「想定外の収入減で、住宅ローンの支払いが厳しくなってきた…」
「すでに滞納してしまっているが、何回までなら大きな問題にならないの？」
そんな不安や疑問を抱える方に向けて、滞納した回数ごとに金融機関からどのような通知が届くのかなどをまとめました。
住宅ローン滞納、滞納は何回まで許される？
滞納1～2回目(1～2ヶ月)
・届く書類：銀行からの支払い請求
住宅ローンを滞納してから1ヶ月～2ヶ月経つと銀行から「支払い請求書」が届き、滞納している住宅ローンの支払いと遅延損害金が請求されます。
この段階では、圧着された二つ折りのハガキでの簡潔な催促である場合がほとんど。中を開くと「住宅ローンを何ヶ月滞在したか」「いくら滞在したか」が記されています。
銀行からは電話での催促もありますが、この段階ではまだ厳しい取り立てをされることは無いでしょう。
すみやかに支払いを済ませるか、支払いの目途が立たない場合はできるだけ早く金融機関に相談しましょう。
滞納2～3回目(2～3ヶ月)
・届く書類: 催告書
滞納してから2ヶ月～3ヶ月経つと、銀行から「催告書」が届きます。この催告書は茶色の封書で届くことが多く、前のハガキよりも厳しい督促内容になっています。
文面には「期限の利益の喪失」「一括返済(一括弁済)」「保証会社」「代位弁済」「個人信用情報の登録」といったより専門的な用語が記されており、銀行の強硬な姿勢が見てとれます。
＜専門用語の解説＞
- 期限の利益の損失…住宅ローンを月々の分割で返済する権利を失うこと
- 一括返済…残りの住宅ローンを一括で返済すること
- 保証会社…住宅ローンの返済が止まった場合に備えて、支払いを保証している会社
- 代位弁済…保証会社が債務者(ローン名義人)に代わって、ローン残額を銀行に支払うこと
- 個人信用情報の登録…信用情報機関に住宅ローンを滞納したという情報の記録
具体的な内容としては、「催告書に記載されている期日までに滞納している住宅ローンの元金・金利・遅延損害金を支払わないと、債務者は住宅ローンを分割して支払う権利を失います」ということと、「期日までに支払いがない場合、銀行は保証会社に代位弁済を求めます」という2点が書かれています。
つまり、滞納が続き期日を過ぎた場合、住宅ローンの残額を一括で支払わなくてはならないということ。
殆どの滞納者にとっては不可能なことから、早期に専門家へ相談する必要があります。
滞納3～6回目(3～6ヶ月)
・届く書類：期限の利益喪失通知
滞納してから3ヶ月～6ヶ月経つと、「期限の利益喪失通知」が届きます。
住宅ローンとは、毎月決められた期限に決められた額を返済するものですが、これは銀行との間で取り交わした「住宅ローンを毎月分割して支払って良い」という契約によるもの。これを「期限の利益」といいます。
住宅ローンの滞納を続けてしまうとこの契約を破ることになり、分割して支払う権利を失ってしまいます。これを「期限の利益喪失」といい、以後は住宅ローンを一括で返済しなければならなくなります。
・届く書類：代位弁済通知書
「期限の利益喪失通知」の次には「代位弁済通知」が届きます。
これは、「保証会社があなた(債務者)に代わって住宅ローンの残額を銀行に支払いました」というお知らせ。ハガキで通知されることもあれば、特別送達などで送られることもあります。
当然ながら、保証会社が代わりに住宅ローンの残額を払ってくれたらもうおしまい…という訳ではなく、今度は保証会社から請求が来ることになります。
住宅ローンの残額や滞納時の遅延損害金などを含めた一括返済がされない場合、保証会社は競売の手続きを進めていきます。
滞納6～10回目(6～10ヶ月)
・届く書類：競売開始決定通知
滞納してから6ヶ月～10ヶ月経つと、「競売開始決定通知」が届きます。
これは、「金融機関の申し立てによって裁判所が競売手続きを開始し、担保不動産を差し押さえました」というお知らせ。不動産の差し押さえ情報は登記簿謄本にも記載され、第三者が知りえることになります。
この通知が届いた段階でも、まだ競売を取り下げる手段は残されています。ただし、時期的にはあまり余裕がありませんから、1日も早く知識と対応力、経験を持つ専門家に相談しましょう。
滞納12～16回目(1年～1年4ヶ月)
・届く書類：期間入札の通知
住宅ローンを滞納してから12～16ヶ月経つと、「期間入札の通知」が届きます。この通知には、入札期間、開札機関等の具体的な日時が記載されています。
入札期間とは、その不動産を買いたいという人が裁判所に対して買いたい金額で購入を申し込むことができる期間のこと。通常は1～2週間となっており、通知が届いたら間もなく入札がスタートします。
ここまで来てしまうと、競売の取り下げは非常に厳しくなります。ですが、入札開始2週間前でも競売を回避できた事例もありますから、一刻も早く専門家に依頼し、手段を講じましょう。
滞納回数が嵩む前に…知っておきたい対処法
住宅ローンを滞納してしまった場合は、段階に応じて適切な対処を取りましょう。
1.金融機関に相談する
住宅ローンを滞納している、もしくは滞納しそうなら、まずは金融機関に連絡してください。
「どのくらい遅れそうなのか」「なぜ遅れるのか」「いつなら支払えそうなのか」を話して、支払いを待ってもらうよう交渉しましょう。
事情を正直に話して誠意ある対応をすれば、金融機関も相談に乗ってくれるはず。ただし、対応履歴として連絡・相談に関する内容は記録されるので、約束したことは必ず守るようにしてください。万が一守れそうにない…となった場合は再度相談し、滞納解消の計画を立て直しましょう。
2. 任意売却を行う
金融機関に相談できないまま滞納が嵩んでしまい、競売・強制退去が間近に迫ってきている…。
そんな場合の最後の対処法として「任意売却」があります。
任意売却とは、債権者に家の差し押さえを解除・抵当権を抹消してもらい、一般市場で売却することを指します。
住宅が競売にかけられてしまえば、高いお金を出して購入した住宅は安く買い叩かれ、売却益はすべて住宅ローンの返済にあてられます。引っ越しや新生活のための資金も時間もなく、我が家を追われることになるでしょう。
任意売却を利用すれば、住宅を適正な価格で売却することが可能。売却益のほとんどはローンの支払いにあてられるものの、その中の一部は、引っ越し費用として受け取ることもできます。差し押さえの解除や抵当権の抹消には、専門的な知識や経験が必要。1人で何とかしようとしても難しいのが任意売却ですから、経験豊富な「任意売却無料相談窓口」までぜひご相談ください。
