共有名義で住宅ローンを組んだ場合や不動産の名義が共有の場合、任意売却する際に名義人全員の同意が必要です。
ここでは、共有名義と任意売却をテーマに、いくつかのポイント・注意点等を確認してみましょう。
共有名義の不動産を任意売却するためには名義人全員の同意が必要
共有名義で住宅ローンを組み、不動産の名義を共有とした場合、名義人1人の意思だけで不動産の任意売却はできません。必ずすべての名義人の同意を得てから任意売却することになります。
任意売却を行うためには、債権者たる金融機関や連帯保証人などとの交渉が必要となりますが、あわせて共有名義人との交渉も必要になります。
任意売却は、利害関係者全員の同意のもとで行う手続きと考えましょう。
共有持分だけの任意売却なら自分1人の意思でも可能
原共有名義の不動産を任意売却するためには名義人全員の同意が必要となりますが、不動産のうち「共有持分」に関しては自分1人の意思だけで任意売却が可能となる場合もあります。
共有持分とは
共有持分とは、対象となる不動産のうち、自分の持分となる部分を言います。
例えば、不動産を夫婦で「1/2ずつ共有持分」としていた場合、それぞれは1/2ずつの共有持分を持つと解釈し、自分の持分にあたる1/2までなら任意売却が可能となります。
抵当権の対象が不動産全体の場合は任意売却が難しい
仮に共有持分が夫婦で1/2ずつだったとしても、不動産全体に抵当権が設定されている場合、一部の抵当権のみを外すことは簡単でないため、実質的に任意売却は難しくなります。
共有持分のみを任意売却する場合には、自分の共有持分であることに加え、抵当権が自分の共有持分のみに設定されていることが条件と考えておきましょう。
現実的には買主が見つかりにくい
理論上は共有持分のみの任意売却が可能ですが、現実として「共有持分のみを買いたい」という買主は、なかなか現れません。
共有持分だけを購入したとしても、自分の持分として自由に活用できなかったり、共有者との権利関係におけるトラブルの可能性が想定されたりするからです。
任意売却するには共有名義を解消しておくことがおすすめ
共有名義の不動産をスムーズに任意売却するためには、あらかじめ共有名義を解消しておくことがおすすめです。この共有名義を解消する手続きのことを「共有物分割」と言います。
共有物分割を行うためには、共有名義人同士での話し合い、または裁判所への共有物分割訴訟が必要。話し合いか裁判を通じ、以下3種類のいずれかの方法で共有名義を解消します。
現物分割
共有者それぞれの持分割合に応じて土地を半分ずつに分けるなど、不動産を物理的に分割する方法です。
土地のみなら現物分割も可能ですが、土地付き戸建て住宅や区分マンションなどの場合、現物分割は難しいでしょう。
代金分割
まずは不動産を一括で売却し、共有名義人それぞれの持分割合に応じて金銭を分割する方法です。
土地付き戸建て住宅や区分マンションの場合、代金分割による共有物分割が一般的です。
価格賠償
1人の共有名義人が、他の共有名義人の持分を買い取る方法です。対価を支払うことで不動産全体を自分1人の名義にする、という理解です。
もし、他の共有名義人が価格賠償の交渉に応じない場合には、裁判所へ共有物分割訴訟を起こすことになるでしょう。
【まとめ】共有物分割を行ってから任意売却を
共有名義と任意売却をテーマに、抑えておくべき主なポイントや注意点を解説しました。
不動産の名義が共有の場合、自分1人の意思のみで不動産全体を任意売却することは不可能です。自分の共有持分のみを任意売却することは理論的に可能ですが、買主が現れないリスクも高いので、おすすめできません。
共有名義の不動産をスムーズに任意売却する際には、共有物分割により共有名義の状態を解消しておくようにしましょう。
