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任意売却後の住宅ローン残債について
目次
住宅ローン残債の
支払い義務は残る
任意売却を行うためは、住宅ローンの融資を行っている金融機関など債権者の承諾が必要です。ただしこの承諾は「返済を免除すること」についての承諾ではなく「担保となっている不動産を売却すること」についての承諾です。
任意売却が無事に完了したとしても、ほとんどの場合は住宅ローンがすべて返済できずに住宅ローンの残債が発生します。その場合は任意売却後のローン残債も返済する義務があります。
債権者との交渉次第では、
分割返済も可能
任意売却後の住宅ローン残債は、一括返済が原則となります。しかし実際には無理な支払いを強制される場合は多くありません。住宅ローンが支払えない状態が続いたという状況を債権者も理解しているので、無理な残債の返済は強制されない場合がほとんどです。
債権者との交渉次第となりますが、債務者の資産や収入などの経済事情を考慮して、分割返済を前提とする返済計画が組まれるケースが多いのです。
連帯保証人にも
支払い義務が残る
連帯保証人を立てている場合、任意売却後の残債についても連帯保証人は支払いの義務を負うことになります。
原則として連帯保証人は返済について債務者と同等の責任を負うため、債務者が返済できない場合には、連帯保証人が債務者に代わって返済を行う必要が生じます。
ただし債務者の残債支払いを前提に、連帯保証人へ返済要請の猶予が認められるケースもあります。
どうしても残債が
支払えない場合の選択肢
まずは債権者と交渉
債権者と債務者の交渉によって、返済方法や条件を決めることを「任意整理」と呼びますが、その決定には債権者の合意が必要です。
返済方法や条件は、任意売却後の生活にも大きな影響を与えます。
任意売却を相談した不動産会社と事前に相談して、交渉を有利に進める方法を検討しましょう。
個人再生
個人再生とは、裁判所に残債の返済不能であることを申し立て、再生計画の認可決定を受けることです。残債を最大で10分の1まで減額し、再生計画に沿って3～5年かけて返済を行います。ただし債務額や資産額によっても減額幅は変わり、減額後の債務が100万円以下になることはありません。
個人再生をするためには「安定的な収入がある」など、裁判所が認める再生条件を備えている必要があります。任意整理と異なり、残債を大幅に圧縮できることが個人再生のメリットです。
しかし個人再生の手続きは複雑で時間も費用もかかります。さらに減額となった債務の返済義務は、連帯保証人が負うなどデメリットも少なくありません。
自己破産
破産の申し立てを裁判所に行い認めてもらうことで、ほとんどの債務の返済が免除となる手続きを「自己破産」といいます。
債務者の収入や資産、債務額などから、債務の支払いが不可能であると判断された場合は、自己破産が認められます。
自己破産のメリットは、どれだけ高額の残債があっても返済が免除となる点です。（ただし滞納している税金や公共の水道代など、支払い義務が残るのものあります）
しかし生活必需品を除く全ての資産の処分、破産手続き中の転居や就業に制限が課せられるなどのデメリットもあります。