競売開始決定通知とはどのようなものなのでしょうか？住宅ローン滞納後にとどくさまざまな通知の中でも大きな意味を持つこの書面についての解説や、競売を免れる手段を紹介します。
競売開始決定通知とは何か
住宅ローンの支払いが半年近く滞ると届くのが「競売開始決定通知」。
競売開始決定通知の到着は、金融機関などの債権者が担保となっている不動産を競売にかけたことを意味します。
通知書が届いた後すぐに自宅が差し押さえられるわけではなく、1ヶ月後くらいに不動産の現況調査の通知が届きます。
現況調査とは、裁判所から派遣された鑑定人や執行人が自宅を査定・調査を行い、競売を行う際の価格の算出や物件の状態確認を行うこと。
この段階で競売を回避するためには、任意売却を行うことで保証会社に競売を取り下げて貰うしか方法はありません。
競売とはそもそも何？
競売とは、金融機関などの債権者が住宅ローンの残債に充てるため、担保になっている不動産を裁判所に申し立てして強制的に売却することです。
住宅ローンを3ヶ月～6ヶ月滞納すると「期限の利益」（約束した期日までに返済すれば良いという権利）が無くなり、債権者（受託ローンを借りた金融機関）は住宅ローンを一括で返済することを求めてきます。その要求に応えられない場合、保証会社が代わりに金融機関へ一括で返済を行い、債権が金融機関から保証会社へと移ります。
保証会社が代わりに金融機関へ支払ったからといって、債務者に返済の義務が無くなったわけではありません。新たな債権者である保証会社へ支払うことになります。
保証会社への一括返済ができない場合、競売の手続きが進められます。
保証会社が裁判所へ競売の申し立てをして許可されると、債務者へ「競売開始決定通知」が届きます。その後、鑑定人や執行人が住宅を現況調査し、売却価格の算出や状態確認を行います。
必要書類が準備できたら、債務者に「期間入札の通知」が届き、競売の入札が始まります。落札者が確定すると自宅は強制的に売却となり、債務者は退去を強いられることになるのです。
競売のメリット・デメリット
さまざまなデメリットがある競売ですが、メリットもあります。正しい知識を得た上で、後悔しない選択をすることが大切です。
競売のデメリットは4つあります。
1.売却価格が安い
競売にかけられる不動産の売却価格は市場の60％～70％と言われているため、住宅ローンの残債が残ってしまうことも。一括返済を求められて応じることができなければ、給与を差し押さえられる恐れもあります。
2.売却益はすべて返済へ費やされる
競売での売却金が債務者に配分されることはありません。引っ越しをするための資金やその他の諸費用も自分で用意しなければならないのです。
3.強制的立ち退きがある
競売後はそのまま住み続けることができず、強制的に立ち退きを執行される可能性があります。
4.精神的負担が大きい
不動産が競売にかけられると、裁判所の執行官による現況調査や、落札目当ての不動産会社による確認が自宅周辺で行われます。また、インターネットや情報誌などにも物件写真が載るため、周囲の方に競売になったことが知られてしまいます。
競売のメリットは1つだけあります。それは、自己破産を考えている人には向いているということ。競売で不動産を売却しても債務は残りますが、自己破産を選択することにより、原則借金の支払い義務は免除されます。
ただし、自己破産をすることにより信用情報に傷がつき、新たにローンを組むことやクレジットカードを作ることが難しくなるため、注意が必要です。
競売を免れる手段って？
競売開始決定通知が届いたとしても、この段階ならまだ競売を免れる方法があります。
それは、任意売却を選択すること。
任意売却とは、競売とは違い、自分の希望をある程度交渉することができる売却方法です。
保証人や債権者へ交渉して競売を取り下げてもらったのち、抵当権が特別に外され、住宅ローンの残高が残っている状態でも市場へ売りに出すことができます。
任意売却には以下のようなメリットがあります。
①市場に近い価格で売却ができる
競売は市場価格の60％～70％の価格で売却されるため、住宅ローンの残債が残ってしまうことがほとんどですが、任意売却では市場価格に最も近い価格で売却することが可能。
高い価格で売却すればローン残高を少なくすることができ、今後の生活が建て直しやすくなります。
②売却の配分交渉ができる
競売ですと全額がローン残高に充てられてしまいますが、任意売却は諸費用の配分が認められています。
諸費用として引っ越しの費用を認めてもらえたり、債務者が資金を受け取れることも多くあるのです。
③リースバックで、同じ家に住み続けることができる
リースバックとは、自宅を売却した後買主が大家となり、債務者が賃料を支払うことで同じ家に住み続けられるという方法。
競売では売却後も住み続けていると強制的に退去を命ぜられることがありますが、任意売却とリースバックを組み合わせれば、売却後も自宅に住み続けることが可能です。
④プライバシーが守られる
任意売却は一般市場で売却するため、他の人に任意売却だと知られる可能性はありません。
インターネットや情報誌で開示されてしまう競売とちがい、プライバシーが守られます。
