友人にすすめられて購入したワンルームマンション
５年前に友人にすすめられてワンルムーマンションを購入したＡ様。当時、Ａ様の多くの友人が投資を始めており、Ａ様も何か始めなければと焦っておられたようです。そんな時にすすめられて購入したのが、新築ワンルームマンションでした。
新築なので頭金なしのフルローンで購入することができます。販売会社の家賃保証制度も付いており、空室の心配は要りません。マンションを所有することにより、節税も見込めます。万が一、Ａ様が亡くなったとしても団体信用生命保険が付いており、迷惑をかけることはありません。
販売会社からの説明です。これだけの説明であれば、初めての不動産投資でもリスクがないように感じます。実際、A様もこの説明のみで、購入を決断されたとのことでした。
しかし、購入後、数ヶ月でA様はマンション購入を後悔することになります。
初月から収支が赤字
物件の管理会社より送金されてきた家賃が、当初説明されていた金額より低く、月々のローン支払いの金額に満たない額でした。管理会社へ問合せてみると管理費などの経費が差引されたうえで送金されているとのことです。さらに、家賃送金口座からマンションの管理費・修繕積立金の引き落としがかかっており、ローン支払いには数万円の実費が必要となっていたのです。たまらず、A様は販売会社へ問合せをされます。販売会社の担当者は、「収支が赤字になるという事は、節税が見込めるので安心して下さい！」と自信ありげに説明をされ、なんとなく納得されました。
「この物件からは、節税はほとんど見込めないよ」税理士のコメント
収支が初月から赤字の物件を所有し、初めての確定申告の時期となりました。これまですでに５０万円近く、実費を支払っています。最低でも５０万円以上の節税効果がないとマンションを購入した意味がありません。不安になったA様は、知り合いの税理士に確定申告のご相談をされました。税理士は「この物件では、節税はほとんど見込めないよ」と・・・。
やはりそうかと、落胆されたA様。自身でもネットなどで新築マンションの投資物件について、調べておられましたが、出てくる事例のほとんどが自分の状況と類似していました。税理士の話では、そもそもA様の収入状況では、節税効果がほぼないとのことでした。
赤字を垂れ流す物件の売却
こうなると、所有し続ける意味もなく、１日でもはやく処分したいとお考えになられたA様は、売却査定を数社の不動産会社に依頼をされました。しかし、多少の金額の差はあるものの、全ての不動産会社が、ローンの残債額を大きく下回った査定価格を提示してきました。残債との差額は約８００万円。通常、売却時に残債に足らない場合は、自己資金等を充て、返済します。しかし、A様にはそこまでの余剰金はありません。何か方法は無いかと模索されているところで、当社をお知りになり、お問合せを頂きました。
任意売却の提案
ご相談を頂いた後、当社はA様の物件の調査を行いました。大阪市内の物件で立地は良い物件でした。家賃についても周辺相場と比べても大きな差はありません。マンションの管理費・修繕積立金についても妥当な金額です。やはり問題なのは、購入時の価格と借入金額です。新築の物件は、やはり中古物件に比べ当然のように価格が高くなります。仕入れコストや販売経費、人件費などが価格に反映されているからです。また、今回A様は頭金なしのフルローンで借入をされており、ご相談頂いた時点では、借入額のほとんどが残っている状態です。これでは、容易に売却することはできません。そこで当社はＡ様に、任意売却を提案しました。任意売却であれば、債権者の同意が必要となりますが、物件を相場に近い価格で売却することが可能です。もちろん相場価格で売却後、残債を返済していく必要がありますが、月々の支払額を圧縮することが出来ます。
家賃保証制度の解除手続き
任意売却の申請を金融機関に行うと同時に、当社は販売会社による家賃保証制度の解約交渉に入りました。実際、Ａ様のマンションに付随されていたのは、家賃保証制度ではなく、サブリース契約となっていました。サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、サブリース会社が入居希望者に部屋を貸す制度です。サブリース会社は空室があってもA様に家賃を支払うことになるのですが、サブリース会社はA様に支払う家賃以上の家賃で入居者に転貸し、その差額を売り上げとするのです。では、なぜこの制度を解除するのか。これは少しでも収支を改善するためなんです。サブリース契約を解除した場合、実際に住んでいる入居者を追い出すわけではありません。サブリース契約時、「A様→サブリース会社→入居者」という図式を「A様→入居者」へ変更するイメージです。A様と入居者の間に入っていたサブリース会社を排除し、A様と入居者の直接契約とするのです。こうすることにより、実質家賃をA様が受け取れることになります。しかし、このサブリース契約の解除は簡単ではありません。サブリース会社からすれば、一方的な解除となり、売上の減少となります。幾度かの交渉の結果、違約金の支払いを条件にサブリース契約の解除ができました。
そして販売開始
金融機関と任意売却の交渉をし、相場価格より多少高い金額とはなりましたが、価格が確定しました。そして、販売開始です。当社には、様々な投資スタイルのお客様がおられます。今回の物件に適する方から、何人かの方に声をかけたところ、すぐに申込が入りました。販売までの様々な調整が大変でしたが、早期に買手がつき、安心しました。任意売却後のA様ですが、残った残債を無理のない範囲で返済されています。
