債権者が任意売却に同意すれば、基本的には任意売却も通常の不動産売却と同じ流れで売却活動が行われることになります。ただし、任意売却の目的や背景事情は明らかに通常の不動産売買とは異なります。
いくつかの任意売却特有の特約が設定されるなど、通常の不動産売買とは大きく違う点があることも確かです。
ここでは、任意売却における売買契約書の内容、任意売却に特有の特約の例、売却金からまかなってもらえる「費用の控除」などについて詳しく解説します。
任意売却における売買契約のベースは一般的な売買契約書と同じ
任意売却による不動産売買の手順は、通常の不動産売買の手順と変わりません。そのため売買契約書の内容や考え方も、ベースとなる部分は通常の不動産売買と同じです。
以下、双方の売買における共通する売買契約書の項目、および任意売却の際に用意すべき主な書類等について確認してみましょう。
売買契約書の基本的な記載内容
売買契約書に記載されている基本的な項目は以下の13点です。
– 売買物件の表示
– 売買代金・手付金額・支払い日
– 所有権の移転・引き渡し日
– 公租公課の精算
– 反社会的勢力の排除
– ローン特約
– 負担の消除
– 付帯設備等の引き渡し
– 手付解除
– 引き渡し前の物件の滅失・毀損
– 契約違反による解除
– 瑕疵担保責任（契約不適合責任）
– 特約事項
上記項目のうち「負担の解除」とは、所有権の移転までに抵当権や賃借権などの一切の負担を解除を約束する項目です。「手付解除」とは、手付を交付することにより、事後的に契約解除できる要件を設定した項目です。
なお、詳しくは後述しますが、上記項目のうち「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」については、任意売却する際に特約を設定することで実質無効にすることが一般的です。
任意売却で必要となる売買契約書以外の書類等
任意売却においては、売買契約書の他にも用意しておくべきいくつかの書類等があります。主なものを見てみましょう。
– 住宅の購入時に交付された資料一式
– 実印
– 印鑑証明書
– 権利書
– 残高証明書
– 金融機関からの督促状、など
「住宅の購入時に交付された資料一式」とは、例えば建物の図面や土地の測量図、建築確認済証（マンションの場合はありません）、検査済証などを指します。
任意売却の売買契約で設定すべき特約
任意売却のベースとなる売買契約書の項目は、通常の不動産売買と大差がありません。ただし任意売却は、明らかに通常の不動産売買と目的・状況が異なるため、主に売主保護の目的でいくつかの特約を付けることが一般的です。
任意売却の契約に特有の主な特約を4点ほど確認してみましょう。
抵当権・差押登記の抹消に債権者が同意すること条件にする特約
任意売却の対象となる不動産には、債権者からの抵当権が設定されています。場合によっては差押登記が設定されていることもあるでしょう。
任意売却をするためには、これら抵当権や差押登記を抹消する必要があります。抹消できるのは債権者となるため、債権者から「抹消の同意」を得るため、この特約条項を設定します。
任意売却の大前提となるもっとも重要な特約と考えて良いでしょう。
契約不適合責任を免除する特約
通常の不動産売買では、物件の引き渡し後に契約時の合意内容とは異なる不具合が発覚した際、事後的に売主が不具合の改善を負担する責任を負います。この責任のことを、契約不適合責任と言います。
例えば、契約時には「雨漏りはない」と伝えていたところ、実際には雨漏りがあった場合、その修繕費を売主が負担するというイメージです。
しかし、任意売却をする売主は、多くの場合、契約不適合責任を負う経済的余力がありません。そのため任意売却を行う際には、契約不適合責任を免除してもらう特約を付けることが一般的です。
公簿の地積を優先して売却価格を確定させる特約
任意売却の対象となる不動産に関し、登記された「公簿の地積」と実測による「現況の地積」とが異なる場合があります。
しかし、任意売却では「公簿の地積」をもとに債権者と売出価格を決めることが一般的です。仮に、事後的に「現況の地積」との相違が判明したとしても、すでに売却活動を始めている状況の中で売出価格を変更することは難しいでしょう。
任意売却では、「公簿の地積」と事後的な「現況の地積」が異なった場合、「公簿の地積」で算出した売出価格を変更しないとする特約を設けることが一般的です。
契約後のキャンセルによる違約金を売主が負担しない特約
通常の不動産売買では、もし売買契約成立後に売主の都合で契約キャンセルとなった場合、売主は買主に対して「手付金＋違約金（手付金と同額）」を支払うことになります。
しかし、任意売却では売買契約を結んだ後に債権者の同意を得られなかったことが理由で、売買がキャンセルになるリスクを避けられません。
そのような任意売却特有のリスクに備え、売主保護を目的とし、「抵当権者が抵当権解除手続きを行う同意を得られた場合のみ売買契約が有効になる」という「停止条件付き特約」という特約を設定されることがあります。この特約を設定することで、仮に契約後に売主都合で契約をキャンセルしたとしても、売主は違約金を負担する必要がなくなります。
任意売却における「費用の控除」について
本来であれば売主が負担すべき費用について、任意売却では債権者が売却代金の中から負担しても良いとする項目があります。これを「費用の控除」と言います。
以下、「費用の控除」の対象となりうる主な項目について見てみましょう。
なお、これら控除項目、および各債権者に対する売却代金の配分比率（不動産会社が作成する配分案）について、各債権者の同意・了承を得なければ売主は買主と任意売却の契約を結ぶことができません。
後順位抵当権抹消承諾料（通称「ハンコ代」）
不動産には複数の抵当権が重複して設定されていることがあります。この場合、それぞれの抵当権には優先順位が付けられているため、任意売却の際、優先順位が低い抵当権者（後順位抵当権者）は、売却金の配分が少なくなってしまう可能性があります。
後順位抵当権者にとって任意売却を認めるということは、自分の取り分が少なくなることを認めるようなもの。任意売却の同意を得ることは、なかなか難しいでしょう。
後順位抵当権抹消承諾料（ハンコ代）とは、配分が少なくなる後順位抵当権者に対し、抵当権を抹消してもらう対価として支払う担保解除料のこと。売買の趣旨から考えれば売主が負担すべき費用かもしれませんが、任意売却では、これを債権者負担の控除項目とする例が一般的に見られます。
不動産仲介手数料
不動産会社が仲介して買主を見つけた場合、売主は不動産会社に対し、不動産仲介手数料を支払います。この不動産仲介手数料も、債権者負担の控除項目として認められることが一般的です。
抵当権抹消登記費用
抵当権を抹消するためにかかる費用も、一般的には控除項目とされています。
租税公課
住民税や固定資産税、所得税の滞納期間によっては、自治体は対象不動産の差押え登記を行うことがあります。
差押えされた不動産は任意売却できないため、売却活動にあたっては、これを解除してもらうことが必要です。
租税公課滞納による差押えを解除してもらうために要する費用も、控除項目とされることがあります。
滞納管理費等
任意売却の対象が分譲マンションの場合で管理費の滞納がある場合には、その滞納分を債権者負担の費用項目とすることがあります。
引越し代
債権者との交渉次第では、任意売却後の引越し代・立ち退き代などが控除項目として認められることがあります。
物件の査定調査について
任意売却を行う上で、債権者と債権者に共通する大きな懸念事項が対象物件の査定価格です。
物件の査定は、主に不動産会社が自宅訪問や法務局・役所での調査を通じて行いますが、特に重要とされるものが法務局における権利関係の調査。調査内容を簡単に確認しておきましょう。
法務局での権利関係の調査
法務局にて土地登記事項証明書または登記簿謄本を確認し、売買対象となっている土地や隣接している土地の所有者を確認します。また、売買対象となる土地の前面道路に公図上の番地が付けられている場合には、その道路部分の土地登記事項証明書または登記簿謄本を確認の上、所有者を確認します。
土地登記事項証明書や登記簿謄本、公図の他にも、地積測量図や建物図面などを法務局から取得し、あわせて査定の参考とします。
任意売却における不動産会社との契約形態について
任意売却か通常の不動産売買かを問わず、売買をする際には不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。これらのうち任意売却で選択される契約は、主に「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」かのいずれかになります。
双方の契約の特徴について確認しておきましょう。
専任媒介契約
不動産会社1社とのみ契約を結ぶことが可能で、かつ売主は自分で買主を探すことが「できる」契約です。
専任媒介契約を締結した不動産会社は、契約から7日以内にレインズ（※）へ対象物件の情報を登録する義務を負います。また、2週間に1度の頻度で売主に営業活動の状況を報告する義務も負います。
※レインズ（不動産流通機構）とは、不動産会社同士が物件を相互で確認するためのシステムです。全国の不動産情報を一元化し、スピーディな不動産売買を実現することを目的に、公益財団法人不動産流通機構が国土交通省認可のもとで運営しています。
専属専任媒介契約
不動産会社1社とのみ契約を結ぶことが可能で、かつ売主は自分で買主を探すことが「できない」契約です。
もし、売主が自分で買主を見つけた場合、売主は不動産会社に不動産仲介手数料を支払う形となります。
専任媒介契約を締結した不動産会社は、契約から5日以内にレインズへ対象物件の情報を登録する義務を負います。また、1週間に1度の頻度で売主に営業活動の状況を報告する義務も負います。
