住宅ローンが払えないと「売る」しかない？
住宅ローンの返済が苦しいと感じ始めると、自宅を手放さなければいけないのか？いつまで待ってもらえるのか？といった不安が頭をよぎります。そもそも住宅ローンを滞納し続けるとどのようなことが起こるのかを知っておきましょう。
滞納期間2ヶ月 催告書・督促状が届く
住宅ローンを2ヶ月滞納すると、ローン契約を結んだ金融機関から「催告書」や「督促状」が届きます。この書類は放置せずに適切な対応をしないと、ローン残高に加えて遅延損害金を一括で支払うよう求められてしまいます。
滞納期間3ヶ月 ブラックリストに掲載される
催告書や督促状を受け取ってもなお返済をせずに住宅ローンを3か月間滞納すると、いわゆる「ブラックリスト」に掲載されることになります。
ブラックリストとは、個人の信用情報が記録されている「個人信用情報機関」に金融事故として登録される状態のことです。
個人信用情報機関には、クレジットカードやローンといった信用取引の契約内容・支払い状況・利用残高などの情報が登録されています。金融機関やクレジットカード会社はこの個人信用情報機関に登録されている情報を基にして、融資や新しいクレジットカードの作成可否を判断することになります。ブラックリストに掲載されてしまうと個人の信用情報に傷がつき、いくつもの不利益を被ることになりかねません。
滞納期間3～6ヶ月 期間の利益の喪失予告通知が届く
住宅ローンの返済が3ヶ月～6ヶ月滞ると、ブラックリストへの記載に加えて「期限の利益の喪失通知書」が届きます。
「期限の利益」とは、ローンの支払いを期日まで待ってもらえる権利のことを言います。住宅ローンでは、金融機関と債務者との間で「この金額をこの期日までに支払う」という約束をし、債務者は期限の利益を得ます。期限の利益があることで、借入金の返済を分割で行うことが可能になるという仕組みです。
ところが、住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると、債務者は期限の利益を失います。つまり、住宅ローンを分割で支払う権利がなくなり、残債を一括で支払わなければならなくなるのです。
滞納期間6ヶ月 競売にかけられる
期限の利益の喪失通知書が届いた段階でローン残債をすべて支払えれば問題ありませんが、住宅ローンを滞納している場合、一括返済できるだけの資金力があるケースはほとんどありません。一括返済が行われないまま滞納から6ヶ月が経過すると、ローン契約の際に担保にされた不動産が競売にかけられることになります。
競売とは、不動産の購入希望者から希望金額を募り、募集期間中に最高額を提示した人に対して売却を行うという方法です。競売入札は滞納から10ヶ月が経過したころから開始されるのが一般的で、競売により不動産の売却が決まると、住居から立ち退かなくてはいけなくなります。
住宅ローンが払えない！売るのが嫌でもこれはNG
やっとの思いで購入したマイホームを手放したくない。何か自分1人でなんとかできる方法はないかと考えた結果、以下のような行動をとろうとする方がいらっしゃいます。いずれの場合も根本的な解決にならないだけでなく、逆にご自身の首を絞めてしまうことにもなりかねません。
消費者金融でお金を借りる
まとまったお金を確保するために消費者金融のキャッシングやカードローンを利用してしまう方がいらっしゃいますが、消費者金融を利用するとかえって借金が増える結果になってしまいます。
その理由は、キャッシングローンやカードローンは金利が高いことが多いため。最初の1～2ヶ月はなんとかなっても、トータルの返済額が増えることになるため、長期的に見てデメリットしかありません。
生活保護を受給する
生活保護は、所有している財産を売却しても生活が成り立たないことが需給条件。つまり、不動産という財産を所有している時点で、生活保護の受給資格はありません。
月々の返済額より少ない額を支払う
「月々の返済額全額は支払えないけど、払えるだけ払っておけばなんとかなるはず」という考えから、決められた金額の一部のみ返済しようする方もいらっしゃいます。しかし、月々の返済額をきちんと支払えていない限り、ブラックリストに登録されたり競売にかけられたりすることは免れません。
住宅ローンが払えない時、売る方法はこの2つ
住宅ローンの返済が難しくなると、家を売却することも検討しなくてはいけなくなります。住宅ローンを滞納した場合の売却方法は2つあります。
一般売却
不動産の売却金額で住宅ローンの残債を全額返済できる場合は、「一般売却」という売却方法が選択可能です。
一般売却は、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法。他の売却方法と比較して最も高い価格で売却できる可能性がある一方、買主が見つかるまでに最低3ヶ月、長いと1年以上かかる場合もあります。一般売却を視野に入れるのであれば、できるだけ早めに不動産会社に相談することをおすすめします。
任意売却
不動産の売却額で住宅ローンを全額返済できない場合や、売却額に貯金などを合わせても完済が難しい場合に選択されるのが「任意売却」です。
住宅ローンを長期間滞納し続けると、家は強制的に競売にかけられ売却されます。競売で得られた売却額はすべて住宅ローンの返済に充てられますが、短期間で強制的に売却されるということもあり、競売による売却額は市場価格の5～7割程度ととても安価。そのため多くの残債が残ってしまい、競売後もローン残債に追われることになってしまいます。
一方で任意売却の場合は、売却金額の希望を提示できない競売とは異なり、希望金額を提示したり購入者を選んだりできます。そのため一般売却と同様、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いのです。ローン残債をしっかり減らせることで、売却後の返済の負担を軽減できるというメリットがあります。
また、不動産が競売にかけられると競売物件の情報として住所や外観写真がインターネット上に掲載されるため、親戚や近所の人に「あの家は競売にかけられている」ということを知られてしまう可能性があります。任意売却の場合は一般の不動産売買と同じく、具体的な住所などは公開されない状態で販売活動がされます。そのため、周囲の人にバレずに売却を進めることが可能です。
売却した家に住み続けられる「リースバック」とは
一般売却や任意売却によって住宅ローンを返済できる可能性があるとはいえ、せっかく購入したマイホームを手放すのは誰しも避けたいところ。そこで利用を検討したいのが「リースバック」です。
「リースバック」は、「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれ、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービス。自宅をリースバック運営会社に売却し、その後リースバック会社と賃貸借契約を締結します。リースバック会社から自宅を賃借することで、売却後もそのまま住み続けることが可能になります。
リースバックのメリット
リースバックを利用するメリットは大きく分けて2つ。
1.すぐに現金化できる
リースバックは一般的な不動産売買と比較して、現金化できるスピードが速いのが特徴。住宅ローンが残っている状態でも利用でき、買取代金を一括で受け取れるため、住宅ローンの残債を一気に返済できます
2.自宅に住み続けられる
住み慣れた自宅に住み続けられるというのは大きなメリットです。新しい入居先を探す手間や引っ越し費用がかからないだけでなく、近所の人にも事情を知られにくいという点で、経済的にも精神的にも不安を抱えずに済みます。
リースバックの注意点
リースバックを利用するにあたっては注意点もあります。
1.所有者が変わる
売却した時点で、自宅の所有権はリースバック運営会社に移ります。あくまでも「賃貸物件として借りている」という立場になるため、将来的な相続等はできません。ですが、一度売却した自宅は将来的に再度購入することも可能です。
2.ローン残債が多い場合は利用できない
住宅ローンの残債が残っている場合、リースバックの利用開始時に残債を完済しなくてはいけません。残債が多く完済が難しいと判断された場合は、リースバックを利用できないこともあるのです。
住宅ローンが払えなくても、任意売却とリースバックで家を守れる
住宅ローン滞納による自宅売却方法において近年主流になってきているのが、任意売却とリースバックを組み合わせた取引方法です。先述した通り、リースバックは自宅の売却金額で住宅ローンの残債を完済できる場合にしか利用できません。しかしそこに任意売却を組み合わせることで、売却金額がローン残債に満たなくても自宅に住み続けることが可能になるのです。
EC.エンタープライズには、多数のリースバック成功経験を持つ専門家が在籍。専門の相談員がお客様をお迎えする無料相談窓口は、納得がいくまで何度でもご利用いただけます。リースバック成功のためにも、お早めのご相談をお待ちしております。
