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投資マンション・収益物件と任意売却

投資用のマンション・アパートの任意売却は、一般的な居住用の家とはまた異なり、現在住んでいる居住者のことも考慮に入れておかなければなりません。例えば、オーナー変更に伴う家賃の振込口座の変更、賃貸借契約、諸条件の調整などです。これらの手続きを任意売却とともに不足なく完了させる必要があります。一棟収益物件(マンション・ビル)の場合は、これらを居住者全員に通知・手続きする必要があります。また、収益物件の購入ローンは、一般の住宅ローンとは異なる部分もあり、個々のケースに伴った方法で対応する必要があります。

投資マンション・収益物件の任意売却

投資用のマンション・アパートの任意売却は、一般的な居住用の家とはまた異なり、現在住んでいる居住者のことも考慮に入れておかなければなりません。例えば、オーナー変更に伴う家賃の振込口座の変更、賃貸借契約、諸条件の調整などです。これらの手続きを任意売却とともに不足なく完了させる必要があります。一棟収益物件(マンション・ビル)の場合は、これらを居住者全員に通知・手続きする必要があります。また、収益物件の購入ローンは、一般の住宅ローンとは異なる部分もあり、個々のケースに伴った方法で対応する必要があります。

不動産投資目的の任意売却

不動産投資目的での収益物件の購入では、一般には不動産を保有している間は資金に余裕がありません。不動産は保有するだけで固定資産税・都市計画税や所得税、住民税などの税金がかかるからです。また、賃借人が退去した後の原状回復費用や次の賃借人の募集に係る費用など、維持費も発生します。
しかしながら、目先の収支というより売却までを一つの流れと考えるべきです。不動産投資は、物件を売却した時にとても大きな現金が手に入る仕組みとなっています。そのため、売却時にいくら現金が手元に残るのかを試算しながら運営をしていくべきなのです。 どうしても手元の現金が不足する場合は、新たな借り入れが難しければ、いくつか保有する不動産のひとつを売却してやりくりを楽にすることも有効な手段です。

収益不動産を売却したくてもローンが残ってしまう

収支が悪化した収益不動産を手放したいと思っても、売却価格がローンの残額を下回る場合、通常はローンを融資している債権者が抵当権を外すことを認めず、売却することができません。 そのため、手放したくても手放せず最終的にローンの返済ができなくなると不動産は競売に掛けられてしまいます。 競売の場合、市場価格より安い価格で売却されてしまいローン残債が高額になるため、不動産の売却後も返済の負担が大きく、最悪の場合は自己破産に追い込まれてしまいます。
これを避ける方法が任意売却です。任意売却は、ローン残債がある状態でも売却できるよう債権者と交渉し、抵当権を外してもらって売却することです。 その後、残った残債は、債権者と交渉して無理のない金額を分割払いなどで支払います。

サブリース契約の任意売却

サブリースとは、不動産会社と契約をすることで、物件を一括借り上げしてもらい、不動産会社にまるごと管理してもらうことです。家賃はサブリース会社からオーナーに支払われ、数年間は家賃が保証されます。
メリットの多いようなサブリース物件ですが、赤字経営が続いたため売却をしようと思った時には、一般の物件よりも手続きが少し複雑なうえに、売りにくい傾向にあります。

サブリース物件が売りにくい3つの理由

管理会社とサブリース契約を
解除しなければいけない
サブリース契約においては、オーナーが「貸主」で管理会社が「借主」です。つまり、オーナー側から中途解約を申し出ても、正当事由が認められない限り、サブリースを解約することができないのです。
査定価格が安くなる

サブリース物件は、売却時の査定額が安い傾向にあります。査定額が低くなってしまう原因は一般的な投資物件に比べて、利益額が少ないからです。サブリースは、管理委託や家賃保証がある代わりに、利益額の20%程度の管理手数料を管理会社に支払う契約です。また空室リスク対策として、サブリース物件は相場よりも安い家賃で貸し出されています。
そのため、一般的な賃貸借契約と比較しても、オーナーが受け取る賃料収益は決して多いとは言えません。このことから、サブリース物件は不動産価値が低く、結果として査定額が安くなってしまいます。

買い手が付きにくい

「解約に二の足を踏む」ことや「収益性が低い」ことから、サブリース物件を快く思わない投資家が多い傾向にあります。オーナーが売りたいと願っても、中々買い手が現れないことが、サブリース物件が売れにくい原因のひとつなのです。

サブリース物件を任意売却する2つの方法

  1. 01サブリース契約したまま売却

    解約する手間を省くため、サブリース契約を継続したまま売るという方法もあります。
    しかし、サブリース契約付きの物件は「管理会社との交渉」と「値切り交渉の材料になる」という点に注意してください。

  2. 02サブリースを解約してから売却

    サブリースを解約してから売却するときは、解約時期に注意しなければいけません。 借地借家法の性質上、オーナー側からの解約は簡単ではありませんが、きちんとした手順を踏めば解約できるかもしれません。
    スムーズに解約するためにも、まずは解約申請の注意点のノウハウを持った業者に依頼する必要があります。

収益不動産の任意売却の注意点

ローンの種類が住宅ローンではなく
事業用ローン

投資用不動産の購入を理由に融資を受けている場合、その融資は住宅ローンではなく事業用ローンです。
事業用ローンの場合、一般の住宅ローンと比較して債権者が任意売却をすることを認めづらい傾向にあります。そのため、状況を説明して根気強く債権者と交渉をしていく必要があります。 この交渉は、任意売却の実績やノウハウがある信頼できる専門企業に相談して対応する方が、成功する可能性が高くなります。

サブリースを解約してから売却

サブリースを解約してから売却するときは、解約時期に注意しなければいけません。
借地借家法の性質上、オーナー側からの解約は簡単ではありませんが、きちんとした手順を踏めば解約できるかもしれません。
スムーズに解約するためにも、まずは解約申請の注意点のノウハウを持った業者に依頼する必要があります。

一棟収益物件による投資失敗のカラクリ

不動産の投資でなぜ失敗してしまうのか?それは情報、知識、計画の不足が原因と言われています。

  • 購入価格が高すぎる
  • 資産価格が低下
  • 空室の発生による収入の低下
  • 滞納の長期化
  • 金利上昇による返済額の増加
  • 劣化による修繕費の上昇

などが失敗の原因として挙げられます。

サポートをしてくれる不動産会社や管理会社の対応一つで、投資に大きな影響を及ぼします。日頃からコミュニケーションを取るのも大切です。

投資マンションのローン返済に困ったらすぐ相談を!

多くの方が、不動産会社やハウスメーカーから勧誘を受けて、利回りが良いと判断して購入します。しかし、多くの方が購入後に「維持管理費や税金など、予想以上に維持費が掛かる」「家賃を下げないと空室が埋まらない」という状況に陥っています。

統計では、近年約9割の不動産オーナーが、投資用で購入した不動産を10年以内に手放しているようです。 「赤字のままでも不動産を所有し続けたほうが良いのか?」 「これ以上ローンを返済できないので売却したいが、売却してもローンが残ってしまう」 などのご相談を受けることが、当社でも急増しています。 このまま不動産を持ち続けるべきか、売却して手放すべきかお悩みの方は、任意売却無料相談窓口でお気軽にご相談ください。

なお、現時点でローンの返済が厳しいという方は、手遅れになる前にできる限り早くご相談ください。
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