住宅ローンを滞納して催告書や督促状が届いてしまっても、きちんと対応すれば住まいを失うことはありません。
催告書や督促状がどういうものかを知ることから始めましょう。
催告書とは何か
催告書とは、住宅ローンの滞納に対する金融機関からのいわば最後通告。
金融機関が住まいを競売にかけ、住宅ローンの残債務を回収するための法的準備に入ったことを示す書類です。
競売とは、裁判所が主導のもと住まいを強制的に売却し、その売却代金を住宅ローンの残金に充当するもの。競売が完了すると住まいを失うことになります。
催告書を受け取った際、絶対にしてはいけないのは「無視をすること」と「見て見ぬふりをして何もしないこと」。
2～3ヶ月ほど住宅ローンの支払いを滞り、金融機関からの連絡を無視しつづけた結果、最後に届くのが催告書。この催告書はそれまでに届く、金融機関からの支払い催促（督促）の連絡とは全く深刻度・重大さが異なるものなのです。
催告書が送付されてしまうと、それまで滞納していた延滞分だけを支払い、元の月々の返済に戻す…ということはできません。
住宅ローンは本来、長期間かけてゆっくり返済をすればよいというもの。しかし、「長期間かけてゆっくり」という「期限の利益」が滞納によって喪失するため、残金を全額一括して支払わなければならなくなるのです。
住宅ローンの契約時に保証会社が入っている場合も、流れは基本的には同じ。
何ヶ月も支払いを怠り、金融機関からの連絡を無視しつづけると、保証会社は住宅ローン債務者に代わり住宅ローンの残債務全額を一括で金融機関に支払います。これを「代位弁済」といい、代位弁済をした保証会社は住宅ローン債務者に対する債権を取得することになります。
そのため、ローンを借りた金融機関ではなく債券取得をした保証会社から滞納者に催告書が届くことになり、滞納者は保証会社に残債務全額を一括で支払わなければ競売を申し立てられます。
催告書が届いたらすべきことは、「住宅ローンの残金を一括で支払うか」、「すぐに任意売却に精通した不動産会社に相談をするか」のどちらか。
任意売却とは競売ではなく、通常の不動産取引と同じように住まいを売却し、その売却代金で住宅ローンの残金に充当するものです。
督促状と催告書の違いとは
住宅ローンの返済を１回滞納しただけで催告書が届くことはありません。
催告書が届く前に金融機関からの支払いの催促がハガキや封書で何度かありますが、それらを総じて督促状といい、催告書とは別物になります。
催告書と督促状の違いは以下の3つです。
催告書と督促状の違い1. 何回目の滞納で送付されるか
返済を1回滞納しただけでは、金融機関は重くは受け止めません。「何かの手違いで口座にお金がなかっただけだろう」というわけです。
金融機関からは、引き落としができなかった分を含めて次回に返済するよう督促状が届きます。
このような返済の滞納が2.3回続き、何度も督促状が届いているにもかかわらず何の対処もしないままだと、最後通告として1回だけ催告書が届くことになります。
催告書と督促状の違い2. 元の月々の分割返済に戻せるか
1～2回の滞納であれば、その滞納分を支払ったのち月々の返済を続けることが可能です。
この段階では、金融機関に対して月々の返済額の見直しや返済期間を延ばすなどの相談も可能。
ですが、催告書が届いてしまうと月々の返済に戻すことはできず、住宅ローンの残金を一括して返済しなければならなくなります。
催告書と督促状の違い3. 郵送の種類と文面
督促状は普通郵便で郵送され、記載されている内容も、「やわらかい表現」で返済を促す内容となっています。
一方、催告書は内容証明郵便で郵送され、「住宅ローンの残金額を一括で返済しないと法的手続きに入る」といった厳しい内容が書かれています。
内容証明郵便とは「いつ、いかなる内容の文書を誰から誰あてに差し出されたかということを差出人が作成した謄本によって日本郵便株式会社が証明する」郵便で、競売などの法的処理に入るための準備として利用されるのです。
催告書が届いた時の対処法
催告書が届いてしまったのち、競売を回避するために取るべき対応は、「催告書に記載されている期日までに住宅ローンの残債務を一括で返済する」あるいは「すぐに任意売却に精通した不動産会社に相談をする」の2択。
住宅ローンの返済を滞納しつづけた結果、催告書が届いたのならば、指定された期日までに残金を全額一括で返済することは非常に難しいでしょう。
だからといって、催告書を手にしているにもかかわらず何も対応をしないと競売を申し立てられ、住まいを失うことになります。
競売は裁判所が主導のもと不動産を売却し、その売却代金を住宅ローンの残金に充当するもの。しかし、競売で売却される不動産価格は一般の市場価格よりも3割から4割ほど安くなってしまいます。そのため、競売で売却されたとしても住宅ローンの残金全額を払うことができず、家を失うだけでなく借金が残ってしまうのです。
そうならないために、競売ではなく任意売却を選択するケースも多くあります。
任意売却のメリットは以下の4点です。
任意売却のメリット1. 市場価格で売却できる
任意売却は、通常の不動産取引と同じ流れで売却されます。売却価格も市場価格となり、競売より高い金額で売却されることがほとんど。そのため、住宅ローンの残金に充当できる金額も競売より多くなります。
任意売却のメリット2. 住まいを売りに出していることを周りに知られにくい
任意売却は通常の不動産取引と同様に売主のプライバシーに配慮しながらの取引が可能なため、住まいが売りに出されていることを近所に知られにくいという利点があります。
任意売却のメリット3. 住まいを売却後、そのまま住み続けることが可能
任意売却とリースバックを組み合わせれば、住まいを売却後もそのまま住み続けることができます。
まずは任意売却によって、リースバック会社に対象不動産の買主になってもらいます。
不動産の所有者となったリースバック会社と賃貸借契約を結べば、家賃を払いながら賃借人として住み続けることができ、引越しする必要も子供が転校する必要もなくなります。
リースバックした自宅は、ゆくゆくは買い戻す選択も可能です。
任意売却のメリット4. 売却後、残った債務を分割にできる
任意売却をした後も住宅ローンの残債務が残ってしまった場合、残った債務を分割にして支払っていくことが可能。返済で生活が苦しくなるのを回避できます。
このように、競売より多くのメリットがあるのが任意売却です。
しかし、任意売却をするには住宅ローンの債権者である金融機関の同意が必要であり、粘り強い交渉を要します。
また、任意売却後も住み続けるにはリースバックを前提で購入してくれる不動産会社（リースバック会社）を見つける必要があります。
競売を避ける手段として有効な任意売却ですが、通常の不動産取引より手間がかかるのも事実。
満足できる結果を得るには、任意売却の知識や手続きに精通した不動産会社を選び、いち早く相談することが不可欠です。
