住宅ローンの滞納が手遅れになってしまうタイミングとその前にすべき対策に加え、手遅れになってしまう前、手遅れになってしまった後に取るべき行動について解説します。
住宅ローンの滞納、手遅れになってしまうのはいつ？
手遅れになってしまうのは滞納何か月目？
結論からいえば、住宅ローンの滞納から最短で3ヶ月で状態としては「手遅れ」となります。
滞納後3～6ヶ月経過すると「代位弁済通知書」が届きます。
代位弁済とは、債務者の代わりに保証会社がローン残高を支払うこと。ですから、この通知書が来た時点で債権は金融機関から保証会社へ移されており、保証会社は債務者にローン残金の一括返済を求めてきます。
一括で支払うことができない場合は自宅が競売にかけられ、競売が成立したら強制退去となってしまいます。
ローン残金を一括返済できる人は殆どいないでしょうから、「代位弁済通知書」が届く滞納3～6ヶ月が「手遅れ」、つまり自宅を手放すことになるかどうかのリミットといえるのです。
手遅れになるまでの流れ
住宅ローン滞納後、2か月ほどで「督促状」が届きます。
これは支払いが滞っていることを知らせる書状で、滞納が続く場合はしかるべき対応をする、といった内容も書かれています。
「督促状」を無視し続けると「催告書」が届きます。
これは実質的な最終通告となり、期日までに支払いがなければ法的手続きを行う、といった内容が記載されているため、催告書に記載されている期日までには何らかの対処をしなければなりません。
滞納後3～6ヶ月経つと、「期限の利益の喪失通知書」が届きます。
これは、債務者が住宅ローンを分割で支払う権利を失ったことを知らせる書状であり、この通知書が届いた時点でローン残金を一括でしか返済できなくなります。
「期限の利益の喪失通知書」が届いてから数日後に「代位弁済通知書」が届きます。
債権者が金融機関から保証会社に移り、ローン残金の一括返済を請求されることになりますが、一括で支払えることはほとんどないため、この段階でローンを滞納している住宅に住み続けるには手遅れとなるのです。
手遅れになってしまったらどうなる？
「代位弁済通知書」が届くと、保証会社から債務者へローン残金の一括支払いを求められます。
支払えない場合は保証会社が裁判所へ競売の申し立てを行い、裁判所がその申し立てを認めたのちに自宅は差し押さえとなります。
その後、競売が成立したら自宅は第三者のものとなり、強制的に退去させられてしまうのです。
手遅れにならずとも、こんなリスクも
住宅ローンの延滞を繰り返すと、強制退去＝手遅れになる以外に別のリスクも発生します。
1つ目は、銀行から信用を疑われてしまうリスク。
例えば優遇金利の適用を解除される恐れがあり、優遇金利が解除されると従来よりも金利が上がるため、返済総額が増加することになってしまいます。
優遇金利は一度解除されると元に戻ることはないため、延滞の常習者とならないようにする必要があります。
2つ目は、ローンが組みづらくなるリスク。
延滞を繰り返すと、信用情報に傷が入ることになります。信用がなければローンを組むことは難しくなりますし、クレジットカードも新規で作りにくくなってしまいます。
住宅ローンの滞納が手遅れになる前にすべきこと
金融機関に相談
ローン返済を滞納しそうであったり、すでに滞納してしまっているならば、できるだけ早く金融機関に相談し、ローン返済期間を延ばしてもらうよう交渉しましょう。
月々の支払金額を軽くし、無理のない返済スケジュールに組み直すのです。
場合によっては、返済を一時的に利息のみにしてくれる場合もあります。
後にお金が入ってくる見込みがあるならば、検討すべき方法です。
保険適用ができないか確認
競売になってしまう前に、自身が加入している保険の内容を確認してみましょう。ローン返済ができない理由によっては、保険金が下りる可能性があります。
例えば病気で働けず収入が見込めない場合、医療保険の適用範囲となっていれば、住宅ローンの支払いを免除・控除してもらえることがあります。
保険の加入状況や適用範囲によっては、住宅ローン問題解決の糸口になるかもしれません。
借り換えを検討
住宅ローンの借り換えができないか、他銀行に相談するという方法もあります。
借り換えとは、新たな金融機関で住宅ローンを組みなおすこと。金利の高いローンから金利の低いローンに乗り換えることで、毎月の返済額が減る可能性があるのです。
今の借入先の金利が他銀行と比べて高いという方は検討すべき手段です。
リースバックを検討
リースバックとは、自宅を第三者へ売却し、その買主に家賃を支払いながら引き続き自宅へ住み続ける仕組みのこと。
売却をするとその家から引っ越さなければならないのが一般的ですが、リースバックの場合はその必要がなく、売却後も自宅へ住み続けることができます。
ただし、家の所有権を失ってしまうため注意が必要です。
手遅れになってしまったら…競売の回避策とは
競売では相場の約60～70％の価格で売られてしまうため、売却後も住宅ローンの債務が残ってしまうことがあります。
また、競売で落札されればその家は落札者へのものとなるため、いつ強制退去させられてもおかしくない状態におかれることになります。
そうした競売のリスクは、任意売却という手段で回避することができます。
任意売却とは、まだローンが残っている不動産を、債権者と相談の上売却すること。
本来、不動産の売却は引き渡しの時点でローンが完済されていなければなりませんが、任意売却は債権者から了解を得られれば売却を進めることができます。任意売却は一般市場での売買となるため、競売よりも高値で売却することができ、ローン残債が残らずに済むこともままあるのです。
さらに、任意売却とリースバックを組み合わせれば、売却成立後も自宅に住み続けることが可能です。
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たとえば、過去に売却が成功したものの金融機関で多額の借入があり、自己破産を決意された方には、提携している弁護士を紹介し、手続きが速やかに進められるようサポートさせていただきました。
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