滞納している住宅ローンが時効になることはあるのでしょうか？
そのタイミングと時効成立に必要な手続き、条件について解説します。
滞納した住宅ローンの時効タイミング
貸主ごとの時効タイミング
住宅ローンの未払いが時効になるタイミングは、状況によって異なり、その判断基準は2つあります。
1つ目の判断基準は、債権の成立が2020年（令和2年）4月1日以降かどうか。
債権の成立が2020年（令和2年）4月1日以降の場合、時効期間は原則5年となり、これは貸主が誰であろうと変わりません。
ただし、2020年（令和2年）3月31日以前に成立した債権については、場合によって時効期間が異なります。
これが2つ目の判断基準に繋がるのですが、その基準とは、貸主や借主が商人であるかどうか。
個人として借り入れた場合、貸主が銀行であれば時効期間は5年、信用金庫や住宅金融支援機構、保証協会であれば時効期間は10年となります。
個人事業主など、商人として借り入れた場合、時効期間は5年です。
住宅ローンの場合は個人として借り入れを行っている場合が殆どですから、大多数は借り入れ先が銀行で、時効期間は5年。借り入れ先が信用金庫などであれば、時効期間は10年となります。
時効が伸長する・影響を受けるケースとは
債務者が滞納金の支払いを求める訴訟を起こした場合、時効が10年に伸長します。
訴訟があった時点で消滅時効の更新が一時停止し、裁判が行われ判決が確定、訴訟が終了したときからまた新たな時効が始まるのです。
民法169条によるとその期間は一律10年と規定されているため、弁済の訴訟を起こされ判決が出たら、その時点からまた10年経過しなければ時効にならない、ということになります。
2020年（令和2年）3月31日以前に成立した債権で、債務者が自己破産をした場合も、時効が10年に伸長することがあります。
自己破産を裁判所へ申し立てると「管財事件」か「同時廃止事件」のどちらかで手続きが行われ、管財事件となった場合は時効期間が10年に延長されますが、同時廃止事件となった場合は、時効期間が伸長することはありません。
時効が過ぎただけでは住宅ローン借入は無効にならない？
時効が過ぎても無効にならないケース
住宅ローンの時効は、時効期間が過ぎただけでは成立しません。あくまでも時効条件が整ったに過ぎず、額を問わず幾らかの返済をしてしまっている場合は、時効期間が過ぎた後であっても時効が不成立となってしまいます。
これは滞納期間中、一切返済をしないことが時効の条件としてあるため。債権者から少額でも支払うよう交渉されて応じてしまうと、時効は不成立となってしまうのです。
債権者から弁済の裁判を過去10年起こされていないことも時効成立の条件。裁判を起こされた場合、その判決が出た時点から10年経たないと時効は成立しないのです。
本来は時効となる時期を過ぎていても、途中で裁判が行われた場合は時効期間が延びているため、注意が必要です。
「時効の援用」とは
時効の援用とは、時効の条件を満たしている場合に借金を無効にすることができる手続きのこと。この手続きを行うことによって初めて時効が成立し、借金の返済義務が消滅します。
具体的な方法は、時効を援用するという通知を内容証明郵便で債権者に送付すること。電話で債権者へ時効を援用すると通知する方法もありますが、時効援用をした日時の証明書が残らないため、万が一債権者とトラブルになった際には不利になってしまいます。
時効の援用をする際は、内容証明郵便で証拠を残しておくのが賢明です。
時効の援用後、住宅ローンは組めるか？
時効の援用後に住宅ローンを組むことは可能ですが、住宅ローンを組めるようになるにはステップを踏む必要があります。
まずは、ブラックリストを解消すること。これは時効の援用後すぐ、もしくは5年後には解消されます。
次に必要なのは、「スーパーホワイト」からの脱却。
スーパーホワイトとは信用情報に一切データが登録されていない状態のことを指しますが、直近でクレジットカードの利用がないということは信用情報が全くない状態であるため、元ブラックリストの人だと認識されてしまうことがあるのです。
審査の通りやすいクレジットカードをつくり、信用情報を得ましょう。
ここまで来れば、住宅ローン審査に通りやすくなります。
実際に時効の援用後に住宅ローン審査を通過してマイホームを購入した事例もあるそうですが、道のりは少々長いといえるでしょう。
時効になるのは5年～10年…今できる対処法とは
時効になるのは、最短で5年後。その間に債権者から裁判を起こされた場合、その判決が出た時点からさらに10年経たなければ時効になりません。
5年間督促を無視し続けたり訴訟に怯えたりしながら生活するのは、一般的な精神力ではなかなか貫き通せないことでしょう。
時効を待たずとも滞納している住宅ローンから解放される手段として、任意売却があります。
任意売却とは、まだローンが残っている不動産を、債権者に相談したうえで売却すること。
本来、不動産の売却は引き渡しの時点でローンが完済されていなければなりませんが、任意売却の場合、債権者から了解を得られれば売却を進めることができます。
「任意売却無料相談窓口」では、任意売却の実績豊富なプロがご相談にのる無料のサポート窓口。
これまで一見困難かと思われたケースも多数任意売却へと導いています。
例えば、任意売却を債権者へ相談した際に債権者が相場よりも高い販売価格を提示してくることがありますが、相場よりも高い販売価格では、売却が難しくなってしまいます。
そういった場合でも、私たちは粘り強く債権者と交渉し、適正価格に調整することが可能です。
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