住宅ローンを滞納したのちの差し押さえまでの流れや、差し押さえから競売となる以外の売却方法を紹介していきます。正しい知識を身につけることで、差し押さえからの競売は回避することができます。
そもそも、差し押さえとは
差し押さえとは、金融機関が担保にしている不動産を勝手に処分したり売ったりすることを強制的に禁じ、競売にかけて住宅ローンの残債に充てることを指します。
競売での売却価格は市場よりも低くなるため、ほとんどの場合、売却後も住宅ローンが残ってしまいます。
残りの返済については一括での支払いを債務者に求められるため、支払えない場合は自己破産を考えなければなりません。
自己破産をすると、連帯保証人がいる場合は連帯保証人に返済義務が生じることになります。
差し押さえの際には、住宅ローンの返済のために担保に入っている不動産を差し押さえる旨が記載された「担保不動産競売開始決定通知書」が届きます。
この通知後、競売に掛けられて買主が見つかるまでは最低でも6ヶ月は掛かり、その間、債務者は自宅に住み続けることができます。
差し押さえられても諦めず対処を考えましょう。
どれくらい滞納が続くと差し押さえになるの？
住宅ローンを6ヶ月ほど滞納すると、金融機関から競売の申し立てがされます。急に差し押さえが始まるわけではなく、6ヶ月の間に様々な通知が届いた後、最終的に差し押さえとなるわけです。
住宅ローンの滞納から差し押さえまでがどのような流れになるのかを見ていきましょう。
1～2ヶ月滞納の場合
住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は電話で支払いの催促をします。この段階では、まだ大きな影響はありません。
3ヵ月滞納の場合
滞納から3ヶ月が過ぎると、金融機関から催促状や督促状が届き、ブラックリストに名前が載ってしまいます。
ブラックリストに載ってしまうと、個人の信用情報に遅延した情報が記録され、クレジットカードを作ったり新しく銀行からお金を借りたりするのが困難になります。
催促状には、滞納をし続けた場合には競売や一括請求をする旨が明記されています。催促状を無視することなく金融機関に連絡を入れ、返済ができるのであればすぐに対応しましょう。
5ヶ月滞納の場合
金融機関から「期限の利益の損失に関する予告通知」が送られてきます。
期限の利益が無くなるということは、将来支払えばよかったものを今すぐ支払わなければな
らなくなる、ということ。
例えば35年で住宅ローンを組んでいる方の場合、（元利均等の場合）分割で毎月決められた金額を支払うという約束になっているところが、期限の利益が無くなると、分割ではなく一括で支払うことを要求されます。
6ヶ月滞納の場合
期限の利益の損失に関する予告通知が届いた1ヶ月後には、期限の利益が消失し、保証会社が代わりに金融機関へ住宅ローンを一括で返済します（代位弁済）。
これにより住宅ローンの返済が無くなったわけではありません。支払う相手が金融機関から保証会社に変わっただけで、支払いの義務は継続しています。
期限の利益が消失すると住宅ローンの分割返済ができなくなるため、一括で支払うよう要求されます。
6～8ヶ月滞納の場合
保証会社へ一括で支払いができない場合、住宅ローンの担保となっている不動産物件の差し押さえが始まります。
差し押さえられた物件は自由に売却・処分することはできなくなりますから、競売は不可避に。
住宅ローンの支払いの目途が立たない場合、この段階までには任意売却などの対処を進めましょう。
6～9ヶ月滞納の場合
差し押さえののち、競売が開始したことを意味する「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。落札者が確定すると、強制的に立ち退きさせられることになります。
差し押さえになったらどうすればいい？
もし差し押さえられてしまった場合、基本的に一括でローン残債を支払わなければ債務者に差し押さえを取り下げてもらうことはできません。
ただし、任意売却を行うことに同意して貰えれば、差し押さえの取り下げも可能。
任意売却は競売での売却価格より高値になることが多いため、債権者である金融機関にとってメリットが大きいのです。
もちろん、売却益が高くなることは債務者にとっても大きなメリット。競売後も住宅ローンが残って自己破産してしまう…という最悪の事態を回避できる可能性が高まります。
注意すべきは、任意売却は競売入札の前日までに完了しなければならないということ。なるべく早く専門家に相談し、行動することが大切です。
諦めて売却するなら
差し押さえ後、諦めて自宅を売却する場合は、競売よりも任意売却がおすすめです。
まず、競売だと売却価格が市場の約60％～70％になってしまいますが、任意売却では市場価格と近い金額での売却が可能。
さらに、競売では落札者が確定すると強制退去となってしまいますが、任意売却では売却後の引っ越し費用についても交渉が可能です。
競売では裁判所による現況調査があり、インターネットで情報開示もされてしまうため、心理的負担も任意売却のほうが少ないと言えます。
それに加え、任意売却とリースバックという手法を組み合わせれば、一旦売却した不動産に賃貸契約を結ぶことで、自宅から引っ越さず住み続けることが可能です。
メリットが多い任意売却ですが、注意しなければならない点が2つあります。
1つ目は、必ず任意売却ができるというわけではないこと。金融機関や保証人の同意が得られない場合や、売却金額の折り合いが合わないと任意売却は進められません。
2つ目は、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があること。通常の不動産売買とは異なり、任意売却には専門的な経験と実績、迅速な行動が求められます。不動産会社ならどこでもできるというわけでは無く、任意売却に強いパートナーを探す必要があるのです。
