リースバックなら任意売却後でも家に住み続けられる
任意売却は他人に家を売る行為なので、売却が成立すれば、以前の家主は別の家へと引っ越さなければなりません。
ただし、それはあくまでも一般論。リースバックという方法で任意売却を行えば、売却が成立した後も引き続き同じ家に住み続けることができます。
リースバックとは
リースバックとは、任意売却の買主に大家さんになってもらい、家賃を払い続ける形で同じ家に住み続ける方法です。ただし、任意売却の買主が必ずしも大家さんになってくれるとは限らないことから、初めから大家さんになってくれそうな人を対象に売却活動を行います。大家さんになってくれそうな人とは、具体的には「親族」または「リースバックに対応している業者」です。
リースバックが成立すれば、家賃を払い続ける必要はあるものの、住宅ローンの返済からは解放されるか、または残債を減らすことが可能。引っ越す必要もないので、諸々の背景を近隣住民に知られることはないでしょう。
お子様が転校しなくて済む点も、家族によっては大きなメリットとなります。
なお、リースバックで家に住み続けている間に経済的な余力が生まれてきた場合、大家さんの同意があれば、その家を買い戻すことも可能です。
リースバックには普通借家契約と定期借家契約がある
リースバックで家を借りる形にする場合には、普通借家契約と定期借家契約のどちらが採用されているかを確認する必要があります。それぞれの契約の違いを見てみましょう。
普通借家契約とは
普通借家契約とは、私たちが一般的に考える賃貸契約を言います。2～3年ごとに契約更新があり、借主からの申し出によっていつでも契約を解除できる契約です。いつでも契約解除できる権利がある分、定期借家契約よりも家賃がやや高めに設定されることが通常です。
定期借家契約とは
定期借家契約とは、家の利用期間が決まっている賃貸契約を言います。一般に利用期間は2～3年で、原則として契約更新はできません。また、契約期間中の契約解除も原則としてできません。契約期間内、家主は契約解除される恐れがなく確実な家賃収入が確保されることから、普通借家契約よりも家賃がやや安めに設定される傾向があります。
期間の設定なく長く住み続けたいならば普通借家契約を、住む期間が決まっているならば定期借家契約を選ぶようにしましょう。
親子（親族）間売買における注意点
リースバックの主な売買方法の一つに親子（親族）間売買があります。親子（親族）に家を任意売却して、その買主たる親子（親族）に家賃を支払いながら家に住み続ける方法です。
リースバックの事例としてはよく見られる親子（親族）間売買ですが、実際に検討する際には、いくつかの注意点があります。
買戻しする際に住宅ローンの審査が厳しくなることがある
親子（親族）間売買でリースバックを行う人の中には、「将来的に余裕ができたら家を買い戻したい」と思っている人もいることでしょう。
もちろん、自己資金でお金を用意できれば、何も問題なく買戻しすることが可能です。しかしながら現実的に、多くの人は銀行から住宅ローンを借りて買戻しの資金にすることになるでしょう。この場合、銀行の住宅ローンの審査が厳しくなることがあるので注意が必要です。
親子（親族）間で家を取引する場合、売買ではなく贈与や相続の形になることが通例です。住宅ローンを組んで親から（または子から）家を買うということ自体が不自然なため、銀行側から「金利の安い住宅ローンを組んで、実際には別の使途に使うのでは？」と疑われる可能性があります。
また、親子（親族）間で家を売買する場合、市場価格に比べて不公正な価格（不当に安い価格など）が設定される可能性もあるため、銀行としては、そのような不公正な売買に介入したくないという思いもあります。
地方銀行等の中には親子（親族）間売買であっても住宅ローンを融資してくれるところもあるようですが、一般的には親子（親族）間売買における住宅ローンの審査は非常に厳しいことを覚えておきましょう。
贈与税が発生することがある
利害関係の一致している親子（親族）間で住宅を売買する場合、市場価格より極端に安い価格が設定される可能性があります。売る側からすれば「自分の財産なんだから、価格は自分で決めてもいいのでは？」と思うかもしれませんが、あまりにも安い価格で売却した場合、税務署から贈与とみなされる可能性があるので注意しましょう。
不動産売買には大きなお金が動くこと、また税金逃れの温床になりうることから、税務署は管轄内で行われた不動産取引について、くまなく目を通していると言われています。もし親子（親族）間で行われた不動産取引が贈与とみなされた場合には、贈与金額に該当する部分について、税務署から贈与税の納税を求められます。
【参考】競売では住み続けることができない
任意売却をせずに状況を放置した場合、家は競売にかけられることになります。この場合、競売の落札者との合意があれば、理論上はリースバックのような形で家に住み続けることも可能ですが、現実に住み続けることは困難です。なぜならば、競売落札者の目的は「家を市場価格より安く買ってリフォームして転売すること」であって、家賃収入を得ることではないからです。
競売で家が落札された場合、引っ越し費用等を自己負担し、期日までに家を退去しなければなりません。
