、適切な手続きを行うことで、金融機関との交渉をスムーズに進めることが可能です。

EC.エンタープライズは、任意売却を成功に導くためのお手伝いをいたします。

住宅ローンの支払いにお困りの方や任意売却についての相談は、「EC.エンタープライズ」までお問い合わせください。

まとめ

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった際の有効な解決策の一つです。

ここでは、任意売却に関する重要なポイントを簡潔にまとめています。

・任意売却のプロセス：任意売却は債権者の同意を得て行われます。債務者は不動産を市場価格に近い価格で売却し、その売却金でローンの一部または全部を返済します。

・任意売却：売主が売買の手続きを行うため、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。

・競売：裁判所でオークション形式の売買が行われ、市場価格より低い価格での売却になるのが一般的です。

・早期対応の重要性：住宅ローンの返済に問題が発生した初期段階で専門家に相談することをおすすめします。これにより、不動産業者と相談する時間を確保でき、有利な売却が期待できます。

・信頼できる不動産業者の選定：任意売却を成功させるためには、経験豊富で信頼できる不動産業者に依頼することが重要です。

任意売却を検討している場合、これらのポイントを理解し、適切な計画と対策を立てることが重要となります。

専門家への相談を通じて、個々の状況に合わせた戦略を検討してください。