任意売却とは？その特徴を知ろう
任意売却とは何か？
任意売却とは、金融機関（＝住宅ローンの債権者）の了承のもと、住宅ローンの返済途中で不動産を売却する手続きのことを言います。
通常、住宅を売却するためには、金融機関が設定している抵当権を抹消しなければなりません。この抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済しておく必要があり、理屈の上では「住宅ローンの返済途中で抵当権を抹消することはできない」ということになります（別途、資金を用意して住宅ローンを完済できる場合を除く）。
この理屈をくつがえして、金融機関と交渉して抵当権を外してもらい、その間に一般市場から売却する手続きが「任意売却」です。
任意売却の特徴
住宅ローンの滞納を放置していると、金融機関や保証会社などの債権者によって、対象物件はいずれ競売にかけられることになります。競売を通じて住宅ローンを完済できれば良いのですが、競売は任意売却よりも売却価格が安くなる傾向があるため、競売の売却資金で住宅ローンを完済することは難しいでしょう。
任意売却が成立したとしても住宅ローンの完済は難しいかもしれませんが、市場価格に近い値段で売却が成立しやすいこともあり、競売に比べれば残債を小さくできる可能性は高くなります。
債権者から見ても、競売よりも任意売却で売却してもらったほうが一括回収額が高くなる傾向があり、一括回収額が高くなればその分だけ残債が低くなるため、全額回収の見込みも高まることでしょう。
債務者にとっても債権者にとっても有利な結果につながる可能性があることが、任意売却の何よりの特徴と言えます。
任意売却を検討すべきはこんな人
住宅ローンの返済が難しくなった場合、債務者はあらゆる手を尽くして返済を続けるための手段を模索することでしょう。ですが、どんなに手を尽くしても返済ができないという場合もあります。
返済が滞ると、金融機関から電話やハガキなどで督促が来ます。さらに、滞納から約3ヶ月目を目途に、金融機関から「期限の利益の喪失予告」が届きます。
「期限の利益」とは、住宅ローンを分割して返却しても良いという権利のこと。この権利を失うと、住宅ローンの残債の一括返済を求められることになります。
滞納が3ヶ月も続いた債務者の財務状況が、翌月から急に好転するとは考えにくいもの。そのため、「期限の利益の喪失予告」が届いた方は、競売まで時間的余裕のあるこの時期に任意売却を検討してみることをおすすめします。
また、現時点では住宅ローンを滞納していなくても、病気やリストラ、不動産の資産価値の大幅下落などを理由に住宅ローンの返済が難しくなりそうな場合には、早めに任意売却を検討してみると良いでしょう。
任意売却のメリット
競売よりも高い価格で売却できる可能性がある
物件にもよりますが、競売の落札価格は一般市場での相場に比べて3～5割ほど安くなると言われています。
任意売却が一般市場と同等の価格で成立するとは限りませんが、競売よりも有利な価格で売却できる可能性は高いでしょう。
売却手続きに要した諸費用を売却金でまかなうことができる
任意売却をする際には、抵当権抹消費用や各種書類作成費用、不動産会社への仲介手数料など、様々な費用がかかります。住宅ローン以外に固定資産税や住民税も滞納している場合には、それらを完納する必要もあるでしょう。
これらの費用は、任意売却の売却金から支払うことが認められています。つまり、任意売却をすれば債務者は「持ち出し金」がかからないということです。
金融機関との交渉次第では、新生活に向けた引っ越し費用も売却金からまかなえる可能性があります。
滞納が理由で家を売却することが世間にバレない
競売にかけられた場合、その情報は裁判所を通じてネット等で公開されます。任意売却の場合は通常の不動産取引と同様の手続きで進められるため、どのような理由で家を売却するのかということを世間に知られることはありません。
引き続き同じ家に住み続けられる可能性も
リースバック運営会社に自宅を任意売却すれば、その会社と賃貸契約を結ぶことで、家賃を払いながら引き続き同じ家に住み続けることができます。売却したことを周囲に知られたくない方、お子様を転校させたくない方などにとっては、リースバックは非常に有益な手段となるでしょう。
任意売却のデメリット
一定期間、ブラックリストに情報が残る可能性がある
住宅ローンの滞納を理由に任意売却を始めた場合、一定期間、滞納の情報が信用情報機関に掲載される可能性があります。いわゆる「ブラックリストに載る」ということです。
ブラックリストに載っている間は、新規でローンやクレジットカードの契約がしにくくなるなど、信用に関わる様々なデメリットが生じます。
諸費用などを除いて売却金は全額金融機関に回る
任意売却の手続きに要した各種費用や、場合によっては引っ越し費用なども売却金からまかなうことができますが、それらの費用以外は原則として債権者に回ることになるため、債務者の手元に売却金が残ることはありません。
金融機関や保証人の合意を取る必要がある
任意売却を実行するためには、金融機関はもちろんのこと、保証人全員の合意を取る必要があります。任意売却という解決のためとはいえ、住宅ローンの支払いが困難になったことを保証人に伝えるのは非常に心苦しいことでしょう。
比較的短期間で売却を完了させる必要がある
任意売却に入ったとしても、買主が現れなければ取引は成立しません。長期間にわたって取引が成立しなければ、金融機関は保証会社へ代位弁済を請求し、保証会社は競売手続きに入る可能性があります。
そのような事態を避けるためには、なるべく短期間で任意売却を完了させる必要があります。短期間で売却するため、価格面での妥協を迫られることがあるかもしれません。
任意売却と競売の違い
強制か任意か
競売とは、金融機関や保証会社などの請求に基づき、裁判所が強制的に対象不動産の売却手続きに入ることを言います。債務者には拒否権はなく、粛々と売却手続きが進められます。
一方で任意売却は、あくまでも債務者本人の意志によって行われるものです。債権者や裁判所、保証人、法律などの強制で行われるものではありません。
売却価格
競売は入札式で行われます。公開された競売物件に対し、購入希望者がそれぞれの希望購入価格を提示し、それらの中で最も高い金額で落札される方式です。
入札式には売主の意思が全く反映されません。その結果、競売で成立する価格は通常の不動産市場での売却額よりも安くなる傾向があります。物件にもよりますが、競売価格は相場よりも3～5割ほど安くなることが一般的です。
競売物件の情報はネット等に公開される
競売にかけられた物件に関する情報は、裁判所を通じてネット等に公開されます。近所の人がその情報を直接目にすることはないかもしれませんが、情報が一般公開されている以上、巡り巡って噂が近所中に広がる可能性は否定できません。
一方、任意売却は、通常の不動産取引と同じように限定された情報しか公開されません。住宅ローンの滞納が理由で家の売却活動をしているという実情が近所に知られる可能性は、限りなく少ないでしょう。
強制退去の有無
競売が成立すると、裁判所から引っ越し日（立ち退きの期日）が強制的に決められます。元・所有者はその日までに退去しなければならず、仮に立ち退きを拒否した場合には、不法占拠を理由に退去の強制執行が行われることがあります。
任意売却の場合は、他者から強制的に引っ越し日を決められることはありません。買主との交渉次第で、ある程度自由に引っ越し日を決めることができます。
通常売却との違い
任意売却は対象限定
通常売却は、住宅ローンの返済が終わっている人や、住宅ローンの完済ができる資金がある人しか行うことができません。
一方で任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった人や困難になることが予想される人、その他、住宅ローン返済に関する何らかの困りごとがある人が行う手続きです。
一般の不動産市場を通じての売却という点で両者は共通していますが、売却する当事者を取り囲む状況は全く異なります。
売り出し価格の自由度
通常売却の場合、売主は売り出し価格を自由に決めることができます。中には、長期戦を前提にやや強気の価格設定をする売主もいるでしょう。
任意売却の場合、売り出し価格の決定には金融機関との協議が必要です。金融機関は少しでも早く有利な条件での債権回収が目的なので、強気な売主の長期戦に付き合うことはできません。
売却決定権
通常売却の場合、売主は購入希望者の提示条件によって「売る・売らない」を自由に決めることができます。
任意売却の場合には、なるべく早く売却してほしいという金融機関からの要望が背景にあるため、購入希望者から納得のできない条件を提示されてもやむを得ず受入れなければならないケースがあります。「売る・売らない」を決めるのは売主ですが、その実質的な決定権は、売主にはほとんどないのが実情です。
債務整理との違い
対象範囲
債務整理も任意売却も、借金の返済に困ったときの手続きという点では共通していますが、両者が対象とする借金の範囲は全く異なります。
債務整理における借金の対象範囲は、債務者が抱える借金全体。住宅ローンはもちろんのこと、自動車ローンやカードローン、個人間での貸し借りなども債務整理の対象に含まれます。
一方で、任意売却における借金の対象範囲は住宅ローンのみ。他の借金返済を楽にする手段として任意売却が登場することはありません。
借金の減免
債務整理が成立すると、返済利息や返済元本の軽減、または免除が認められます。仮に免除が認められれば、以後は借金から完全に解放されます。
一方、任意売却は借金を減免する手続きではありません。住宅の売却金を住宅ローンの残債に充てるという手続きであり、売却金の金額が残債の金額に達していなければ、引き続き住宅ローンの完済を目指すことになります。
情報公開
債務整理には「任意整理」「個人再生」「自己破産」の3種類がありますが、これらのうち「個人再生」と「自己破産」を行った場合には、その情報が官報に掲載されます。氏名も住所も掲載されるため、その噂が勤務先や近所に知られる可能性もあるでしょう。
一方で任意売却の場合、形式的には一般の不動産市場を通じての取引と同じになるため、個人情報が一般公開されることはありません。そのため、売却活動自体は近所に知られる可能性がありますが、売却に至った経緯（住宅ローン滞納）までを知られる可能性は低いでしょう。
親子間売買との違い
交渉の難易度
親子間売買の交渉相手は自分の親です。赤の他人というわけではないので、売買の交渉はスムーズに進む可能性が高いでしょう。
任意売却の場合、基本的に赤の他人が交渉相手となります。納得のできない条件を提示されることがあるなど、親子間売買に比べて交渉は簡単ではありません。
継続的な在住の可否
住宅ローンの返済に困っている自分の子供から住宅を購入し、「自分が住むから出ていけ」という親は、恐らく極めて少数派でしょう。親子間売買が成立すれば、多くの場合はそのまま元の所有者が住み続けられる可能性が高いと言えます。
任意売却では、契約前の買主との合意がある場合やリースバック運営会社と契約した場合などを除き、売却成立後もそのまま家に住み続けるというのは難しいでしょう。
贈与税の可能性
なるべく親に迷惑をかけたくないとの理由で相場よりもかなり安い金額で取引を成立させる人もいるようですが、この取引金額と相場との差額について、税務署から実質的な「贈与」と判断される可能性があります。もし「贈与」と判断された場合には、親は税務署に贈与税を納めなければなりません。
取引当事者から税務署への申告がなくても、税務署は不動産取引の情報を把握していることを覚えておきましょう。
一方で任意売却は、第三者との間で行われる適正価格での取引となるため、税務署から「贈与」を疑われることはありません。
自己破産との違い
借金の対象範囲
自己破産の借金の対象範囲は、その人が抱える借金全体です。住宅ローンだけではなく、カードローンや個人間での貸し借りも自己破産の範囲に含まれます。
任意売却の対象範囲は住宅ローンのみ。他の範囲の借金を任意売却することはできません。
残債の有無
自己破産とは、債務者が抱える借金を法的に帳消しにする措置のこと。裁判所が自己破産を認めれば、債務者は借金から完全に解放され、人生を一からやり直すことができます。
任意売却の場合、売却が成立しても、借金を帳消しにすることもできなければ借金を減らすこともできません。不動産の売却金を住宅ローンの残債に充てることはできますが、それでも住宅ローンが残った場合は引き続き返済を続けることになります。
情報開示
自己破産をした情報は官報に掲載されます。氏名も住所も含め、いわゆる個人情報が一般公開される形となります。
官報にくまなく目を通している人はほとんどいないと思われますが、情報が掲載されたことを知った一部の人から噂が立ち、やがて近隣の人たちや勤務先の同僚などに自己破産の事実を知られる可能性はゼロではないでしょう。
一方で任意売却の場合は、個人情報が一般公開されることはありません。形式的には通常の不動産取引と同じなので、家の売却に至った理由を周囲に知られる可能性は低いでしょう。
任意売却に至る流れ
住宅ローンの支払い滞納・督促
住宅ローンの滞納が発生すると、ほどなく金融機関から確認の連絡が入ります。この段階では引落口座への入金忘れの可能性もあるため、連絡内容は「入金をお忘れではないですか？」といった程度となります。
その後も入金せず、滞納から１ヶ月を過ぎたころになると、金融機関から「督促状」が届いたり、督促の電話が入ったりします。「○月○日までに滞納分を入金してください」という、やや強い口調の連絡です。
督促状には、「このまま滞納が続いた場合には、住宅ローンの残債を一括請求することがある」という内容や、「滞納による遅延損害金を請求することがある」という内容が盛り込まれることもあります。
期限の利益の喪失
督促状が届いても入金せず、滞納から3～6ヶ月を過ぎたころになると、金融機関から「期限の利益の喪失」を通知する文書が届きます。
「期限の利益」とは、住宅ローンを分割で払う権利のこと。通知が来ると、この権利を「喪失」してしまう形になるので、以後は住宅ローンの残債を一括で返済しなければなりません。
ですが、もちろんこの時点で債務者には住宅ローンの残債を一括返済できる資金力はありません。そこで金融機関は、債務者本人ではなく債務者の保証会社に対して一括返済を求めることになります（これを代位弁済と言います）。
金融機関からの求めに応じ、保証会社は債務者の残債を一括返済しますが、これによって債務者の借金が消えるわけではありません。単に債権者が金融機関から保証会社へと移動するだけなので、その後、債務者は金融機関ではなく保証会社に対して残債を返済することになります。
なお、債務者が住宅ローンを設定する際には、保証会社や金融機関は対象となる住宅に担保を設定します。住宅ローンの返済が難しくなった際には担保となる住宅を強制的に売却して住宅ローンの返済に充てる、という設定です。この権利のことを「抵当権」と言い、抵当権を設定した保証会社や金融機関のことを「抵当権者」と言います。
競売開始決定通知書
期限の利益が喪失して保証会社が代位弁済を行うと、保証会社から債務者に対して代位弁済したお金の返済請求が入ります。この時点で債務者の状況が好転し、返済が可能な状態になっていれば良いのですが、大半の場合は引き続き返済できない状態が続いていることでしょう。
返済ができなければ、保証会社は裁判所に対し、競売の申立を行うことになります。申立を受けた裁判所は、内容を審議した上で債務者に対して競売の開札日と終了時期が記載された「競売開始決定通知書」を送付します。競売開始決定通知書は、正確には「担保不動産競売開始決定」と題されていることが多いようです。
競売開始決定通知書が届いても、すぐに競売が開始されるわけではありません。この書類に記載された開札日から競売が始まる形となり、実際の競売入札開始時期は、申立から約4ヶ月後が目安です。
競売開始決定通知書が届くタイミングは案件により異なりますが、金融機関への滞納が始まってから概ね6ヶ月を過ぎたころと考えておきましょう。
不動産会社・専門家に相談
競売開始決定通知書が届く前から任意売却の相談を始められるのが理想ですが、何らかの理由があって相談できなかった人については、ここで速やかに不動産会社や専門家に任意売却の相談をするようにしましょう。
相談の前には、住宅ローンの残債や滞納状況はもちろんのこと、固定資産税の支払い状況、任意売却後の引っ越し先の希望、引っ越しの希望時期といった債務の状況を明確にしておきます。対象物件がマンションであれば、管理費の支払い状況などもまとめておきましょう。
情報が詳細であればあるほど、不動産会社や専門家が任意売却に向けたスケジュールや金融機関との交渉内容を詳細にまとめることが可能になります。
債権者との交渉
不動産会社や専門家のアドバイスに従い、債権者と任意売却の交渉を始めます。債権者は保証会社である場合もあれば、銀行などの金融機関や住宅金融支援機構である場合もあります。
任意売却を認めてもらうためには高度な交渉力が必要となるため、不動産会社や専門家からの助言は不可欠。交渉時には不動産会社や専門家に同席してもらったり、代理交渉してもらったりする形となります。
任意売却を行うためには、物件の所有者本人の意向だけではなく、連帯保証人や連帯債務者、共同名義人などの合意も必要です。交渉時には、それらの関係者から合意を得られていることも説明しなければなりません。
売却活動
債権者が任意売却を認めれば、債務者は不動産会社と契約を結び、対象物件の売却活動を始めます。
売却活動の方法自体は一般の不動産売却と同じですが、競売開始までのタイムリミットを考えると、少しでも早く売却を成立させなければなりません。そのため、不動産会社との契約形態は複数の不動産会社に依頼する「一般媒介契約」ではなく、1社のみに依頼してスピーディな売却を求める「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」が選ばれることが多いようです。
一般の不動産売却と同様に、任意売却でも内覧（購入希望者が物件を見学すること）が行われます。購入希望者に少しでも良好な印象を与えるため、屋内はもちろんのこと、建物周辺（庭や車庫など）も綺麗にしておくよう心掛けましょう。
売却成立・引越し
任意売却が成立すれば、次に引越しの準備となります。引越し代や新居の敷金・礼金、初月の家賃支払いなど、引っ越しの際には各種費用がかかるため、事前に一定の資金を用意しておかなければなりません。任意売却の交渉次第では、売却代金の中から引越し代や引越し後の当面の生活費などを出してもらえるケースもあるので、交渉時に相談してみると良いでしょう。
なお、対象となる物件がマンションの場合、任意売却に際して管理費や修繕積立金などを滞納しているケースが散見されます。これらの滞納金は引越しに伴って帳消しになるわけではなく、次の所有者へと引き継がれる形となります。売買契約の前提として「管理費・修繕積立金は清算しておくこと」という条件が付く場合が多いので、事前にきちんと清算しておくことが大切です。
任意売却が成立すると、対象物件は買主の所有となります。そのため、債務者は速やかに物件を明け渡さなければなりません。物件を明け渡すために、世帯は引越しを余儀なくされます。
しかし、任意売却を選んだ債務者の中には「売却したことを近所の人たちに知られたくない」「子供を転校させたくない」「家への愛着がある」などの理由で、本音では引越しをしたくないと思っている人も多く存在します。
そのような人におすすめの方法が「リースバック」。任意売却の知識と同時にリースバックについても知っておきましょう
任意売却後も住み続ける手段「リースバック」とは
リースバックとは、自宅を買ってくれた買主に大家さんになってもらい、その大家さんに家賃を支払いながら同じ家に住み続ける方法のこと。住宅ローンの返済が苦しくなった方、すでに住宅ローンの滞納が始まり任意売却を検討している方、税金を滞納して差し押さえられた方などが、そのまま同じ家に合法的に住み続ける方法として注目されています。
リースバックをする場合には、リースバックを承諾してくれる買主を見つけなければなりません。売却活動で偶然現れた買主がリースバックを承諾してくれるとは限らないので、どうしても同じ家に住み続けたいという人は、初めからリースバックを行っている業者に買主となってもらえるよう交渉したほうが良いでしょう。
リースバックのメリット
同じ家に住み続けられることがリースバックの最大のメリットですが、そのほかにも「住宅ローンの返済から解放される、または返済の負担が軽くなる」「家を売却したことが近所にバレにくい」「子供を転校させる必要がない」」「固定資産税の支払いがなくなる」「マンションの場合、管理費や修繕積立金の支払いがなくなる」「収入状況が好転すれば家を買い戻すこともできる」といったメリットがあります。
リースバックのデメリット
相場に比べて安い価格での売却になる傾向があるのが、リースバックのデメリット。そのほか、「住み続けるために月々の家賃が発生する」「不動産の名義が変わる（社会的信用が以前より低下する可能性）」「家を買い戻す際、売却価格よりも高くなることがある」といったデメリットがあります。
リースバックにはデメリットもありますが、デメリットを踏まえた上でも、「今の家に住み続けられる」という大きなメリットには代えがたいという人もいることでしょう。引き続き同じ家に住み続けたいという強い希望があるならば、任意売却後にリースバックで住み続けることを検討してみると良いでしょう。
任意売却ができないケースとは
任意売却は、希望すれば必ずできるという手続きではありません。次のようなケースでは任意売却ができないことを覚えておきましょう。
債権者が任意売却を認めないケース
銀行や保証会社などの債権者が、任意売却を認めないケースがあります。「交渉した結果、認めてもらえなかった」というケースもありますが、初めから任意売却の交渉自体を受け付けてくれないこともあるのです。
任意売却を行うプロセスでは、いったん債権者が抵当権を外さなければなりません。債権者の立場に立てば、抵当権を外すことはリスクを孕んだ行為。任意売却に前向きではない債権者がいても不思議ではありません。
保証人や名義人などの合意を得られないケース
任意売却を行うためには、連帯保証人や連帯債務者、共同名義人などの合意が必要です。これらの関係者のうち1人でも合意を得られなければ、任意売却を進めることができません。
たとえば「母子で住んでいる物件の名義人が離婚した元・夫」というケースの場合にも、名義人である元・夫の許諾がなければ任意売却をすることができません。
任意売却は実績あるプロに相談を
住宅ローンの返済にお困りの方に向け、任意売却の特徴やメリット・デメリット、他の方法との違い、任意売却の流れなどについてご紹介しました。お悩みを少しでも軽くするための情報としてお役立ていただければ幸いです。
当社EC.エンタープライズは、任意売却を専門に行っている会社です。これまで多くのお客様のお悩みを伺い、数々のお客様の生活再建に向けたサポートを行ってまいりました。
同じ任意売却を希望する方であっても「家を残したい」「少しでも高く家を売却したい」など、それぞれの具体的なニーズは異なります。当社では、お客様それぞれのニーズに沿った形で任意売却を提案しています。「同じ家に住み続けたい」という方に対しては、当社のネットワークで買主を探してリースバックへと導くことも可能です。
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