住宅ローンを滞納しても住み続けられる手段「リースバック」とは？
住宅ローンを滞納し続けると、ゆくゆくは自宅を手放さなくてはいけない…。そんなイメージをお持ちの方も多いはず。実は、住宅ローンを滞納してしまっても、自宅に住み続けることができる「リースバック」という方法があります。
リースバックとは何か？
リースバックは、一度自宅を売却したのちに、買主と賃貸借契約を結んで住み続けるという仕組みです。
住宅ローンの支払いが厳しくなった場合、早い段階で自宅を売却し、そのお金を住宅ローン残債の返済に充てる方法が主流でした。しかし一般的な不動産売買では、売却したあと居住する権利は買主側に移転するため、自宅から引っ越さなくてはなりません。できることなら、せっかく購入したマイホームにずっと住み続けたい。そうした思いから、近年利用されるケースが増えているのがリースバックです。
リースバックを利用することで、自宅を第三者に売却した代金で住宅ローンを返済でき、その後に買主と賃貸借契約を締結して家賃を支払うことで、自宅に住み続けることが可能になるのです。
リースバックはこんな方におすすめ
リースバックは、滞納している住宅ローンから早く解放されたいという方、老後資金に不安があるという方に多く活用されています。
その理由は「まとまった資金を確保できるから」。売却金額は売り主から一括で受け取ることが可能なので、例えば子供が生まれて育児費用を捻出する必要がある場合や、大きな怪我や病気をして治療費を確保しなくてはいけなくなった場合などに有効です。
また、いざ老後資金を確保したいと思った時に家を売却しようとしても、売却には多くの手間がかかるだけでなく、引っ越しの負担も少なくありません。その点リースバックを活用すれば、住み慣れた地域・住み慣れた家を離れることなく、将来必要になる老後資金をまとめて確保することが可能になります。
なお、リースバックで得られたお金は、使用用途を限定されません。生活費だけでなく事業資金として自由に活用しても問題ないという点もメリットです。
リースバックの対象となる物件
リースバックの対象になるのは、一定程度の流動性がある物件。戸建てやマンション・アパートなど種類は問いません。
リースバックの対象とならない物件
建物自体に瑕疵があると、リースバックを利用できない可能性が高くなります。建物における瑕疵とは、雨漏りや上階からの水漏れ、シロアリの被害などが該当します。また、現行の建築基準法に適合しておらず、再建築できない「既存不適格物件」の場合も、リースバックの利用ができません。
住宅ローンを滞納し続けると、ゆくゆくは自宅を手放さなくてはいけない…。そんなイメージをお持ちの方も多いはず。実は、住宅ローンを滞納してしまっても、自宅に住み続けることができる「リースバック」という方法があります。
リースバックとは何か？
リースバックは、一度自宅を売却したのちに、買主と賃貸借契約を結んで住み続けるという仕組みです。
住宅ローンの支払いが厳しくなった場合、早い段階で自宅を売却し、そのお金を住宅ローン残債の返済に充てる方法が主流でした。しかし一般的な不動産売買では、売却したあと居住する権利は買主側に移転するため、自宅から引っ越さなくてはなりません。できることなら、せっかく購入したマイホームにずっと住み続けたい。そうした思いから、近年利用されるケースが増えているのがリースバックです。
リースバックを利用することで、自宅を第三者に売却した代金で住宅ローンを返済でき、その後に買主と賃貸借契約を締結して家賃を支払うことで、自宅に住み続けることが可能になるのです。
リースバックはこんな方におすすめ
リースバックは、滞納している住宅ローンから早く解放されたいという方、老後資金に不安があるという方に多く活用されています。
その理由は「まとまった資金を確保できるから」。売却金額は売り主から一括で受け取ることが可能なので、例えば子供が生まれて育児費用を捻出する必要がある場合や、大きな怪我や病気をして治療費を確保しなくてはいけなくなった場合などに有効です。
また、いざ老後資金を確保したいと思った時に家を売却しようとしても、売却には多くの手間がかかるだけでなく、引っ越しの負担も少なくありません。その点リースバックを活用すれば、住み慣れた地域・住み慣れた家を離れることなく、将来必要になる老後資金をまとめて確保することが可能になります。
なお、リースバックで得られたお金は、使用用途を限定されません。生活費だけでなく事業資金として自由に活用しても問題ないという点もメリットです。
リースバックの対象となる物件
リースバックの対象になるのは、一定程度の流動性がある物件。戸建てやマンション・アパートなど種類は問いません。
リースバックの対象とならない物件
建物自体に瑕疵があると、リースバックを利用できない可能性が高くなります。建物における瑕疵とは、雨漏りや上階からの水漏れ、シロアリの被害などが該当します。また、現行の建築基準法に適合しておらず、再建築できない「既存不適格物件」の場合も、リースバックの利用ができません。
リースバックを利用するまでの流れ
リースバックは住宅ローンの返済に苦しむ人にとって有効な手段ですが、実際に成立させるのは簡単なことではありません。リースバックを確実に成立させるにはどのような手順を踏む必要があるのか見ていきましょう。
業者に相談
まずはリースバックに対応している不動産会社を探します。リースバックは比較的新しい仕組みであるため、すべての不動産会社が対応できるというわけではありません。また、リースバックに対応していても対象地域を限定している業者も少なくないため、気になる業者が見つかったらまずは相談してみましょう。
仮査定
対応してもらえる業者が見つかったら、売却価格の仮査定をしてもらいます。所有する不動産の市場価格だけでなく、実際にリースバック契約後にいくらで借りられるのか、おおよその金額を出してもらうことも可能。見積もりの際に契約に関してわからないことや不安点があれば、早めに相談しておくと安心です。
物件を詳しく調査し本査定
仮査定を受け、リースバック契約まで本格的に進めることを希望するようであれば本査定を行います。建築士などの専門家が現地を訪問し、物件の状況確認や図面の照合などの現地調査を実施。その調査結果を基に本査定が行われます。
契約条件の提示
本査定が完了すると、リースバック運営会社から契約条件が提示されます。物件の売却価格や賃貸借契約後の家賃などが提示されるので、条件を確認して契約するかどうかを決断します。この際、業者によっては売却価格や家賃を一定の範囲内で調整してくれる場合もあるため、希望に合わない部分があるようであれば交渉してみるのも一つの手です。
契約・賃貸開始
契約条件に同意できるようであれば、契約手続きを行います。ここで締結するのは、自宅を売却する売買契約と買主から自宅を賃借する賃貸借契約の2つ。また、リースバック契約においては売却後に自宅を買い戻すことが可能な場合もあり、そのための売買予約契約を締結する業者もあります。
リースバックを利用する際の準備物
リースバック契約を締結する際は、通常の不動産売買・賃貸借契約時と同様の書類を準備します。
・身分証明書
・住民票
・印鑑証明書
・権利書（登記識別情報通知、登記済証）
・固定資産税通知書
・固定資産評価証明書
・収入証明書（源泉徴収票、年金通知書など）
なお、必要書類は申込者の状況やリースバック運営会社によって異なります。準備するのに時間がかかる書類もあるため、早めに確認をして準備しておくことをおすすめします。
リースバックのメリット・デメリット
近年利用者が増えているリースバックですが、メリットとデメリットの両方を把握したうえで検討することをおすすめします。
リースバックのメリット
リースバックを利用するメリットは、なんといっても自宅に住み続けられる点。通常の売却方法では売却後に引っ越さなくてはならないため、引っ越し先を探す手間がかかったり引っ越し費用がかかったりします。一方でリースバックの場合は売却後も貸主から自宅を借りる契約ができるため、慣れ親しんだ家を手放す必要がありません。特に利用する方が高齢の場合は賃貸住宅を借りることが難しかったり、体力面で引っ越しに苦労が生じたりする場合も多いため、リースバックを活用することは効果的だと言えます。
さらに、自宅を所有している状態から賃貸に切り替えることで、毎月の支払金額が定額化できる点もポイント。住宅を所有していると固定資産税などの支払いが生じるほか、修繕が必要になった際に修繕費を負担しなくてはいけません。その点リースバックを利用すると住宅の所有権が買主に移行するため、大きな出費のタイミングがなくなり、家計や資金計画の管理がしやすくなります。
リースバックのデメリット
住宅ローンの支払いができて自宅に住み続けられるリースバック。一見メリットばかりあるように感じますが、もちろんデメリットもあります。
まずは、売却価格が安くなる傾向があるという点。依頼する不動産会社によっては、通常の不動産売買における売却価格と比較して数百万円もの差が生まれることもあるのです。少しでも損をしないためにも、不動産一括査定サイトなどで自宅の市場価格を調べたうえで、複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
また、売却後の家賃相場が高い点にも注意が必要。リースバック契約における年間家賃は、売却金額の10％が相場です。例えば2,000万円で自宅を売却した場合、その10％である200万円が年間に支払う家賃になります。売却金額が高くなるほど家賃も高くなってしまうため、「売却金額が高ければお得」ということではないのです。
リースバックを利用する際の注意点
リースバックには利用できるタイムリミットがあるため、注意が必要です。
リースバックの利用は早めの相談が大切
リースバックを利用して自宅に住み続けるためには、とにかく早めに相談を始める必要があります。その理由は、住宅ローンの滞納により自宅を売却する場合は「競売入札決定まで」にすべての手続きを完了するよう、金融機関から求められるためです。住宅が競売にかけられることを通知する「競売開始決定通知書」の到着から競売入札決定までは、わずか数ヶ月しかありません。
リースバックが行えるタイミング
返済が厳しいと感じ始めたら「滞納が始まる前に」相談に行くことが大切です。特にローンの残債が多く残っている場合はなかなか買い手が見つからず、リースバックが成立するまでに多くの期間を要する場合があります。滞納が続くと売却に関しての冷静な判断ができなくなることも少なくないため、落ち着いて状況を整理できる早い段階から手を打つことをおすすめします。
リースバックは「任意売却」と組み合わせて利用できる
リースバックは「売却金額で残りの住宅ローンを完済できる場合」に利用可能な制度。しかしながら、査定金額によっては売却金額で残債を賄えず、リースバック自体が叶わないケースもあります。そこでＥＣ.エンタープライズがご提案するのが、「リースバック」と「任意売却」を組み合わせた売却方法です。
任意売却は債権者からの承諾を得ることが難しい売却方法ということもあり、非常に高い知識と経験、交渉力が必要です。ＥＣ.エンタープライズでは多数のリースバック成約実績を持つ専門家が在籍しており、何度でもご利用いただける無料相談を実施しております。
「住宅ローンの支払いに不安があるけど、どこに相談したらいいかわからない」という方のお悩みにも、親身になって寄り添ってまいります。大切なご自宅の悩みはおひとりで抱え込まず、ぜひ一度ＥＣ.エンタープライズの無料相談をご利用ください。
