不動産会社に相談する
任意売却を成立させるには様々な業務が必要となりますが、中でも特にメインとなる業務が、その不動産を適正な価格で売却することにあります。「餅は餅屋」という言葉がある通り、不動産を売却したいならば、まずは不動産会社に相談するのが順当な選択肢になるでしょう。
ただし任意売却は、通常の不動産売却とは異なる目的、異なるプロセス、異なる専門性が必要な取引です。一般的な不動産売買の業務しか行ったことがない不動産会社では適切な対応ができない可能性があるため、任意売却に詳しい不動産会社に相談するようにしましょう。
任意売却に詳しい不動産会社の選び方
昨今、多くの不動産会社のHPで「任意売却のご相談に対応しています」との宣伝が見つかりますが、そのような宣伝を鵜呑みにすることは、あまりおすすめできません。任意売却には、非常に専門的な知識や段取りが必要となるため、任意売却が得意な不動産会社であることを確認した上で相談するようにしましょう。
具体的には、「任意売却の取引実績が100件以上ある」「任意売却の法的な処理に詳しい弁護士や司法書士などと提携している」などの不動産会社です。有名な大手不動産会社だからと言って任意売却に詳しいわけではない点にもご注意ください。
宅地建物取引士の免許を持たない不動産ブローカーに注意
任意売却を検討している際、不動産ブローカーと呼ばれる人たちからの接触があることがあります。
不動産ブローカーとは、宅地建物取引士の免許を持たずに不動産の売買を仲介している人たちのこと。不動産ブローカーが不動産の売買を行うことは違法ではありませんが、売買に関連して仲介手数料などの料金を取ることは違法とされています。
もし、任意売却に関連する営業的な接触が入った場合、まずは名刺に「宅地建物取引士」という資格名が書かれているかどうかを確認しましょう。資格名の明記がない上に、例えば「引っ越し代として●●円を差し上げます」や「取引成立後にキャッシュバックがあります」などの甘いトークで勧誘が始まった場合、もしかすると相手は不動産ブローカーかもしれません。ご注意ください。
弁護士に相談する
任意売却の手続きには、様々な法律知識が必要となります。また、債権者である金融機関等と任意売却の交渉をする際にも、法律的な知識や経験のある代理人が交渉したほうが良いでしょう。
その意味においては、任意売却の相談先として弁護士を選ぶことは間違いではありません。ただし、大前提として再認識していただきたい点は、「あくまでも弁護士は法律の専門家である」ということです。
任意売却のメイン業務は不動産の売却ですが、弁護士は不動産の売却の専門家ではありません。法的な視点から債権者との交渉を優位にすることは可能かもしれませんが、いざ不動産を任意売却するにあたっては、弁護士から不動産の専門家（多くは提携している不動産会社）に仕事を委任する流れとなる点を理解しておきましょう。
「不動産会社→弁護士」という順番のほうがいい
弁護士に相談する場合、1時間あたり1万円程度の相談料が発生します。一方で、不動産会社は成果報酬型の手数料システムなので、相談だけならば何度でも無料です。
少しでもコストを押さえて任意売却の相談をしたいならば、先に不動産会社に無料の相談をし、必要に応じて必要な部分だけ提携弁護士を紹介してもらう、という流れのほうがおすすめです。
司法書士に相談する
厳密な役割は異なるものの、法律の専門家という点では、弁護士も司法書士も同じです。任意売却の相談先として、弁護士ではなく司法書士を選ぶという方法も間違いではありません。
ただし、弁護士と同様に司法書士も不動産取引の専門家ではないことに注意が必要です。任意売却のメイン業務となる不動産の売却は、結局、その司法書士と提携する不動産会社に委任することになります。
参考までに、司法書士の相談料は30分あたり5千円程度が相場。弁護士の相談料より少し安いこともありますが、基本的に大きな違いはありません。
上述した弁護士の例と同様に、先に司法書士の相談料を支払ってから不動産会社を紹介してもらうよりも、相談料が無料の不動産会社に相談した上で必要に応じて不動産会社から司法書士を紹介してもらったほうが、トータルでかかるコストは安く済む可能性があります。
銀行に相談する
住宅ローンの返済が困難になった場合、どこよりも先に相談すべき機関は、その住宅ローンを組んでいる銀行です。状況を説明して誠意を持って相談をすれば、多くの銀行は返済計画の見直し案を提示してくれることでしょう。この返済計画の見直し案で以後問題なく返済を続けられそうならば、任意売却をする必要はありません。これが最も理想的な解決策となるでしょう。
中には返済計画の見直しをしてもらっても、返済が難しいという債務者もいます。その場合には、任意売却が選択肢の一つに浮上します。中には、積極的に任意売却の不動産会社を紹介してくれる銀行もあるでしょう。
ただし、銀行がすすめてくる任意売却の不動産会社は、銀行にとってのメリットが大きい不動産会社となる傾向があります。債務者のメリットも考慮すれば、銀行が提携している不動産会社ではなく、第三者的な立場から売却の仲介をしてくれる不動産会社を選ぶようおすすめします。
