近年、経済状況の悪化により、住宅ローンの返済に困る人が増加しています。
ここでは、住宅ローンを6ヶ月滞納してしまった場合に起こることと、それらを回避してローン残債を軽減する方法について解説しています。
住宅ローンを6ヶ月滞納したら届く書面
「期限の利益喪失通知」とは
「期限の利益喪失通知」とは、それまで期日まで支払いを猶予された住宅ローンについて、「これ以上待てないので残金を一括返済してください」と通知する書面のこと。
住宅ローンを組む際には債権者と債務者との間でローンの返済期日を設定しますが、債務者は返済期日が設定されることで「期日まで支払を待ってもらえる」という権利を得ます。これを「期限の利益」と呼び、期限の利益を利用して支払額と支払期日を複数回に分ければ、ローンの分割返済も可能になるのです。
ところが、住宅ローンの支払いが6ヶ月滞ると、債務者は「期限の利益」を失ってしまいます。そのため、債権者は債務者に対して「残りのローンを全て一括で支払ってください」と要求できるようになります。その際に届くのが「期限の利益喪失通知」なのです。
「代位弁済通知」とは
住宅ローンを組む際、債務者は多くの場合「保証会社」と保証委託契約を結びます。債務者が万が一支払いを滞納したり、支払い能力がなくなってしまったりした時に、金融機関への支払を一時的に立て替える、というのが保証会社の役割。この立て替えて支払う行為のことを「代位弁済」 と呼び、代位弁済が実行されたことを債務者に通知する書類が「代位弁済通知書」です。
代位弁済が実行されると、それまで銀行などの金融機関にあった債権が保証会社に移り、以降の債権回収は保証会社が行うことになります。
「競売開始決定通知書」とは
「競売開始決定通知書」とは、住宅ローンを組んだ際に担保にされた不動産が競売にかけられることを通知する書類です。
債務者が期限の利益を喪失し、ローン残高の一括返済がされなかった場合に、債権者は裁判所に対して競売の申し立てをします。申し立てにより競売開始決定通知書が届くと、担保不動産は所有者自らが売却などの方法で処分できない「差し押さえ」の状態になります。
「競売開始決定通知書」には、債権の種類や残額、担保の対象である不動産の種類などが記載されています。
ただしこの「競売開始決定通知書」はあくまで「これからこの書類に記載されている不動産を競売にかけますよ」という通知であり、既に競売にかけられている・落札された」わけではありません。つまりこの段階であれば、まだ競売を回避できる可能性があるということを覚えておきましょう。
6ヶ月以上住宅ローンを滞納し続けるとどうなる？
執行官による現地調査が行われる
「競売開始決定通知書」が届いてから1ヶ月程経つと、裁判所の執行官による現地調査が行われます。
現地調査では執行官が物件の写真を撮影するだけでなく、所有者に対して物件に関しての聞き取りを行ったり、競売のスケジュールについての説明をしたりします。
期間入札通知書が届く
裁判所の執行官による現地調査が完了後に送られてくるのが「期間入札通知書」 。この書類には、競売の対象となっている不動産についての入札期間と開札日が記載されています。
入札期間は裁判所によって1週間以上1ヶ月以内に設定され、その期間内に買受を希望する人からの入札を募ることになります。
競売成立によって競落される
期間内に申し込んだ購入希望者のうち、最も高い金額を提示した人が競売不動産を購入する権利を得ます。
このタイミングで競落した人に不動産に所有権が移行するため、元の所有者は直ちに立ち退かなければなりません。
競売後もローンが残り、自己破産となる場合も
不動産が競落されると住宅ローンの返済もなくなる、と考える人もいますが、それは大きな間違い。競売による売却価格は市場価格の6～7割程度と低くなることがほとんどで、全額を返済に充てても残債が残ってしまうことも少なくありません。競売で不動産を手放した後であっても残債に対しての返済は免除されないため、ローン返済を継続する必要があるのです。
残債の返済が滞った場合は、給与や銀行口座を差し押さえられたり、最悪自己破産を選択せざるを得なくなったりする可能性もあります。
滞納してしまうとこんな影響も
競売にかけられた不動産は購入者を募集するためにインターネットや新聞に掲載されるため、周囲の人に自宅が競売に掛かっていることが露見してしまう可能性があります。
また、競売後の残債の返済が滞ったことにより給与が差し押さえられると、勤務先にも知られてしまうことに。勤務先の経営状況などに実害が出ることはありませんが、社内の人に知られてしまうことで、ご自身の評価が下がるという可能性も充分にあるということです。
滞納6ヶ月でもまだ間に合う！競売回避の手段
住宅ローンを6ヶ月滞納してしまい、「競売開始決定通知書」が届いた場合でも、所有する担保不動産が競売にかけられるのを回避できる可能性があります。
その手段が「任意売却」。
任意売却は競売とは異なり、市場価格に近い金額で不動産を売却できます。さらにプロの交渉によって残債を軽くできたり、引越し代や生活費を調整してもらえたりすることもメリットです。
ただし、一般的な不動産売買とは異なった手続きが必要なうえ、滞納し始めてから期間が経過するほど、競売取り下げの承諾を得ることが難しくなります。
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