2022/06/02

住宅ローンの滞納に関する記事一覧

住宅ローンが払えない場合の選択肢は自己破産？

住宅ローンが払えない人の

最後の選択肢「自己破産」

「自己破産」とは

自己破産とは、借金返済が困難になった場合に、裁判所から免責許可をもらうことで借金返済を免除にしてもらう手続きのことを指します。

自己破産には債務者に残された資産に応じて3つの種類があり、債務者に処分する財産が残されていない場合には「同時廃止」、莫大な資産があるにも関わらず借金返済が困難になった場合には「管財事件」、少額の資産が残されている場合には「少額管財」という手続きが行われます。

住宅ローンのオーバーローンで自己破産をする場合には、ローンの残高と住宅の評価額に応じて「同時廃止」か「少額管財」となるのが一般的。ただし、「少額管財」は法律に定められた手続きではないため、地裁によってはその概念自体が存在しない場合もあります。

住宅ローンが払えなくなったら、自己破産できる？

住宅ローンの返済が困難になったとしても、無条件で自己破産が認められるわけではありません。まずは本当に返済できない状況であることを各種証拠とともに裁判所に示し、かつ裁判所から返済不能であることを認めてもらう必要があります。

また、免責不許可事由に該当しないことも条件となります。具体的には「意図的に財産を隠す」「自己破産の主な原因が過剰なギャンブルやショッピング」「裁判所の調査に非協力的」などの事由に該当する場合には、自己破産が認められません。

自己破産のメリット

自己破産が認められれば、以後は借金の返済が免除されます。金融機関からの取り立てもストップするため、精神的に非常に楽になることでしょう。

また、たとえ自己破産をしたとしても、一定の現金や生活必需品は手元に残ります。家族全員で屋根のない場所をさまようようなことにはなりませんから、その点は安心してください。

また、労働基準法では自己破産を理由に解雇することは認められていないため、それまで通りに出勤して仕事をし、会社の規定通りに給与が支給されます。

自己破産のデメリット

自己破産しても一定の財産を手元に残せるとはいえ、今まで通りの生活が約束されるわけではありません。

当然ながら、住宅を残すことはできません。評価額が高めの車を所有していれば、債務返済のため処分されるかもしれません。

家族と同居している方であれば、住宅を手放すことで家族全員の生活に多大な影響が及ぶことでしょう。また、信用情報機関のブラックリストとして5～10年は氏名が残るため、その間は新たなローンを組んだりクレジットカードを新規契約することができなくなる可能性があります。

また、裁判所が破産手続き開始の決定をした場合、免責許可が決定するまでの間、弁護士や行政書士などの士業、生命保険外交員・警備員・宅地建物取引主任者といった仕事には就くことができません。

自己破産しても影響を受けないもの

自己破産を理由に勤務先を解雇されることはありません。裁判所から勤務先に連絡が行くこともないため、勤務先が官報を確認しない限り、自分が自己破産したことが知られることはないでしょう。

選挙権、パスポートの所持、新たな保険契約などにも特に影響はありません。また、自己破産をしたことが戸籍や住民票に記載されることもありません。

自己破産の手続きの流れと期間

債務整理を得意とする弁護士や司法書士に相談し、自己破産の申立に向けた準備を進めます（約2～3ヶ月）。準備が整ったら裁判所に破産の申立を行い（約1ヶ月）、裁判所にて破産の審尋を経て破産手続きの開始が決定されます（約1週間）。

裁判所の判断により、「同時廃止」となった場合には、免責審尋等を経て自己破産が決定します（3ヶ月少々）。また「管財事件」となった場合には、破産管財人の専任等の複数のプロセスを経て自己破産が決定します（4ヶ月少々）。

自己破産にかかる費用

自己破産にかかる費用を大きく分けると、「裁判所費用」と「弁護士費用（司法書士費用）」の2種類があります。

「裁判所費用」の金額は約3万～50万円。「弁護士費用（司法書士費用）」の金額は約30万～50万円が相場です。「裁判所費用」は、予納金の金額により大きく左右されます。

自己破産の前に！「任意売却」を先に検討しよう

任意売却とは

任意売却とは、ローンを組んでいる金融機関の了承のもと、競売では無く一般市場で住宅を売却することを言います。

通常、一般市場で住宅を売却するためには、その住宅にかけられている抵当権を外す必要があります。抵当権を外すためには、金融機関に対してローンの残債を全額返済することが原則的な条件。それができなければ抵当権を外してもらうことができず、住宅を一般市場で売却することもできません。ローンの滞納が嵩んでしまっている場合、いずれは競売にかけられてしまうことになります。

仮に競売にかけられれば、一般市場よりもかなり低い金額で取引されることになるため、住宅の持ち主としては、競売ではなく一般市場で売却したいところでしょう。

そこで登場する取引が任意売却です。専門の不動産会社に住宅の査定価格を算出してもらい、その査定価格をもとに金融機関と交渉。金融機関からの了承を得て例外的に抵当権を外してもらい、競売よりも有利な一般市場で売却活動を行うという手続きです。

なぜ、自己破産より先に任意売却をすべきなのか？

住宅ローンが払えなくなった方の中には、自己破産と任意売却の両方を予定している方もいます。両方を行うことは問題ないのですが、問題は自己破産と任意売却のどちらを先に行うべきか、という点です。

どちらを先に行うべきかは状況により異なりますが、多くの場合は、任意売却を先に行うことが推奨されるでしょう。その主な理由は次の2点です。

自己破産の手続きが速やかに終わる

先に自己破産手続きをした場合、破産者は手続きの途中まで資産価値のある「住宅」を所有している形となります。この「住宅」を破産管財人が査定のうえ換金して各債権者に公平な分配を行い、その上で裁判所が免責手続きへと入る流れとなりますが、このプロセスには通常1年以上の期間を要します。

一方で、先に任意売却をして債権者にお金を分配しておけば、自己破産の手続きをした当初から破産者は「住宅」という資産を持っていないことになります。破産管財人が「住宅」を査定・換金・分配を行うプロセスがなくなることから、自己破産の手続きが速やかに完了するのです。

任意売却の成功率が上がる

先に自己破産手続きに入った場合、のちの任意売却においても破産管財人の協力が必要となるため、任意売却の価格の3～5%を破産管財人に支払わなければなりません（破産財団組入金）。

一方で債権者においては、この破産財団組入金の分だけ回収できる金額が少なくなることから、任意売却に先立ち、市場での売出価格を上げるよう債務者に要求することがあります。

市場での売出価格が高くなれば、その分買主を見つけるハードルが高くなるのは当然です。結果として任意売却の成功率は低下し、かえって債権者に迷惑をかけることにもなりかねません。

任意売却で自己破産を免れた！成功事例

定年退職をきっかけに、月々の住宅ローンの返済が遅れがちになったというAさん。持病があることから再就職が叶わず、ローン返済と家族の生活のため、抵抗を感じながらもカードローンからの借り入れを始めてしまいました。やがて借入額がふくらみ、住宅ローンへの返済が不能に。金融機関から督促状が到着し、Aさんは意を決して任意整理の専門業者に相談しました。先に自己破産手続きに入った場合、のちの任意売却においても破産管財人の協力が必要となるため、任意売却の価格の3～5%を破産管財人に支払わなければなりません（破産財団組入金）。

担当者が状況を確認すると、Aさんが抱えていた借金額は現実的に返済できる金額ではないことが判明。担当者から任意売却と個人再生の提案をし、Aさん了承のもと、弁護士を入れての様々な手続きがスタートしました。

それから1ヶ月後に任意売却が成立し、弁護士による個人再生手続きも完了。Aさんは住宅ローンとカードローンの残債を大幅に圧縮することができました。

ご紹介した事例は、当社・EC.エンタープライズが実際に対応した任意売却の案件になります。

自己破産を回避しつつ任意売却を成功させるためには、なるべく早い段階で様々な段取りを進めることが大切。当社では、住宅ローンの返済にお困りの方々を対象に、随時無料で相談を承っております。豊富な実績をもとに、任意売却が妥当かどうかの選択肢も含めて真摯に対応させていただいておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせくださいませ。

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