住宅ローンの滞納が1～2回程度続いた状態なら、すぐに返済をして滞納状態を解消すれば大きな問題に発展することはほとんどありません。
しかしながら、引き続き滞納が続いた場合、住宅ローンを分割返済する権利が失われ、残債の一括返済を求められることになります。一括返済できなければ、やがて家は競売にかけられる流れとなります。
ここでは、住宅ローンの滞納が始まったばかりの方に向け、現実的な対処法や滞納後の流れなどについて解説します。
１回滞納した時の対処法は「すぐに返済する」
銀行の方針にもよりますが、多くの場合、住宅ローンの滞納が1～2回程度の段階なら、すぐに返済して滞納状態を解消すれば大きな問題には発展しません。
ただし、滞納が3回以上続くと、銀行の対応は穏やかでなくなります。また、仮に滞納1～2回分を解消したとしても、たびたび同様の事態が発生するならば、銀行は債務者へ強い対応をとることになるでしょう。
詳しくは後述しますが、通常は滞納が3回続いた時点で銀行から催告状が届き、滞納が6回続いた時点で「期限の利益」を喪失します。
期限の利益を喪失するとは、言い換えれば「住宅ローンの残りを全額一括で返してください」と要求されること。この辺りから、近い将来の家の競売が現実味を帯びてきます。
すぐに返済できないとどうなるか？
住宅ローンの滞納が続いた場合の具体的な流れを見てみましょう。
【滞納1～2か月目】金融機関から督促状・催告状が届く
住宅ローンの滞納が発生すると、速やかに銀行から「引き落としができませんでした。次回、まとめて2回分の引き落としをします」等の通知が入ります。
滞納が1回だけの場合、たまたま引き落とし口座への入金忘れも想定できるため、この時点での銀行の対応はとても丁寧です。入金忘れならば、早急に引き落とし口座へお金を入れておきましょう。
ところが、2回目も引き落としもできない事態となれば、多くの場合、銀行の融資担当者から電話が入ることとなります。電話で直接入金をお願いされる格好です。
この電話に応じて滞納分を全額返済すれば、大きな問題に発展することはありません。お金を用意できるなら、早めに引き落とし口座へ入金しましょう。
もし3回目も滞納となれば、銀行の姿勢は変化してきます。電話に加え、督促状が届くことになります。督促状の中身は、主に次のようなものです。
– 滞納分の返済期限
– 返済期限を過ぎたら残債の一括返済を請求する旨
– 一括返済できなければ保証会社に代位弁済を請求する旨、など
督促状の要求を放置した場合、銀行からの最後通告として、催告状が届きます。
【滞納3か月目】信用情報機関の事故情報名簿に載る
もし住宅ローンの滞納が3回続けば、信用情報機関の事故情報名簿に状況が掲載されます（ブラックリストに載る、という状況）。
国内には「銀行系」「クレジットカード系」「消費者金融系」という3社の信用情報機関がありますが、これら3社は互いに事故情報を共有できる仕組み。
そのため、仮に住宅ローン滞納の事故情報が銀行系の信用情報機関に載れば、債務者はクレジットカードや消費者金融の利用にも制限がかかる形となります。
事故情報名簿に掲載されれば、債務者には新規ローンが組めなくなることやクレジットカードの新規契約・更新ができなくなることなど、信用喪失による多くのデメリットが発生するでしょう。
【滞納6か月目】残債の一括返済を求められる
銀行からの督促状や催告状に反応せず、そのまま事態を放置して滞納6か月ほどがたつと、銀行から「期限の利益喪失」という通知が届きます。
期限の利益とは、ローンを分割で払える特典のこと。この特典が喪失するということは、残りの借金を一括で返済しなければならないことを意味します。
しかしながら、親族などの支援者が現れない限り、住宅ローンの分割払いをできなかった債務者が、銀行の求めに応じて残りの借金を一括返済できる道理がありません。
銀行側もそれを承知しているため、残りの借金の返済は、早々に保証会社へ求めることになります。
銀行が保証会社へ借金の一括返済を求めることを「代位弁済」と言いますが、代位弁済が完了すると、債務者のもとへ「代位弁済の通知書」が到着。以後、債権者は銀行ではなく保証会社となり、債務者は保証会社へ借金を返済することになります。
仮に債務者が銀行に返済できなくなったとしても、銀行は保証会社から一括返済してもらえるため借金の取りはぐれはありません。
しかし、借金の取りはぐれ事案が多く発生すれば、その銀行は審査能力を疑われる可能性もあることから、できれば保証会社に請求せず自行のみで事態を解決させたい、という意向もあります。
その意向があるからこそ、銀行は債務者からの相談にも柔軟に応じる用意があることも事実。多くの銀行は、滞納中の債務者に対して親身に返済計画の練り直しを検討してくれるので、督促状や催告状を無視して事態を放置することだけはしないようにしましょう。
【滞納6～10か月目】競売開始の決定と差し押さえが始まる
債権者が銀行から保証会社に代わっても、債務者は一括返済から逃れることができません。保証会社からの返済請求を放置すれば、事態は家の競売へと向けて動き出します。
具体的には、滞納6～10か月ほどで、保証会社が裁判所に競売の申立てを行います。これを受けた裁判所が内容を確認し、債務者へ「競売開始決定通知書」を送付。
「あなたの不動産を差し押さえました」という意味を含む通知書です。
競売開始決定通知書が届くと、続いて裁判所による不動産の現況調査が実施されます。現況調査は法令に基づく強制調査となるため、債務者がこれを拒むことはできません。
【滞納10～12か月目】競売の入札が始まる
現況調査ののち、裁判所から「競売の期間入札通知書」が送付されます。入札期間や開札日、売却基準価額などが記載された通知書です。
開札日に買主が決定した場合、以後は粛々と売買手続きが進み、概ね開札日から3週間ほどで不動産の所有権が買主へと移転。これにより、債務者は家の所有権を失うこととなります。住宅ローンの滞納10～12か月目ごろの時期です。
家の所有権を失った売主（債務者）は、速やかに買主へ家を明け渡さなければなりません。もし明け渡さない場合には、買主が裁判所へ強制退去の申立てを行うことになります。
強制退去の申立てが認められるのは、開札日から約3か月後。最長でもこの期間までに、売主は引っ越しを済ませる必要があります。
どうしても返済できない時はどうするか？
滞納が1～2か月続いた後、何らかの理由で定期的な返済能力が回復したならば問題はありません。ただし、一般的には、返済能力が回復することはないでしょう。
多くの場合、3か月、4か月と滞納が続いていくことになるのではないでしょうか。
滞納が続く見通しとなった場合の選択肢として借り換えがありますが、住宅ローンの滞納でブラックリストに掲載されている方が借り換えをすることは、容易ではありません。
競売を避けるための現実的な対処法として、以後の選択肢は次の2つに絞られる可能性があります。
銀行に相談する
すでに銀行には相談している状況と考えられますが、改めて銀行に行き、誠意を持って相談してみましょう。
前回銀行から提案してもらった方法に比べ、より緩和的な方法を提案してもらえるかもしれません。頭を下げ、丁寧にお願いするしかないでしょう。
家を売却する
銀行から提案してもらった方法でも対処できない場合、次善の策として家を売却するという方法があります。
もし売却したお金で残債を完済できる見通しがあれば、通常通り、不動産会社を通じて一般市場から売却できます。逆に、もし売却したお金で残債を完済できる見通しがなければ、基本的には任意売却という特殊な手法で売却するしかありません。
一般的な傾向として、競売での売却額よりも任意売却での売却額のほうが高くなります。売却額が高くなるということは、その分、以後の残債の額が小さくなるということ。競売よりはベターな選択肢になるでしょう。
【まとめ】まずは滞納状態の解消を目指す
住宅ローンの滞納が1～2回なら、すぐに返済すれば大きな問題になりません。一時的な減収ならば、親族などに協力してもらい、まずは滞納状態の解消を目指しましょう。
もとより、返済が難しくなる兆候が出た時点で、速やかに銀行へ相談することが大切。銀行とともに現実的な解決策を模索し、傷の浅いうちに返済の軌道回復を目指しましょう。
