抵当権と任意売却の関係
原則として抵当権が抹消されていなければ不動産は売却できない
不動産を売却する時の大前提ですが、抵当権が付いたままの不動産は、原則として売ることができません。
また、抵当権を外すためには、その不動産の住宅ローンを完済しなければなりません。
つまり、不動産を売却するためには住宅ローンを全額返済しなければならない、ということになります。まずは、この大前提を理解しておきましょう。
特別に抵当権を外してもらって任意売却を行う
住宅ローンの返済が滞った場合、中には住宅を売却して、その売却代金を住宅ローンの返済の一部に充てたいと考える方もいるかもしれませんが、上述の通り、抵当権が付いている住宅を自由に売却することはできません。
売却することができない以上は、その先も住宅ローンの滞納が続いてしまいます。
住宅ローンの滞納が続けば、最終的には債権者の申し立てにより、住宅は競売にかけられることになるでしょう。
しかしながら競売は、不動産の一般市場よりも極端に安い価格で売買が成立する傾向があります。
少しでも多くの債権を回収したい金融機関にとっても、少しでも多くの住宅ローンを返済したい債務者にとっても、競売は理想的な解決法にはならないことがあります。
そこで登場する特別な手法が任意売却。債権者である金融機関から特別に抵当権を外してもらい、その間に不動産の一般市場から住宅を売却するという手法です。
競売に比べて高い価格で売却できる可能性があるため、債権者と債務者の双方にとって、競売よりは有利な結果になることがあります。
任意売却の流れ
住宅ローンの滞納から任意売却を完了させるまでの流れを見てみましょう。
金融機関から督促が入る
住宅ローンを滞納するとすぐに金融機関からの確認の連絡が入りますが、その後も滞納を続けてしまうと、約3ヶ月目を目安に「期限の利益」が喪失したという通知が入ります。
「期限の利益」とは、住宅ローンを分割で払っても良いとする権利のこと。この権利を喪失することにより、債務者は住宅ローンを一括で払わなければならないことになります。
もちろん債務者には一括払いする余裕はないため、債務者に代わり保証会社が金融機関に住宅ローンを一括で返済します。この時点で、債権者は金融機関から保証会社へと変わります。
金融機関・不動産会社に相談をする
住宅ローンの返済が難しいと判断できた時点で（できれば督促が来る前に）、早急に金融機関に相談に行きましょう。
相談の結果、その時点での収入や将来的な収入を考慮し、金融機関から返済計画の再検討案が提示されます。この再検討案で返済の見通しが立てば問題はありません。
不動産会社に相談をする
金融機関から提示された再検討案では返済が難しいと判断された場合には、早急に不動産会社に赴いて任意売却に相談を行います。
任意売却を成功させるためには、一刻も早く動き出すことが大切です。
なお、不動産会社にはそれぞれ得意分野や苦手分野があり、中には任意売却の実績が少ないところも少なくありません。
より有利に任意売却を進めるため、1社だけではなく複数の不動産会社に相談を持ちかけてみても良いでしょう。
金融機関から任意売却の同意を得る
不動産会社のアドバイスをもとに任意売却を行う方向で決意が固まったら、改めて金融機関に赴き、任意売却をするために抵当権を外してもらうよう交渉します。
難度の高い交渉となるため、任意売却の経験が豊富な不動産会社、または弁護士、司法書士などに同行してもらう形で交渉を進めることになります。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
抵当権を外して任意売却を行うことに金融機関が同意した場合には、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、住宅の売買活動を不動産会社に依頼する契約のこと。
不動産会社の手数料は成功報酬型となっているため、媒介契約を結んだ時点で手数料がかかることはなく、売買が成立するまで一切のお金がかからないのでご安心ください。
売却活動をする
不動産会社による売却活動がスタートします。
あまり高い価格を設定すると買主が現れにくい可能性があるため、市場価格よりやや低めの価格設定で売却活動を行う形になるかもしれません。
なお売却価格の最終的な決定権は、債権者たる金融機関にあります。債務者や不動産会社が任意で売却価格を決めて活動をすることはできません。
任意売却成立
買主が現れたら売買契約を結んで売却代金を入金してもらい、期日までに住宅を明け渡して任意売却が完了となります。
金融機関からの督促を放置した場合
住宅ローン滞納に対する金融機関からの督促が入ったにもかかわらず、特別なアクションを取らずに状況を放置した場合、最終的に家は競売にかけられて強制立ち退きとなります。
滞納から立ち退きまでの流れを簡単に見てみましょう。
督促状が届く
上で説明した通り、住宅ローンを滞納すると金融機関から督促が入ります。
「期限の利益」を喪失する
滞納が3ヶ月ほど続くと、「期限の利益」が喪失したとの通知が届きます。
この通知により、以後は住宅ローンを分割で払う権利が失われます。
競売開始決定通知書が届く
債権者から裁判所への申し立てにより、競売に向けた各種の手続きが開始されます。
申し立てが受理された段階で、裁判所から債務者に対して競売開始決定通知書が届きます。
競売入札が行われる
競売入札が行われる日時が決定したとの連絡が裁判所から入り、予定の日時に競売入札が行われます。
強制立ち退きとなる
競売入社者が決定すれば、売主（債務者）と買主との協議によって立ち退きの日程交渉が行われます。
売主は、交渉で決まった期日までに住宅を立ち退かなければなりません。
任意売却の契約書には特約を設定することが一般的
任意売却で売主が不利な状況にならないよう、売買契約書にはいくつかの特約条項が設定されることがあります。
以下、任意売却の売買契約書に設定されることの多い主な4つの特約を見てみましょう。
売主の契約不適合責任を免責する特約
任意売却が成立後、もし建物や設備などに不具合が見つかったとしても、その不具合に関する責任を売主は負わないとする特約（契約不適合責任の免責）を設定します。
債権者の同意があれば売却するという旨の特約
金融機関から任意売却の同意を得る前に買主が見つかった場合には、「金融機関からの同意があれば売却する」という旨の特約を付けておく必要があります。
金融機関が任意売却に応じない事態を想定したトラブル回避のための特約です。
不動産を測量しないことを約束する特約
買主から「登記簿と実態が違う」との理由で売買代金の変更が申し立てられないよう、任意売却の対象となる不動産の測量は行わないことを約束する特約を付けます。
不動産は買主負担で処分するという特約
住宅に残っている不要な動産（家具など）については、任意売却成立後、買主の負担で処分するという内容の特約を付けます。
任意売却の代金を諸費用に充てることができる場合がある
競売とは異なり、任意売却で得られた資金の配分については、債権者との交渉で柔軟に決めることができます。
そのため、債権者の同意さえあれば、任意売却に関連する様々な諸経費を売却代金からまかなうことが可能です。
主な諸経費としては、引っ越し費用、不動産売買手数料、司法書士などへの報酬が挙げられます
マンションの管理費・修繕積立金の滞納分について
任意売却の対象がマンションで、かつ管理費や修繕積立金の未納分がある場合には、事前に債務者の負担で全て支払っておくことが原則です。
滞納したままで任意売却を行うと、買主に未納分の管理費・修繕積立金の請求が入りトラブルになる可能性があるからです。
ただし、未納分の管理費・修繕積立金を支払う余裕がない場合、債権者と交渉次第では、売却代金の中から充当してもらえる可能性はあります。
根抵当権のついた不動産は任意売却できるか？
抵当権と根抵当権の違い
一般的な住宅ローンなどのように、「いつまでにいくら返済するかが決まっている借金」に対して設定されるのが通常の抵当権。
それに対して、事業の運転資金の借入などのように、「一定の金額の範囲内において何度でも借入と返済ができるタイプの借金」に設定されるのが根抵当権（ねていとうけん）です。
金融機関の同意があれば、根抵当権のついた不動産も任意売却することが可能です。
通常の任意売却と同様、金融機関に根抵当権を外してもらった上で一般市場から不動産を売却します。
【参考】相続と抵当権について
抵当権のついた不動産にも相続税がかかる
抵当権のついた不動産（＝ローンの返済が終わっていない不動産）でも、それを相続した場合には相続税の対象となります。
相続人にとってみれば、ローンの引継ぎに相続税の納税も重なることから、中には「相続したくない」という方もいることでしょう。
もちろん、他の相続財産と合わせてプラスになるならば問題はありませんが、もし他の相続財産と合わせてもマイナスになるようならば、裁判所で「相続放棄」の手続きをするようおすすめします。
「相続放棄」とは、被相続人の借金が多い場合などに用いられる一般的な法的手続き。手続きをすることで、相続人は被相続人の借金を引き継ぐ必要がなくなり、相続税を納める必要もなくなります。
なお相続放棄は、「相続することを知った日から3か月以内」に手続きをするよう定められているので、相続財産がマイナスになることを知ったら速やかに手続きをするようにしましょう。
