離婚にともなう住宅の任意売却を検討する際、タイミングがかなり重要になります。
任意売却のタイミングを「離婚前」にすべきか「離婚後」にすべきかは、後々のトラブルを防止する上で重要なテーマとなります。
結論から言うと、任意売却は「離婚前」に行うことが基本です。ここでは、任意売却を離婚前に行っておいたほうが良い理由と、任意売却の具体的な流れなどについて解説しています。
任意売却とは
離婚によって住宅を売却するにあたり、任意売却か競売かを問わず、住宅ローンの残債を支払わなければなりません。複雑な感情も絡まりながらの離婚であれば、以後は二度とお互いに接点を持ちたくないと思うかもしれません。
しかし、夫婦だった時代に二人の合意で組んだ住宅ローンである以上、離婚後もお互いに残債の返済へ責任を持つ必要があるでしょう。
特に連帯債務で夫婦がローンを契約していた場合や夫婦のどちらかが連帯保証人の場合、ペアローンを組んでいた場合、住宅が夫婦の共同名義になっている場合などは、簡単でありません。金融機関という利害関係者が存在しているからです。
離婚する夫婦にとって、住宅ローンの問題を少しでも穏便に済ませる手段は、任意売却です。
以下、まずは任意売却の概要を確認しておきましょう。
任意売却の概要
任意売却とは、住宅ローンが完済されていない状態で住宅を売却する方法を言います。
住宅ローンを契約する際、一般的には住宅そのものに抵当権が設定されますが、抵当権が設定されたままの住宅は売却できません。
抵当権の設定を外すためには住宅ローンを完済する必要があるため、残債がある状態では抵当権を解除できず、住宅も売却できません。
この原則を外して住宅を売却する方法が任意売却です。債権者と交渉の上、住宅ローンが残った状態のまま抵当権を外してもらい、その間に住宅を売却する方法です。
収入状態の悪化や離婚などで住宅ローンの返済に問題が生じた際、任意売却はその解決方法の1つとして注目されています。
任意売却は離婚前に行ったほうが良い
離婚に際し、住宅ローンの問題を緩和させる手段の1つとして、任意売却を検討する例が少なくありません。その際に大きなテーマとなるのが、任意売却を「離婚前」にやるべきか「離婚後」にやるべきか、ということです。結論からいうと、離婚に絡む任意売却は「離婚前」にやることが基本となります。
以下、もし任意売却を「離婚後」で行った場合に想定されるトラブルについて見てみます。これらのトラブルをイメージできれば、任意売却を「離婚前」にやるべき理由が理解できるでしょう。
登記上の名義と売却人の名義が一致しなければ任意売却できない
仮に夫が住宅の登記上の名義人かつ住宅ローン名義人で、妻がローンの連帯保証人とし、離婚後に夫が住宅を出て妻が家に残ったとします。
この場合、引き続き夫がローンの完済まで責任を持てば良いのです。
しかし、中には「自分が住んでいる家ではないのに支払いするのはおかしい」と感じたり、収入状況が悪化してローンの支払いが困難になったりする人がいるかもしれません。
理由はいずれにせよ、もし夫がローンを滞納してしまった場合、金融機関は連帯保証人たる妻に支払いを請求します。改めて夫と連絡を取って解決法を探れれば良いのですが、このようなケースの場合、夫と連絡が取れない（取りたくない）状態になっていることもしばしばです。
結果、妻は住宅を任意売却したいと考えるのですが、住宅は「登記上の名義人と売却人の名義」が一致していなければ、任意売却できません。
登記上の名義人が夫である以上、夫と連絡を取れなければ住宅を任意売却できず、やがて住宅は競売にかけられて妻は立ち退くことになります。離婚前に任意売却を終えておけば、そのようなトラブルに発展することはありません。
離婚後に連帯債務の責任を負わされることがある
連帯債務とは、夫婦や親子などの複数人がローン契約の当事者となる債務を言います。夫婦が住宅ローンで連帯債務をする場合、夫が主債務者となり妻が連帯債務者になる例をよく見かけます。
仮に夫が主債務者で妻が連帯債務者であり、離婚後、夫が家を出て妻が家に残ったとします。引き続き家を出た夫が主債務者として住宅ローンを完済させれば問題はありません。しかし、何らかの理由で返済が滞った場合、連帯債務者である妻が住宅ローンを完済させなければなりません。
そのようなトラブルを避けるためには、離婚前に任意売却を行い、夫婦双方が借金から解放されるか、または残債を平等に負担する形にするのが望ましいでしょう。
離婚後に連帯保証人の責任を負わされることがある
多くの住宅ローン契約に見られる例が、夫がローン名義人となり、妻がその連帯保証人となるケースです。
このケースの場合、もし離婚後に夫の支払いが滞れば、連帯保証人たる妻に返済の請求が入ります。何らかの理由で夫が返済せず、かつ連帯保証人の妻も返済できない場合には、やがて住宅は競売にかけられる形となります。
このタイプのトラブルを回避するためにも、離婚前の任意売却は有効な手段となります。
ペアローンの責任を負わされることがある
ペアローンとは、同一の住宅に対して複数の名義人が債務者となり、かつお互いにそれぞれの連帯保証人になることを言います。
例えば、夫が「債務者＋妻の連帯保証人」になり、妻が「債務者＋夫の連帯保証人」になるケースがペアローンです。
ペアローンの残債が残った状態のまま離婚し、一方が家を出た場合、上述の連帯債務者や連帯保証人などと同様のトラブルに発展しかねません。トラブルを避けるためには、離婚前に任意売却を行ってローンを完済しておくか、または任意売却後の残債の責任範囲を互いに決めておくことが有効です。
共有名義から外れても連帯保証人から外れることはできない
夫が主債務者で妻が連帯保証人とし、夫婦の共有名義としている住宅があるとします。このケースで離婚することになった場合、財産分与を目的に「一方の持分（名義）を他方に売却する」といったことが行われることもあります。
仮に妻の持分（名義）を夫に売却した場合には、住宅は夫一人の所有物となるため、以後の住宅ローンは夫が全額支払わなければなりません。
ところが、何らかの理由で夫の返済が滞った場合、金融機関は妻に対して返済を求める形になります。なぜなら、妻は住宅の名義から外れていたとしても、住宅ローンの連帯保証人からは外れていないからです。引き続き夫の滞納が続き、かつ妻が連帯保証人としての返済ができない場合には、いずれ住宅は競売にかけられる形となるでしょう。
そのようなトラブルを避けるためにも、離婚前の任意売却は大変有効です。
離婚前に任意売却したほうが財産分与しやすい
住宅は夫婦にとっての財産ですが、離婚して別居することになれば、不動産という特性から、その財産を分かち合うことができません。財産を分かち合うためには「お金」という姿にしておくことが一番分かりやすく、かつ不平等感が残らないものです。
離婚に際し、ローンの残った住宅を「お金」の姿に変える方法は、基本的に任意売却しかありません。任意売却をしてアンダーローン（売却金がローンの残債より多い状態）になれば、余った財産を夫婦で分け合うことができます。
逆に任意売却をしてオーバーローン（売却金がローンの残債より少ない状態）になれば、残債を平等に返済する形にすれば良いでしょう。
離婚に際してローンの残った住宅の財産分与をスムーズに行うためには、離婚前の任意売却は有効な手段の1つです。
任意売却の流れ
任意売却の流れ自体は、離婚前と離婚後、どちらのタイミングで行っても同じです。任意売却の流れを簡単に見ておきましょう。
任意売却に対応している不動産会社に相談する
まずは不動産会社に相談をします。任意売却には高度な交渉力が必要となるため、任意売却の実績が豊富な不動産会社へ相談しましょう。弁護士などの士業事務所に相談する場合には、任意売却を専門的に行っている事務所に相談しましょう。
債権者に抵当権を外してもらうよう交渉する
不動産会社の担当者などに仲介してもらう形で、債権者（金融機関や保証会社など）に抵当権を外してもらうよう交渉します。なお、任意売却を行う際には、債権者だけではなく連帯保証人や共同名義人などの同意も得る必要があります。
売却活動を行う
債権者が抵当権を外す交渉に応じたなら、速やかに住宅の売却活動を始めます。売却の要領は通常の不動産売買と同じです。
売却が成立する
買主が現れたら売買契約を結び、住宅の引き渡しと売却金の入金を経て任意売却が終了します。
売却が難しい場合には不動産会社に買取してもらうこともできる
対象となる物件の条件によっては、任意売却の成立が難しい場合もあります。あるいは、買主が現れるまで待たず、一刻も早く住宅を手放したいという事情がある夫婦もあるでしょう。
そのような場合には、一般買主を対象に市場から住宅を売却するのではなく、不動産会社に住宅を直接買い取ってもらうことも可能です。この手法を「買取」と言います。
すべてではありませんが、多くの不動産会社で買取を行っています。
任意売却を行った後も住み続けられる「リースバック」
「家に愛着がある」「売却して引っ越したことを近所に知られたくない」「子どもを転校させたくない」などの理由で、任意売却をした後も引き続き同じ家に住み続けたい場合には、リースバックという手段が選択可能です。
リースバックとは、任意売却の買主が大家さんとなり、月々の家賃を支払う形で売主が同じ家に住み続けるという手法です。経済的に余裕が生まれてくれば、ふたたび住宅を買い戻すことも可能です（事前に買戻しの条件を設定しておく必要あり）。
