住宅ローンの滞納は一括返済しないとダメ？

2021/12/01

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住宅ローンを滞納したらどうなるのか、不安な方もいらっしゃいますよね。
ここでは、滞納したのち一括返済を求められてしまった際に、解決して再出発を図れる方法をお教えします。

滞納したら一括返済しないとダメ？

分割払いができる「期限の利益」とは

「期限の利益」とは、借りた人が事前に決めた返済の期日まではお金を返さなくてもよい、という権利のこと。一度に大金を借りる住宅ローン契約にも「期限の利益」は盛り込まれています。
分割払いはこれを根拠として当事者同士が取り決めたもので、この権利があれば、貸した人が期日前に急な一括返済を求めてきても応じなくて済みます。

しかし、住宅ローンの滞納が3～6か月続いた場合はお金を借りた人が持つ「期限の利益」を喪失してしまうため、一括請求を要求されてしまうのです。

「期限の利益」の喪失と一括返済

「期限の利益」は無限に認められる権利ではありません。毎月延滞しないで支払う、契約に反しないなどの条件が付いています。
この約束が破られると、それまで「期限の利益」によって守られていた期日払いの権利は無くなり、貸した人がいつでも一括返済を求められるようになってしまいます。

「期限の利益」を喪失する滞納回数は住宅ローン契約の内容によって異なりますが、一般的には3～6回といわれており、その通達は「期限の利益喪失通知」によって行われます。
滞納が2～3か月続くと「催告書」が届き、その後も滞納が解消されないと「期限の利益喪失通知」が届きます。
この通知が届いてしまうと、それまでのような分割払いはできなくなり、住宅ローンの残りと利息を合わせて一括返済しなければならなくなるのです。

返済計画は変更できる？

返済計画の見直しをすることをリスケジュールといい、滞納前なら誠意をもって早めに金融機関へ相談すれば、1年を目安にローン金額を引き下げたり支払期間を延ばしたりといった変更に応じてもらえる場合もあります。

返済計画を変更する際は再審査が必要で、その後の収入が安定すること・支払えない状態は一時的であること・他に新たな借金がないことなどが条件となります。

リスケジュールを依頼するということは、当初の計画がそのまま進まなかったことを示します。
すでに信用を失っているため、次は返済額の捻出に困った時点で相談しても間に合わないことも。
早め早めの相談を心がけましょう。

返せなかったら…自己破産？

そもそも自己破産とは？メリット・デメリットは？

自己破産とは、裁判所が現在の財産状況や収入では支払いが不可能だと認め、借金を支払う義務をなくすことです。
誰でもできる制度で、それ以降は窓口が弁護士や司法書士に代わるため直接の請求はなくなり、生活に必要な衣服やタンスまで取られることはありません。

ただし、自己破産には30～60万の費用がかかり、ブラックリストに事故として掲載されるため、その後5～10年は借金ができません。
また、保証人や連帯保証人の支払い義務はなくならないので、事前に連絡が必要です。

自己破産による影響や制限

自己破産すると、20万以上の値が付く財産をはじめ、車や不動産はすべて売却されます。当然ながら、持ち家も競売にかけられることに。

官報に自己破産したことが載るため、近所に知られてしまった場合、ご自身もご家族も肩身の狭い思いをすることでしょう。

さらに、弁護士・司法書士・公認会計士・税理士といった資格の取得、取得者の資格利用ができなくなってしまいます。
ほかにも警備員・建設業・宅地建物取引主任者（宅建）といった資格が制限されるため、資格によって仕事や収入を得ていた方にとっては、破産後の仕事や暮らしに大きな影響を及ぼすことになります。

自己破産申請をする前に…総資産を算出

自己破産をすれば法に則った形で借金を全てなくせますが、もし手持ちの資産があれば、自己破産せずともそれで返済ができます。
貯金や不動産、株、車などの資産がある場合は、その価値がどのくらいあるのか計算してみましょう。
資産を合算した総額（総資産）が住宅ローンや車のローン、キャッシングなどの負債の全額よりも多ければ、それを使って全額を返済できるため、自己破産する必要はないのです。

全資産を充てても住宅ローンが残ってしまう…という場合、「やはり自己破産しかないのか…」と思ってしまいますが、他にも残された道があります。

「任意売却」という選択肢

任意売却とは

「任意売却」とは、3～6か月の住宅ローンの滞納があっても一般の市場で持ち家を売れる手段です。
滞納が続き自己破産した先にある「競売」は、裁判所が強制的に家を売却し、販売価格は一般市場の3割から5割程度になってしまいますが、任意売却は一般の売買より低価格になりがちとはいえ、競売より高く値が付くことが多いのです。

任意売却は今スグできる？

抵当権の付いたローン（有担保ローン）の場合、勝手に任意売却をすることはできません。

抵当権とは、いわゆる担保のこと。ローン返済ができなくなった場合、抵当権を持つ金融機関は抵当に入っている家を強制的に競売に掛けて売却することができます。つまり、返済が残っている限りは抵当権を持つものに処分がゆだねられているのです。

任意売却をするには、住宅ローン契約を結んだ金融機関との相談が不可欠となります。

本来、売却と同時に全額を返済しなければ抵当権は解除されませんが、任意売却することを承諾した場合には抵当権を抹消してもらえます。
任意売却は競売より高額で売れる可能性が高く、その分返済が見込めるため、金融機関はこの相談に同意することが多いのです。
任意売却後、結果的に債務が残っても、返済の相談に乗ってくれることもあります。

売却後も住み続けることができる「任意売却×リースバック」

「リースバック」とは、住んでいる家を売却し、その後は買主から賃貸して住み続けるという方法。全名義人が賛成し、ある程度の収入があれば派遣社員やパートでも利用できます。

リースバックの年間の賃貸料は売却価格の10％が一般的。ですから、周囲の物件よりも割高な賃料になり、再び滞納してしまって、結局は立ち退き…となってしまうこともありえます。
また、リースバックを前提にした売却は、一般の売買に比べて価格が30％ほど安くなることも。買い戻しもできますが、毎月の賃料のほかに買い戻すための資金を蓄えなければいけません。

利用後のリスクも想定したうえで、最善の策を検討してくれる専門家に相談するのが安心です。

一括返済ができず、家を売ることになったら

任意売却を選択した場合

任意売却を利用して一般市場で売りに出すことができる期間は、競売の入札が始まる前日までとなります。スピーディな対応が求められるため、まずは任意売却に明るい専門業者や不動産会社に相談しましょう。

手順としては、住宅ローンを借り入れた金融機関に任意売却について許可を得たのち、不動産会社に自宅の価格を査定してもらい、媒介契約を締結して売りに出します。

買い手が決まったら売買契約を結び、金融機関へ引き渡しの日と場所を伝え、約1か月後の入金を待つことになります。

引き渡しの日には売り手と買い手、金融機関のローン担当者、司法書士、不動産会社などが集まり、家の売却とローンの支払いは同時進行となります。
購入代金が振り込まれたのち、金融機関は抵当権を抹消する書類を司法書士に渡し、買い手は家の鍵を受け取ります。
これで売却と抵当権の抹消と引き渡しが完了。同日中に司法書士は抵当権の抹消登記、所有権の移転登記の両方を行います。

スムーズに進むかどうかは金融機関との交渉次第なので、知識のある専門業者の力を借りるのが賢明です。