将来の生活資金の足しになれば・・・
大阪市にお住まいのT様は、投資用ワンルームマンションを購入されました。「ゆとりある老後生活を送るために、投資用不動産が最適だ」とT様の会社の同僚から進められ、購入をされたそうです。購入当初は、収益が予想以上に良く、これならばと立て続けに２室購入されました。当時、頭金なしでフルローンが組め、また、マンションの管理会社の空室保証がついてるため、リスクがほとんどないと考えておられました。
それから数年の間、入退去があり、空室の期間もありましたが、管理会社の家賃保証があり、気にもとめておられませんでした。しかし、突然、業者から家賃保証の見直しについての通知が届きました。
管理会社からの通知に驚き
通知の内容としては、管理会社の経営状態が悪化しており、空室時の家賃保証が出来ないとのことでした。さらに、T様が所有している３室の内、２室分が解約通知が同封されていたのです。この通知に驚かれたＴ様は、管理会社へ「空室保証がなくなることがあるなど、購入時に聞いてはいない」と問合せをされます。しかし、管理会社はＴ様と締結している管理契約書に「空室保証が中止になる可能性があると記載している」との返答でした。確認すると、確かに記載があり、納得差ざる負えませんでした。
収支がどんどん悪化していく物件
３室中２室が空室になると、１室の家賃だけでは、ローンの支払いができません。足りない月々の支払を自己資金で補います。それでも、空室がすぐに埋まるだろとＴ様はお考えでしたが、３ヶ月たっても決まりません。管理会社へ問合せたところ、周辺に新築のワンルームマンションが建設があり、古い物件が決まりにくくなっていて、家賃の減額が必要とのことでした。とにかくすぐに空室を埋めるために、家賃を値下げされ、ようやく成約になったのは、条件の変更から３カ月でした。約６カ月間の空室が続き、これまでの収益だけでは足りず、自身の預貯金まで崩すことになったのです。それからも入退去があり、都度家賃の見直しでどんどん収益が悪化。Ｔ様は、このまま物件を所有し続けることに不安をおぼえ、売却することを決断されました。
売却を決意するも売れない物件
売却を決断されたＴ様は、数社の不動産会社へ、売却の査定を依頼されましたが、驚くような価格を提示してきました。どの会社もローンの残債額を大きく下回っていたのです。不動産会社からは、Ｔ様が物件を購入された価格が、当時の相場価格から考えてもあまりにも高すぎるとの説明でした。また、頭金なしのフルローンの影響もあり、思うように残債が減っていない状態です。これでは、売りたくても売れない状況です。インターネットで不動産の売却方法を探しておられたところ「任意売却」という方法をお知りになり、当社の「任意売却無料相談窓口」までご連絡を頂きました。
実は高値で買わされていた物件
T様の所有物件の調査を行いました。購入時のマンションの価格は、相場価格を大きく上回っており、あきらかに高買いをされています。契約書類等を確認すると、中間省略による売買が行われておりました。通常の売買では売主と真の買主（ここではT様をさします）が直接売買契約を締結し、代金を支払うのですが、中間省略の場合、この売主と真の買主の間に入り、売主に対しては買主となり、真の買主に対しては売主の立場となり、それぞれと売買契約を締結します。そして、売主と真の買主との売買代金の差額を売り上げとするのですが、この差額があまりにも高額だったのです。
残債が相場価格を大きく上回った場合の売却方法としては、残債に足りない資金を自己資金等で補うか、金融機関と交渉し、任意売却に取り組むが一般的です。T様には自己資金がほとんどない状態だった為、任意売却に取り組むこととなりました。
任意売却へ
任意売却に取り組むことについては、債権者の同意を得れました。しかし、販売価格の設定について、苦労がありました。色々な債権者がありますが、今回の債権者が販売価格の確定をしてくれないのです。販売価格が確定すると、確定した価格以上で売れることは、ほぼありません。しかし、金融機関は１円でも高く売却し、債権を回収をします。こういった理由から価格の提示をしないのですが、販売をする側からすると、価格が確定しない物件ほど売りにくいものです。
では、どのように売却をしたのか？？
当社には区分マンションの購入を目的とされている投資家や不動産業者との繋がりがあります。この方々に一斉にお声をかけ、一番高値を付けて頂いた方の値段を債権者に伝え、売却に応じてもらえるのかを確認しました。入札のような方法です。幸い、今回のT様の売却に関しては、この方法で売却することができました。
