家庭状況が変わり世帯収入が減少
住宅ローンを４０歳の時に組み、自宅を購入していたU様。借入期間は最長の３５年。計算では７５歳までローンの支払いが続きます。さらに月々の支払い額を抑える為に、ボーナス払いも併用されています。自宅購入当初から息子さん世帯と同居もしていた為、支払いに余裕がありましたが、今から数年前に息子の転職にともない別世帯となることに。息子さんの援助がなくなりましたが、U様の奥様もパートで収入が有り、ローンの支払いを続けてこられました。しかし、U様が勤め先がこれまで定年後も再雇用の制度があり、ご自身も当然のように再雇用されると思っておられましたが、どうやら昨今のコロナ渦の影響で再雇用が見込めないことが発覚しました。
住宅ローンのボーナス払いが出来ない
そんな状況下で、ともにがんばって働いてきたU様の奥様が病気になり、働けない状態へ、さらに入退院を繰り返し、治療費の負担が大きくかかります。しかも、悪いことは続くもので、住宅ローンのボーナス払いの時期がやってきました。もちろんローン払いの出来る余剰資金は現在のU様にはありません。そんな状況に追い込まれ、悩んでおられたところに、当社までご相談に来られました。
住み慣れた自宅に住み続けたい
当社はU様と面談を行いました。現在のU様の収入では、月々の住宅ローンはかろうじて支払いができますが、やはりボーナス払いはどう算段しても厳しい状況です。退職後の再雇用がなく、ローンの完済時の年齢も現実的ではありません。また、ご自宅の立地が悪くローン残高以上の値段での売却は見込めません。こういたった状況を整理し、伝えたところでU様のご希望を確認したところ、長年住み続けた家にどういった形であろうと住み続けたとのことでした。
リースバックを希望するＵ様
U様の希望を叶える方法としては、リースバックを前提とした売買契約をすることが一般的です。リースバックとはU様を売主とし、買主と売買契約を締結・決済（引渡し）を行います。そして、買主を賃貸人、売主であるＵ様を賃借人とする賃貸借契約を締結し、Ｕ様は買主である賃貸人に家賃を支払うことで、そのまま自宅に住み続けるという方法です。
しかし、全ての物件でリースバックが叶うわけではありません。まず、リースバックに適した売買価格の設定が必要となりますが、住宅ローンが残っている今回の場合には、金融機関と任意売却の交渉を行う必要があります。また、先にも記載しておりますが、立地条件等が悪い物件の場合、そもそも買主を探すのに苦労することが多々あります。というのもリースバック物件を購入する買主の多くが、投資家の為、収益性を求めて物件を見定めます。売買価格が高ければそれにともなった高い家賃を求められます。売買価格が安ければ金融機関の許可がおりません。
リースバックを叶えてくれた買主
金融機関との交渉結果は当社が想定する以上の価格提示でした。Ｕ様の支払える家賃から算定すると、なかなか厳しい販売価格となります。では、今回のＵ様の場合はどう解決したのか。結果、無事に買主が現れ、リースバックも叶いました。Ｕ様のご自宅の購入者は近隣の老舗のＡ社という不動産会社様でした。
Ａ社の考え方は次の通りです。確かにＵ様のご自宅は駅から遠く、投資物件には不向きでしたが、実は戸建用地としては人気のあるエリアです。また、Ｕ様のご自宅の敷地が広く、将来２区画程度の住宅用地として売却が見込め、将来の販売用不動産として物件の仕入れを行うことができます。また、Ｕ様がお住まいされている間は家賃収入を得ることが出来ます。こういった長期的な観点からＡ社はＵ様のご自宅を購入されました。
そして現在、Ｕ様は希望の家賃をＡ社に支払うことによって現在もお住まいされています。任売売却後の残った住宅ローンは無理のない範囲で毎月支払われています。
