「住宅ローンを滞納してしまった…」「今はまだ支払えているが、今後滞納してしまう可能性が出てきた」
いざという時に困らぬよう、住宅ローンについてどのような相談先があるか、何を相談できるのかを知っておきましょう。
金融機関に相談
住宅ローンの支払いを滞納しそうになりながらも何とか月々の支払いを続けている方や、まだ住宅ローンの滞納はしていないけれど「今後、支払いが厳しくなるのではないか？」と心配されている方は、まず早めに金融機関へ返済計画の相談に行くことをお勧めします。
お勧めする理由は、早めに金融機関に相談することによって住宅ローンの返済計画をリスケジュールすることも可能だから。
リスケジュールとは、月々の返済額を減額して返済期間を当初の予定よりも長くすること。さらに、1年程度の間は住宅ローンの利息分だけを支払い、元本の支払いを猶予してもらえることもあるのです
あなたの住宅ローンの支払い状況を見て金融機関から「来所依頼」が来ることもありますが、これは金融機関から「返済計画のリスケジュースの相談に乗りますよ」というメッセージ。
来所依頼が届いたら、無視することなく面談に行きましょう。
経済状況の悪化による減給、リストラあるいは病気によって、住宅ローンを契約した時とは状況が変わり、月々の支払いが厳しくなる場合もあるでしょう。
金融機関に返済計画の変更の相談をすることは恥ずかしいことではありません。
住宅ローンの滞納が嵩んでしまう前に、金融機関に相談しましょう。
法テラスや弁護士に相談
金融機関からの支払いの督促や来所依頼にも応じず、住宅ローンを3ヶ月滞納した頃に届くのが「催告書」や「期限の利益喪失の通知書」です。
これらの書類は、金融機関が住宅ローンの残債務を回収するために法的準備に入ったことを示すもの。
「法的準備に入ったと言われても、弁護士の知り合いなんていないし、どうしていいのか分からない」「弁護士に相談するといっても、そんなお金なんて無い…」と途方に暮れる前に知っておきたいのが「法テラス」です。
法テラス（正式名称：日本司法支援センター）とは、国によって設立された、法的サービスを手軽に受けられる総合案内所。
法テラスが提供している業務のうち、住宅ローンの滞納相談に関係する業務は「情報提供業務」と「民事法律扶助業務」になります。
情報提供業務とは
法テラスの専門オペレーターが、電話・メール・面談で法制度や手続きに関する情報を提供してくれます。
また、金融機関から「催告書」や「期限の利益喪失の通知書」が送付されてきた後の法的手続きの流れであったり、法的な手続きに対してどこに相談したら良いかといった相談機関の紹介も無料で受けられます。
民事法律扶助業務とは
弁護士に手続きの依頼をしたいけれど、弁護士費用を出す余裕がないという方にもサポートがあります。相談者の収入等の経済的条件がありますが、同一の相談であれば3回まで無料で弁護士に相談することが可能。
さらに、弁護士費用の無利息での立て替えも可能。立て替えて貰った費用は、問題解決後3年以内に分割で返済すればOKです。
医者にも眼科・皮膚科・整形外科などと専門分野があるように、弁護士にもそれぞれ得意とする専門分野があります。例えば交通事故に強い弁護士、離婚調停に強い弁護士、相続関係に強い弁護士など。
法テラスで弁護士の紹介を受ける場合、住宅ローン問題において多くの知識と経験を持つ弁護士を紹介してもらうのが良いでしょう。
任意売却の専門業者に相談
住宅ローンを滞納し続けてしまった場合、競売を回避するために任意売却の専門業者に相談するという方法もあります。任意売却を選択することによって、住宅ローン債務者は住まいを売却した後も今の家に住み続けることができるのです。
競売とは、裁判所が主導のもと不動産を売却し、その売却代金を住宅ローンの残金に充当するもの。住まいが競売にかけられ、競売が完了したのちには、強制的に家を明け渡さなければなりません。
一方、任意売却とは、通常の不動産取引と同じように住まいを売却する方法。任意売却とリースバックという手法を組み合わせれば、住まいを売却後も今の家に住み続けることができます。
リースバックとは、任意売却で不動産を購入したリースバック運営会社が貸主となり、住宅ローン債務者が賃借人となること。住宅ローン債務者は賃借人の立場となって今の住まいに住み続け、ゆくゆくは賃借している不動産を買い戻すことも可能です。
任意売却は債務者個人の判断では行えません。住宅ローンの債権者である金融機関の同意が必要であり、同意を得るためには粘り強い交渉が必要になります。
手続きを完了するまでのタイムリミットもあります。一般的に任意売却が可能な期間は「競売の入札が始まるまで」となっており、それまでに任意売却に応じる買主が見つからなければ競売となってしまうのです。
通常の不動産取引よりも手間がかかる任意売却。任意売却に精通したノウハウや実績がある任意売却業者に相談することが、任意売却を成功させるポイントです。
相談者の状況により異なってきますが、任意売却のおおまかな以下のとおり。掛かる期間は3～6ヶ月ほどが目安です。
1.まずは電話やメールで任意売却の専門業者に気軽に相談
↓
2.業者と面談をおこない、任意売却についての疑問、不安を解消
↓
3.任意売却を行う不動産の価格査定を任意売却業者に依頼
↓
4.価格査定を含んだ任意売却業者の提案に納得できたら、媒介契約の締結
※媒介契約…任意売却業者に不動産の売却の手続きを依頼する契約
↓
5.任意売却業者は、任意売却を行うことの同意を得るために債権者である金融機関と交渉
↓
6.債権者の同意を得られたら販売活動を開始し、買主が見つかれば相談者（住宅ローン債務者）と売買契約を締結
↓
7.売買代金を住宅ローンの残債務に充当し、競売の取り下げを申請したら、任意売却の手続きが完了
