オーバーローンで任意売却することは可能？

2022/08/19

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オーバーローン・アンダーローンとは？

オーバーローンとは、物件の売却代金を全額充てても住宅ローンを完済できない状態のこと。アンダーローンとは、物件の売却代金の範囲内で住宅ローンを完済できる状態のことを言います。

オーバーローンでも任意売却はできる

アンダーローンの場合、債権者も債務者も困ることがないので、スムーズに任意売却をすることができます。逆にオーバーローンの場合は残債が残る形となるため、債権者にとってみれば、借金が完済されないリスクがあります。

借金が完済されないリスクがある以上、オーバーローンの状態で債権者に任意売却を認めてもらうためのハードルが高くなりますが、残債の額が現実的に返済可能な程度であれば、債権者から任意売却を認めてもらえる可能性は十分にあるでしょう。

オーバーローンかアンダーローンかを調べる方法

住宅ローンがオーバーローンの状態にあるのかアンダーローンの状態にあるのかを調べるためには、「売却価格－残債」で計算します。マイナスであればオーバーローン、プラスであればアンダーローンです。

売却価格の調べ方

正確な売却価格は売却が成立しなければ分かりませんが、大体の売却価格であれば、同地域で取引された同程度の物件の売却価格を調べれば分かります。また、不動産会社に「机上査定」という簡易的な査定を依頼すれば、物件を見てもらう必要なく簡単に売却価格の目安を知ることができます。

残債の調べ方

住宅ローンを返済している金融機関から送られているローン返済計画書を確認すれば、残債の額が分かります。ローン返済計画書は「ローン返済表」「ローン返済予定表」「償還予定表」などと呼ばれることもありますが、いずれも記載内容の趣旨は同じです。

オーバーローンの残債を少しでも減らす方法

調べた結果、もし物件がオーバーローンの状態だった場合には、少しでも残債を少なくするよう任意売却を始めましょう。残債を少なくする方法としては、例えば次のようなものがあります。

– なるべく適正価格に近い価格で売却活動をする

– 不動産会社と手数料の交渉をする

– 諸費用（司法書士報酬、引越し費用、ハウスクリーニング代など）を節約する

– 売却と同時に火災保険・地震保険を解約する（未経過分を返金してもらえる）

他にも、様々な工夫・節約を講じて残債を少なくしていきましょう。

残債がある場合の対処法

任意売却をして残債が残った場合の対処法には、主に次のような方法があります。

一括返済する

住宅ローンの残債の返済は、一括で行うことが原則です。自己資金がある場合や親などから一時的に借りられる場合などは、原則通りに残債を一括返済するようにしましょう。

分割返済する

一括返済ができない場合には、例外的な対処法として分割返済をします。原則は一括返済なので、分割返済する際には債権者との交渉が必要です。具体的で現実的な返済計画書を作成し、債権者と話し合ってみましょう。

無担保ローンを利用する

銀行や消費者金融が提供している無担保ローンを利用し、残債を一括返済する方法があります。担保も保証人も不要なローンで、オーバーローンの残債返済にも利用することができます。

ただし、無担保ローンで借りられる金額は大きくないため、残債の金額によっては一括返済が難しいかもしれません。また、仮に無担保ローンで債権者への一括返済という負担から解放されたとしても、以後は金融機関に高金利で分割返済を続けていく必要があるため、総額での支払い額は残債の額を上回ることを理解しておきましょう。

自己破産する

どのような方法を使っても残債の返済が困難な場合には、自己破産という選択肢もあります。

ただし自己破産を選択した場合には、生活に最低限必要なもの以外、ほとんどの財産が没収されることになります。仕事に必要な財産（自動車など）も没収される可能性があるなど、日常生活の可動域が大きく制限されることになるでしょう。

また、いわゆるブラックリストに情報が登録されるため、自己破産してから5～10年は、新規でのローンの契約やクレジットカードなどの利用も制限されます。

自己破産すれば残債から解放されるというメリットはありますが、必ずしも生活が楽になるという保証はありません。

任意売却を行う際に注意しておきたいニッチなポイント

一般媒介契約のほうが売れやすいこともある

任意売却を行う前提として、売主は不動産会社との間で媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、一般に任意売却においては「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」が選択されますが、少しでも早く物件を売却したいならば、「一般媒介契約」を選んだほうが有利な場合があります。

まずは、それぞれの媒介契約の特徴を確認しておきましょう。

一般媒介契約

複数の不動産会社と同時に結ぶことができる媒介契約です。売主は、自分で買主を探す活動をすることもできます。

一般媒介契約の場合、不動産会社は物件情報をレインズに登録する必要がありません。また、売却活動の内容や進捗を売主に報告する必要もありません。

専任媒介契約

一つの不動産会社としか結べない媒介契約ですが、売主は自分で買主を探すことが認められています。

専任媒介契約の場合、不動産会社は契約から7日以内に物件情報をレインズへ登録する必要があります。また、2週間に1回の頻度で、売主に売却活動の内容や進捗を報告する必要もあります。

専属専任媒介契約

一つの不動産会社としか結べない媒介契約ですが、売主は自分で買主を探すことが認められていません。

専属専任媒介契約の場合、不動産会社は契約から5日以内に物件情報をレインズへ登録する必要があります。また、1週間に1回の頻度で、売主に売却活動の内容や進捗を報告する必要もあります。

それぞれの媒介契約の特徴をご覧いただいて分かる通り、3種類の媒介契約のうち「一般媒介契約」は最もサポート内容が手薄です。しかしながら、同時に何社でも契約できるという大きな特徴があるため、不動産会社同士で競争原理が働き、意外に早く買主が見つかることがあります。

ただし任意売却においては、不動産会社側が「一般媒介契約」を避けたがる傾向があることも事実。避けたがる理由は、任意売却は金融機関との交渉などで手間がかかることです。手間をかけたにも関わらず他社で売却が決まってしまっては、それまでの作業が徒労に終わってしまうからです（不動産仲介手数料は成功報酬制のため）。