マンションの任意売却をお考えの方の中には、すでに住宅ローンを滞納している方がいるでしょう。
また、住宅ローンを滞納している方の中には、マンション管理費や修繕積立金の滞納が始まっている方もいるはずです。
結論から言うと、マンション管理費を滞納している状態でも、法的に問題なく任意売却ができます。ここでは、マンション管理費の滞納と任意売却との関係について詳しくご紹介しています。
マンション管理費を滞納していても任意売却できる
住宅ローンを滞納している方が任意売却を選択できることは知られていますが、住宅ローンとあわせてマンション管理費を滞納していたとしても任意売却は可能です。
もちろん、任意売却を希望する方の意向のみではできず、債権者や連帯保証人などの利害関係者全員との同意は必要。同意さえ得られれば、不動産会社の仲介のもと、通常の任意売却と同様に手続きを進められます。
滞納したマンション管理費は誰が払うのか？
マンション管理費を滞納していたとしても任意売却は可能ですが、仮に任意売却が成立したとしても、滞納したマンション管理費が免除されるわけではありません。管理組合は、「誰か」に滞納分を請求することとなります。
滞納分を請求される「誰か」とは、マンションの売主または買主。管理組合は、元の所有者である売主、および、新しい所有者である買主のどちらに対しても滞納分を請求できるとされています。
ちなみに、任意売却の実務においては、任意売却に同意した金融機関が売却代金の中からマンション管理費の滞納分を支払ってくれることが一般的（売主と金融機関との交渉次第）。この場合、売主でも買主でもなく、実質的には金融機関がマンション管理費の滞納分を肩代わりしたことになります。
マンション管理費を滞納したまま任意売却する際の注意点
マンション管理費を滞納したまま任意売却する際の注意点として、以下2点を確認しておきましょう。
滞納額が多額の場合、金融機関は競売を選ぶこともある
住宅ローンの返済ができなくなった債務者に対し、金融機関は任意売却と競売、どちらかの方法を選択することになります。
一般的には、競売よりも任意売却のほうが売却代金は高め。売却代金が高めということは、その分、金融機関は多くの回収額を確保できることになるため、競売ではなく任意売却を選択したほうが合理的です。
しかしながら、もしマンション管理費の滞納額が多額の場合、必ずしも金融機関は任意売却を選ぶとも言えません。なぜならば、マンション管理費を肩代わりする額が大きすぎると、むしろ競売のほうが多くの回収額を確保できる可能性もあるからです。
マンション管理費の滞納額が多額なため、金融機関にとって任意売却と競売のどちらが有利か判断できない場合、任意売却を選択してもらうためには高い交渉力が必要となるでしょう。
税金の滞納もある場合には税金納付を優先する
住宅ローンやマンション管理費の滞納にあわせ、住民税や固定資産税などの税金滞納もある場合、多少の返済能力があるならば税金納付を優先しましょう。
税金の滞納が著しい場合、市区町村等から住宅を差し押さえられる可能性があります。差し押さえられた住宅は任意売却できなくなることがあるため、任意売却の可能性を残しておくためには、優先的に税金滞納の解消を目指しましょう。
マンション管理費の滞納が長期的に続いた場合の管理組合の対応
マンション管理費の滞納額がわずかならば、同じマンションに住む住人として、管理組合は温情として返済を待ってくれることでしょう。
しかしながら、いつまで待っても住民に滞納を解消する気配が見られない場合、管理組合も黙っているわけにはいきません。マンション管理費の滞納が長期的に続いた場合、一般的に管理組合は次のような流れで滞納中の住民へ対処します。
①理事会での検討
住民の滞納の事実について、理事会が話し合います。
話し合いの結果、滞納中の住民に対して電話や書面での督促を行いますが、反応を得られない場合には法的手続きも検討します。
②総会での検討
年に1度の総会において、マンション管理費を滞納している住民の存在が報告されます。
報告後、総会に出席した区分所有者に対し、法的手続きを取るべきかどうかの意見を求めることがあります。
③法的対応
再三の督促にもかかわらず滞納額が膨らんでいく悪質な事例においては、管理組合が弁護士を立てて訴訟を起こし、滞納中の住民の区分所有マンションについて競売の申立てを行うこともあります。
管理組合からの競売申立ては法律で認められている
通常、競売の申立ては、住宅ローンの契約をしている金融機関等が行います。
ただし、もし金融機関等が競売申し立てを行った場合、競売から得られた売却金のすべてを金融機関等のローンに充当される形となるため、マンション管理費の滞納分は解消されません。結果として、マンション管理組合が泣き寝入りすることになってしまいます。
この不公平を是正するため、区分所有法第59条では、一定の要件をもとにマンション管理組合も競売の申立てができると規定。マンション管理組合が起こした競売が成立すれば、売却金の中からマンション管理費の滞納分が清算されることに加え、滞納した住民は期日までにマンションを立ち退かなければなりません。
マンション管理費を滞納した時に取るべき行動
マンション管理費の滞納を続けると、最終的には、管理組合から裁判所へ競売が申し立てられます。
最悪の事態を招かないため、マンション管理費の滞納が避けられなくなった場合には、管理組合に対する誠実な行動が望まれるでしょう。滞納した際に取るべき行動について確認します。
管理組合からの督促を放置しない
管理組合が支払いの督促をしているにもかかわらず、督促に対して滞納者が反応しない場合、管理組合は滞納者の意思を判断できないため、次の手段に出ざるを得ません。
絶対に管理組合からの督促を放置しないようにしましょう。
滞納分を支払う意思を伝える
管理組合から督促が来た場合には、速やかに理事会へ謝罪し、滞納分を支払う意思を伝えます。
理事会のメンバーは同じマンションに住む住人です。同じ屋根の下の住民を無慈悲に追い出したいとは思っていません。金融機関とは異なり、管理組合には温情があるので、誠意を持って滞納分の支払い意思を伝えましょう。
少しずつでも滞納分を返済していく
管理組合の理解を得られたら、少しずつでも構わないので、実際に滞納分の返済を続けます。
お金を余分に工面できた月には多めに支払うなど、行動を通じて返済意思を伝え続けましょう。
【まとめ】住宅ローンも滞納している方は速やかに任意売却の検討を
マンション管理費の滞納と任意売却との関係、および、マンション管理費を滞納した際の管理組合との関わり方についてご紹介しました。
任意売却でマンションが売れれば、金融機関の判断で、売却金の中からマンション管理費の滞納分を支払ってもらえる可能性があります。
金融機関との交渉次第では、引越し費用を捻出してもらえるかもしれません。また、任意売却の後に同じマンションへ住み続けられるリースバックという方法も選択肢となります。
マンション管理費に加え、すでに住宅ローンの滞納も始まっている場合には、速やかに任意売却を検討してみることをおすすめします。
