任意売却は住宅ローンが払えない時の救済手段？

2023/08/16

住宅ローンを払えない時の選択肢として、任意売却を含めた4つの方法をご紹介します。

住宅ローンを払えなくなっても、通常の不動産売買と同様に一般売却できることが理想ですが、条件が整わず一般売却できない例も少なくありません。その場合の現実的な選択肢として、任意売却は有効な救済手段となるでしょう。

住宅ローンを払えない時の住宅の売却方法

住宅ローンが払えなくなり住宅の売却を余儀なくされた場合、主な売却方法には次の4種類があります。

住宅ローンの返済が難しい見通しとなった場合で、まだ住宅ローンの滞納が始まっていない場合には、不動産会社に相談すれば市場から一般売却できます。

住宅ローンの滞納が始まっていなければ、まだブラックリストに掲載されていない（信用情報機関に金融事故情報として載っていない）ため、売主が希望すれば債権者の合意なく不動産を売却できます。

住宅ローンの残債は売却金から一括返済する形となりますが、売却金のみで一括返済ができなければ、別途でお金を用意して一括返済しなければなりません。

ただし、一般売却には短くとも4～5か月程度の期間を要するのが通常。この間に滞納が始まりブラックリストに情報が掲載されれば、一般売却は難しくなります。

すでに滞納が始まり、無理のない返済の見通しが立たない場合には、速やかに任意売却を検討したほうが良いでしょう。

任意売却とは、債権者（金融機関など）や連帯保証人などの利害関係者から合意を得た上で、不動産の抵当権を外してもらい売却する手法のこと。

オーバーローンである場合が多く、売却後も残債が残る可能性も高いのですが、返済の負担は大幅に軽減されます。

リースバックとは、第三者に不動産を売却した上で、その第三者に大家さんとなってもらい、家賃を払いながら同じ家に住み続ける手法です。

一般売却と任意売却、どちらでもリースバックを利用できますが、リースバックを前提とした売却の場合、売却価格が低くなる傾向があることから、一般的には任意売却とあわせて利用される傾向があります。

リースバックは、主に不動産会社のサービスとして提供されていますが、すべての不動産会社がリースバックに対応しているわけではない点にご注意ください。

競売とは、裁判所を介した住宅の強制売却のこと。一定期間に渡り住宅ローンなどの滞納状態が続いた場合、金融機関などの債権者が裁判所へ申立てを行い、競売手続きが進められます。

他の売却方法に比べて売却金が低くなる傾向もあることから、債権者と債務者の双方にとって好ましい選択肢ではありません。

なるべく競売にならないよう、早めに利害関係者と話し合いをしましょう。

住宅ローンの滞納が始まっておらず、アンダーローンの状態であれば、一般売却がもっとも有利な選択肢になるかもしれません。

しかしながら、住宅ローンの返済にお困りの方の多くは、すでに滞納が始まっているか、もしくは滞納が差し迫っているかのどちらかではないでしょうか。オーバーローンになる可能性も考慮すれば、現実的な選択肢として任意売却（または任意売却＋リースバック）を選ぶ方も多いでしょう。

任意売却を検討する方に向け、任意売却の主なメリット・デメリットをご紹介します。

任意売却は、裁判所ではなく一般市場を通じて行われる不動産売買なので、競売に比べて高い価格で売れる傾向があります。

少しでも高く売れれば、債権者にとっては残債の回収額が増え、債務者にとっては残債の返済額が増えるため、双方にとってのメリットになります。

債権者との交渉次第ですが、任意売却に関連する各種のコスト（引越し費用・管理費の滞納分支払い・不動産仲介手数料など）を売却金の中からまかなってもらえる可能性があります。売主の実質的な持ち出しがほとんどない、というケースも珍しくありません。

任意売却した家をリースバックで借りれば、家を売却したことが近隣にバレることはないでしょう。引っ越しも不要なので、お子様を転校させる必要もありません。

オーバーローンで任意売却した場合、残債が残ります。住宅ローンの返済に比べて負担は大幅に軽減されますが、転居先やリースバックでの家賃に加え、残債を完済するまで一定額の返済が続きます。

競売よりも先に任意売却が成立すれば問題ありませんが、買主が現れず先に競売が成立してしまった場合、以後は任意売却ができません。

任意売却にはタイムリミットがあるので、住宅ローンの滞納が始まったら速やかに不動産会社へ相談することをおすすめします。

任意売却を行うためには、債権者（金融機関など）や連帯保証人、連帯債務者、共同名義人など、すべての利害関係者の合意が必要です。利害関係者の一人でも反対すると任意売却ができないので、専門家を挟んだ交渉は必須となるでしょう。

住宅ローンを払えなくなった時の住宅の売却方法についてご紹介しました。また、多くの方々にとって現実的な選択肢となりそうな任意売却について、主なメリットとデメリットを見てみました。

一般売却で住宅ローン返済から解放されれば理想ですが、滞納がないことやアンダーローンであることなど、一般売却するには一定の条件があります。

一般売却が困難となった場合には、事態を放置してはなりません。早急に任意売却に向けた行動を取り、競売という最悪の事態は回避するようにしましょう。