長期的な安定収益を目指し、ローンを組むなどして購入する投資用マンション。ところが中には、せっかく投資したマンションの収支が悪化し、ローンの返済が厳しくなってしまう例も見られます。そのような方の中には、ローン返済中の任意売却を検討する方もいることでしょう。
ここでは、十分な収益を得られなくなり、ローンの返済が困難になってきた投資用マンションの任意売却について、売却方法やメリット・デメリットなどを解説しています。
なぜ投資用マンションのローン返済が困難になるのか
投資用マンションのローン返済が困難になる直接的な理由は、マンション経営の収支悪化により、ローン返済に充てる十分なお金が手元に残らなくなったことにあります。では、なぜローン返済が困難になるほど投資用マンションの収支が悪化してしまうのでしょうか？その主な理由を3点ほど見てみましょう。
空室率が上がってきたため
投資用マンションの収支が悪化する主な理由は、空室率の上昇です。
賃借人がいない空室期間でも、月々のローンの支払いは待ってくれません。十分な資力のある方なら良いのですが、中には本業の給料からローンの支払いを持ち出す方もいることでしょう。空室期間が長引けば持ち出しにも限界が生じ、ローンの返済が困難になるかもしれません。
ランニングコストを含めた収支計画が甘かったため
投資用マンションのオーナーは、固定資産税や都市計画税などの税金の他、マンション管理組合に払う管理費や修繕積立金を負担しなければなりません。
これらのランニングコストを含めた当初の収支計画が甘く、月々少額ずつの赤字が重なり、やがてローンの返済が困難になっていくケースも見られます。
新規募集に想定以上のコストが掛かるため
賃借人の退去後の新規募集には、決して低くないコストが掛かります。例えばリフォーム代や募集のための広告宣伝費などです。
もちろん、これら一時的な出費のみでローン返済が困難になることはありません。しかし、空室による収支悪化やランニングコストの見誤りによる小さな赤字の累積に新規募集にかかる一時的な出費が重なり、ローン返済が難しくなることもあります。
任意売却で状況をリセットできる可能性がある
いずれの理由でローンの滞納に至ったとしても、そのまま滞納を続けていれば、やがてマンションは競売にかけられます。一般的に競売価格は市場価格より低くなる傾向があるため、たとえ競売でマンションを売却できたとしても、返済すべき残債が残る可能性は高いでしょう。
競売という最悪の事態を回避する有効な選択肢のひとつとして、以下、投資用マンションの任意売却について詳しくご紹介します。
投資用マンションを任意売却する方法
住宅用マンションの任意売却については耳にしたことがあるかもしれませんが、投資用マンションも任意売却が可能です。
投資用マンションを任意売却する方法、流れを確認してみましょう。
不動産会社や弁護士などに相談する
まずは、任意売却に対応できる専門家へ相談します。
一般的には不動産会社や弁護士に相談することとなりますが、任意売却の目的は「少しでも高い価格で不動産を売り、少しでも多くの売却金を金融機関に返済して残債を減らす」という点にあるため、はじめは不動産会社に相談するのが王道となるでしょう。
ただし、すべての不動産会社が任意売却に詳しいわけではありません。任意売却には高い専門知識や交渉スキルが必要となるため、任意売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。
なお、投資用マンションのローン以外にも多額の借金でお困りの方は、任意売却とは別で債務整理が必要となるかもしれません。債務整理については、不動産会社ではなく弁護士・司法書士の専門分野となります。
債権者と交渉する
不動産会社などの専門家とともに、債権者が任意売却へ同意してもらえるよう交渉を行います。
債権者にとって、任意売却に同意するメリットは多くありませんが、そのまま競売に移行するよりも多くの返済金を回収できる可能性があるため、競売のデメリットを避ける目的で任意売却に同意してくれることもあります。
交渉を成立させるためには高いスキルと経験が必要です。
売却活動をする
債権者からの同意の他、共同名義人・連帯保証人（もしいれば）の同意も得られた段階で、任意売却に向けた活動をはじめます。
任意売却の流れは、通常の不動産の売却と大きな違いがありません。市場から買主を募り、双方の条件をすりあわせて売買を成立させる流れとなります。
なお、任意売却に同意した債権者はすでに裁判所へ競売の申し立てを行っている可能性があります。もし競売の申し立てを行っていれば、競売が成立する前に任意売却を完了させる必要があります。
買主と売買契約を結ぶ
買主が見つかったら、通常の不動産取引と同様に買主と売買契約を結びます。売買契約に基づき、代金の受け渡しと物件の引き渡しを行い、任意売却が終了します。
残債を返済する
任意売却の売却金だけではローンを完済できなければ、以後は残債を返済しなければなりません。
一括で返済できない場合には、債権者とよく話し合い、現実的な分割返済計画を立ててもらうようしましょう。
投資用マンションを任意売却するメリット
ローンの返済に頭を悩ます必要がなくなる
投資用マンションを任意売却すれば、以後はローンの返済で頭を悩ます必要がなくなります。たとえ任意売却で残債が残ったとしても、売却前に比べれば、だいぶ返済が楽になるでしょう。
空室や修繕などを心配する必要もなくなるため、精神的にも楽になります。
競売よりも多く返済できる可能性がある
ローンの滞納が長期間続くと、やがて債権者は投資用マンションを競売にかけることになりますが、一般的に競売での売却価格は市場での売却価格に比べて3割以上安くなる傾向があります。
もちろん、任意売却を選んでも市場価格と同程度で売れるとは断言できませんが、競売に比べると任意売却のほうが高い価格で売れる可能性もあります。
少しでも高い価格で売れれば、その分だけ債権者への返済額も多くなるため、結果として残債の圧縮にもつながります。
売却に要した諸経費を債権者に負担してもらえることがある
任意売却には、不動産仲介手数料や抵当権抹消費用などのコストが掛かります。また、もし投資用マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税などを滞納していれば、それらの滞納もすべて解消しなければなりません。債権者との交渉次第ですが、任意売却に要した各種の諸経費は、売却代金の中から負担してもらえる可能性があります。
賃借人は退去する必要がない
たとえ任意売却したとしても、すでに入居している賃借人から見れば、大家さんが変更になり家賃の振込先が変わる程度で、特に大きな変化はありません。もちろん、大家さんが代わったことで急に家賃が上がることもありません。任意売却にともなって賃借人にストレスを与えることはほとんどないので、引き続き賃借人は同じマンションへ住み続けてくれるのではないでしょうか。
なお、任意売却を行う際は賃借人から同意を得る必要がありません。任意売却成立後に大家さんが変わったことを伝えれば、法的な問題はないとされています。
投資用マンションを任意売却するデメリット
ブラックリストに掲載される
任意売却を行った方は、一定期間、ブラックリストに金融事故情報が掲載されます。厳密に言えば、任意売却を行ったことが理由ではなく、ローンを滞納したことが理由でブラックリストに掲載されます。
ブラックリストに掲載されることで、勤務先の給料が減ったり罰金を科せられたりなどの大きな実害はありませんが、ブラックリストから消滅するまでの間はローンやクレジットカードを新規契約できない可能性があるなど、社会的信用に影響が生じます。
債権者や連帯保証人などの同意を得る必要がある
任意売却を行うためには、債権者や共同名義人、連帯保証人などの同意を得る必要があります。これらすべての同意を得ることは、状況により簡単ではないでしょう。
とりわけ、連帯保証人にローン返済が困難になったことを伝えることは、大変心苦しいかもしれませんが、誠意を持って状況を率直に伝えて同意を得るようにしましょう。
比較的短期間で売却を終えなければならない
任意売却に着手した段階で、すでに債権者は裁判所へ競売の申し立てを行っているかもしれません。裁判所から「競売開始決定通知書」が届いているかどうかを確認してみましょう。
もし競売の申し立てが行われていた場合、競売が成立するまでの間に任意売却を終えなければ、投資用マンションは競売で売却されることになります。一般的に競売価格は任意売却価格より安くなる傾向があるため、なるべく競売は避けたい選択肢です。
競売が成立しないよう、比較的短期間で任意売却を成立させなければならいことは、投資用マンションを任意売却するデメリットのひとつになるでしょう。
【まとめ】実績豊富な信頼できる専門家へ相談を
投資用マンションを任意売却する際の流れやメリット・デメリットについて解説しました。
ローンの返済が困難になった場合には、住宅用マンションと同様、投資用マンションも任意売却が可能です。ただし、任意売却するためには債権者の同意が必要であり、同意を得るためには高い専門性と交渉力が必要です。
投資用マンションの任意売却をお考えの方は、任意売却の実績が豊富な信頼できる専門家へ相談するようおすすめします。
