住宅ローンは長期返済が基本。時には支払いが滞納してしまったり、債務者が死亡してしまうといったトラブルも考えられます。
この記事では、住宅ローン滞納中に死亡してしまった場合にすべき対応や相続について解説していきます。
そもそも住宅ローン支払い中に債務者が死亡するとどうなる？
住宅ローンの支払い中に債務者が死亡した場合は、ローンが免除されるケースがほとんど。
理由としては、住宅ローンを借りる際にほぼ加入必須な団体信用生命保険（以下団信）によって、死亡時の保障がなされていることが挙げられます。
ただし、団信に入っていない住宅ローンの債務者が死亡した場合にはローンが免除されないため、残された家族に返済義務が生じます。
団信（団体信用生命保険）とは
団信は住宅ローンを借りる際、ほぼ加入必須の保険のこと。
団信に加入していれば、住宅ローンの債務者が死亡・高度障害状態（視力の完全喪失等）になると、保険会社が債務者に代わり残りの住宅ローンを完済してくれます。
残された家族は住宅ローンが免除されるため、心強い保険です。
※住宅金融支援機構が提供している「フラット35」など、極一部は団信への加入が任意となっている住宅ローンも存在します。
団信の料金や種類、保障内容
団信への加入は基本的に無料。というのも、団信の保険料は殆どが住宅ローンの金利に含まれているからです。
そのため、生命保険や医療保険のように年齢や性別による保険料の違いはありません。
無料の団信で保障されるのは、死亡・高度障害になってしまった場合のみ。保証範囲を広げるための特約を付ける場合には、追加費用が必要となります。
特約には以下のような種類があります。
■がん保障付き
■3大疾病保障付き（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）
■8大疾病保障付き（3大+糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎不全）
■ワイド団信（健康状態が良好でなくても加入できる団信）
特約は後から追加できないので、加入時には慎重に検討しましょう。
保障期間は、住宅ローンを借りた時から完済まで。繰り上げて返済した場合は、保障期間も連動して繰り上げられます。
では、住宅ローンを滞納中に債務者が死亡したらどうなる？
債務者が住宅ローンを滞納していた場合、滞納に伴い団信の契約が失効してしまうことがあります。
団信の契約が失効してしまっていると、債務者が死亡しても住宅ローンは免除にはならず、残された遺族が支払わなければなりません。
住宅ローン滞納で、なぜ団信の契約が失効されるのか
団信の保険金は、住宅ローンの金利から支払っているケースがほとんど。
住宅ローンを滞納するということは、団信の保険料も滞納することになるため、団信の契約が失効してしまうのです。
滞納以外にも債務者の死亡時に住宅ローンが免除されないケースが
債務者の死亡で住宅ローンが免除されないケースは他にもあります。
■夫婦でローンを借りている
夫婦でローンを借りる方法としては、連帯保証・連帯債務・ペアローンの3種類があります。
連帯保証と連帯債務については収入合算となり、夫婦2人の収入をもとにローンを借りることになりますが、この2つについては夫婦の一方が債務者となり、そうでない方が連帯保証の場合は連帯保証人、連帯債務の場合は連帯債務者となります。
団信に加入できるのは債務者のみ。ですから、債務者が死亡等した場合は住宅ローンが免除されますが、そうでない方が死亡等した場合は団信が適用されず、住宅ローンが免除されないのです。
ただし、ペアローン（夫婦で1つずつ、計2つのローンを借りる仕組み）なら団信には2人とも加入できます。
しかし、ペアローンの場合も住宅ローンが免除されるのは亡くなった方のみとなります。
■親子で住宅ローンを借りている
多くの親子ローンでは、団信に加入できるのは「子のみ」となっています（フラット35は例外）。
そのため、親が亡くなっても団信は適用されず、住宅ローンをそのまま返済し続ける必要があります。
・フラット35でローンを借りており、団信に加入していない
フラット35はローンを借りる際の団信への加入が任意となっています。
団信へ加入せずにローンを借りた場合、債務者が死亡してしまうと住宅ローンは免除されません。
住宅ローンの滞納がある債務者が死亡したら、相続はどうなる?
住宅ローンの滞納がある債務者が死亡した場合も相続の対象になるため、相続人ローンを返済していかなければなりません。
相続方法としては、単純相続・限定承認・相続放棄があり、そのほかに任意売却という手段もあります。
単純承認とは
債務者のプラスもマイナスも財産を引き継ぐ相続方法です。
自分に金銭的余裕があり、引き継ぐ財産と合わせてマイナス分をカバーできるなら、この方法が一般的。
3ヶ月以内にそのほかの相続申請をしない場合、単純承認したとみなされます。
限定承認とは
債務者の財産を相殺して相続ができる方法で、ローンの返済なく住宅を引き継げることもあります。
ただし、相続人が複数の場合は全員共同で限定承認を行う必要があるため、手続きが複雑になります。
相続放棄とは
字の通り、すべての相続（財産）を放棄すること。
住宅は引き継げなくなりますが、住宅ローンもなくなるというメリットがあります。
任意売却とは
任意売却とは、金融機関と相談し、抵当権を解除して貰って家を一般の市場で販売するという方法です。
一般市場で売却するため、競売のように安い値段で買い叩かれることが無いうえ、ネット上での不動産情報開示がないため、身元がばれる心配もありません。
任意売却なら時価に近い額で売れることが多いため、生活の再建もしやすいでしょう。
任意売却とリースバック（いったん売却したのち、改めて買い手から賃貸として家を借りるという対処）を組み合わせれば、今の住まいに住み続けることも可能です。
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