こちらでは、任意売却を行うことで生じうるリスク・デメリットなどについて解説しています。
住宅ローンの支払いが困難な場合の選択肢に任意売却があります。住宅ローン以外の借金がない方、もしくは多くない方にとっては、現実的で有効な選択肢となるかもしれません。
ただし、任意売却を行う際にはいくつかのリスクを抱える可能性があることも理解しておかなければなりません。
債務整理などの他の方法を比較する際の材料として、任意売却のリスク・デメリットについて確認してみます。
任意売却で抱える可能性のある主なリスク・デメリット
任意売却を行う際に抱える可能性のある主なリスク・デメリットを見てみましょう。
任意売却後も残債が残るかもしれない
任意売却しても、住宅ローンが完済されるとは限りません。もし売却金で住宅ローンを完済できなければ、残った債務を引き続き返済し続けることとなります。
ただし、任意売却の売却金によって住宅ローンの多くを返済できるため、それまでに比べれば返済は楽になるでしょう。
残債の債権者は、確実に返済を続けられるよう債務者の収入に見合った現実的な返済計画を提案してくれます。
買主が現れず、競売期日を迎える可能性がある
住宅ローンの債権者は、任意売却に応じる一方で競売の手続きも着々と進めています。
そのため、もし競売実行の期日までに任意売却が成立しなければ、住宅は競売を通じて売却されることになります。
一般的に、競売の価格は任意売却の価格より低い傾向があるため、売却後の残債を考慮すると、競売より任意売却のほうが有利になる傾向もあります。
債権者が任意売却へ同意してくれない可能性がある
任意売却は、銀行や保証会社などの債権者が同意してはじめて実行できる売却方法です。
債権者は、任意売却のために抵当権を外すなどのリスクを負うこととなるため、簡単に任意売却へ応じてくれるわけではありません。
そのため任意売却は、必ずすべての債権者が応じてくれるわけではない、ということも理解しておきましょう。
債権者が任意売却に応じてくれなければ、遅かれ早かれ住宅は競売となる可能性が高くなります。
共同名義人や連帯保証人が任意売却へ同意してくれない可能性がある
仮に金融機関が任意売却に前向きだったとしても、住宅の共同名義人や連帯保証人が同意しなければ任意売却は行えません。
例えば、すでに離婚した元・配偶者が連帯保証人となっているケースでは、元・配偶者に連絡を取れず任意売却できないことがあります。
家を退去しなければならない可能性が高い
住宅を任意売却すれは、以後はその住宅に住めなくなる可能性が高くなります。
住み慣れた家から出ることに精神的な負担を感じたり、隣近所から良からぬ噂が立ったり、転居先の慣れない土地で生活を再スタートさせる苦労を背負ったりなど、金銭面とは異なる悩みを抱える可能性もあるでしょう。
なお、任意売却後も同じ家に住み続けたい場合には、不動産投資会社などに買主となってもらい、家賃を払いながら住み続けることも可能です。この手法をリースバックと言います。
リースバックを希望する場合には、不動産会社にその旨を伝えた上で売却活動を行うか、または事業としてリースバックを行っている不動産会社に直接相談すると良いでしょう。
任意売却後に自己破産となる可能性もある
任意売却した売却金で住宅ローンを完済できる例は少なく、多くの場合、大なり小なり残債を抱える形で任意売却を終えます。
残債は、引き続き債権者へ返済していくことになりますが、もし住宅ローン以外の借金も多く抱えている場合
には、返済が困難になるかもしれません。
他の借金もあわせて返済できない状況となった場合には、裁判所を通じて自己破産や個人再生などを行う形になるかもしれません。
自己破産を回避するために任意売却を行ったとしても、他の借金の状況によっては、絶対に自己破産を避けられるとは限らない点を理解しておきましょう。
ブラックリストに延滞履歴が掲載される
一般的に住宅ローンを3か月ほど滞納すると、信用情報機関に金融事故情報が掲載されます。いわゆる「ブラックリストに載る」という状況です。
任意売却に至るまでには、すでに住宅ローンを3か月以上滞納していることから、任意売却を始めた方は、漏れなくブラックリストに掲載済みということにもなります。
ブラックリストに掲載されていたとしても、もちろん、罰金を科せられたり会社からの給料が減額されたりすることはありません。
基本的には通常通りに生活できますが、一定期間、新たなローンを組めなくなることにご注意ください。また、一定期間は新たにクレジットカードを契約できません。
信用情報機関が設定した所定の期間が過ぎれば、ブラックリストから情報が削除されます。
離婚した配偶者と再会して話し合いが必要となることもある
夫婦だった頃に購入した住宅について、夫婦が離婚した後、任意売却をめぐって様々なトラブルが生じるケースもあります。
主なトラブルのケースを2つほど見てみましょう。
離婚した配偶者が任意売却後の住宅を立ち退かない
離婚に伴い、妻と子供が住宅に住み続け、夫が慰謝料と養育費という趣旨で住宅ローンを支払っているケースは多く見られます。
しかし、住宅を出た夫にも生活がある以上、以前の住宅ローンを払いながら自分の生活も成り立たせることは、簡単ではありません。
もし家を出た夫が再婚すればさらに出費がかさむことから、以前の住宅ローンを払う余力がほとんどなくなる可能性もあります。
そのような状況の中、夫は住宅ローンの返済が困難となり、妻と子供が住む住宅の任意売却を検討することもあります。
一方で妻と子供の立場から見れば、慰謝料と養育費という趣旨なので家を立ち退く理由はありません。
そのまま任意売却できない状態が続けば、いずれ妻と子供の住む住宅は競売にかけられ、家を強制退去させられます。
このケースはよく見られるパターンですが、原因の大半は、夫が妻に対し、住宅ローンの返済が困難になっている状況を知らせたくないことにあるようです。
競売による強制立ち退きという最悪の事態に陥らないよう、早めに夫は妻に連絡・相談し、積極的に引越しの手配や費用負担などの協力をすべきでしょう。
連帯保証人の元・配偶者が任意売却に同意しない
離婚に伴って、夫が家に残って住宅ローンの返済を続け、妻が家を出て別の場所で生活するというパターンが
あります。
その後、何らかの理由で夫が住宅ローンを返済できなくなり任意売却を検討した際、連帯保証人たる妻が任意売却に同意しないケースも見られます。
任意売却は連帯保証人の同意がなければ実行できません。妻が同意しなければ夫は任意売却できず、やがて競売にいたって強制退去となる可能性があります。
妻に関しては任意売却に同意してもしなくても大きな実害はありませんが、「離婚したから私には関係ない話」などの理由で、任意売却に関する理解を得られないことが少なくありません。
たとえ離婚したとしても連帯保証人の地位が解消されるわけではないことを、そして、任意売却に同意しても妻に大きな実害はないことを、事前に夫から丁寧に説明する必要があるでしょう。
【まとめ】リスク・デメリットも考慮して適切な解決を目指す
競売と比較すると、任意売却は高値で売れる傾向があるなど、多くのメリットがある選択肢です。一方で、当ページでご紹介したように、いくつかのリスクやデメリットがあることも事実です。
住宅ローンの返済が困難になった方の中には、任意売却だけで解決を目指せる方もいれば、債務整理などが必要となる方もいます。
また、任意売却のリスク・デメリットも考慮すれば、必ずしもすべての方にとって任意売却が最善の解決策になるわけではありません。
ご自身の状況を客観的に判断してもらうため、住宅ローン返済の見通しが立たなくなった時点で早めに不動産会社などへ相談し、適切な方法の助言を仰ぐようにしましょう。
