住宅ローンの支払いが厳しくなったら
まずは減額相談すべき？

住宅ローンの支払い減額のためにできること

減額手段1. 借入先に「返済条件の変更」を相談する

住宅ローンを組んでいる金融機関に相談し、返済条件の変更をしてもらえば、以後の返済が楽になります。

たとえば「フラット35」の場合、大幅な収入減によって返済が厳しくなった債務者に対し、「最大15年の返済期間延長」「一時的な元金返済の据え置き」「一定期間に限る月々の返済額の減額」など、債務者の状況に応じて返済条件の変更に応じています。

※参照元：フラット35公式サイト「月々の返済でお困りになったときは」　

減額手段2. 低金利・返済期間が長いローンに「借り換え」する

「今よりも金利の低いローン」や「今よりも返済期間が長いローン」に借り換えることで、返済額を減額できたり、月々の返済を楽にしたりすることができます。

ただし、ローンの借り換えには一定の審査があるため、希望すれば誰でも借り換えができるわけではありません。たとえば前年比で収入が大幅に減っている場合や、直近1年でローンの引き落としができなかったことがある場合などは、借り換えできない可能性があるためご注意ください。

また、住宅ローンの借り換えにかかる各種費用は、合計で30～80万円ほどになることも理解しておきましょう。

減額手段3. 総額を減らす「繰り上げ返済」を検討する

ある程度の金融資産があることが前提となりますが、元金の一部をまとめて「繰り上げ返済」すれば、以後は返済した元金に該当する利息が発生しないため、月々の返済が楽になります。

なお、金融機関によっては、「繰り上げ返済」の金額に一定のルールを設けていたり、手続きに手数料が発生したりする場合があります。詳細については借り入れている金融機関に確認してみてください。

減額手段4. 「新型コロナウイルス感染症に適用する場合の特則」を申請する

新型コロナ感染拡大の影響で収入が減少し、住宅ローン等の返済が困難になった個人・個人事業主は、「新型コロナウイルス感染症に適用する場合の特則」を申請することで残債を減らせる可能性があります。

申請が認められた場合には、「自己破産をしなくても残債の減免を受けられる」「ブラックリストに情報が残らない」「原則として保証人への請求がない」など、さまざまなメリットを享受できます。

※参照元：一般社団法人東日本大震災・自然災害被災者債務整理ガイドライン運営機関「新型コロナウイルス感染症に適用する場合の特則について」

これは厳禁！やってはいけない対処法

どんなに住宅ローンの返済に困っていたとしても、消費者金融やカードローンなどから借り入れて住宅ローンの返済に充てることは、絶対にやってはいけません。住宅ローンとは比べ物にならないほど高金利の借金を抱えることになるため、かえって自らの首を絞めてしまうことになります。

また、返済の意志を示すために、決まった返済額よりも少ない額を支払い続ける例もありますが、これも厳禁。住宅ローンは月々決まった金額を返済する契約なので、少ない返済で返済の意志だけを示したとしても滞納には変わりなく、いずれは競売にかけられる事態となります。

中には住宅ローンの返済が苦しくなっても何もしない人もいるようですが、「野となれ山となれ」という対処法は、結果として周囲の人に多大な迷惑をかけることになります。早めに弁護士や司法書士、不動産の専門業者などに相談するようにしましょう。

減額できず、住宅ローンの支払いができなくなったらどうなる？

滞納1～3ヶ月：督促状

住宅ローンの滞納が発生すると、金融機関から電話や郵送物で通知が入ります。引き落とし口座への入金漏れの可能性もあるため、この段階では「入金をお忘れではないですか？」といった程度のお知らせとなります。

その後、滞納が2～3ヶ月を過ぎると、金融機関から催告状や督促状が届きます。「このまま滞納が続いた場合、一括返済をお願いしたり遅延損害金を請求したりすることになります」という内容の通知です。

滞納3～6ヶ月：期限の利益の喪失

滞納が3ヶ月を過ぎた頃、金融機関から「期限の利益の喪失」が通知されます。「期限の利益」とは、簡単に言えば、ローンを分割して払う権利のこと。この権利を失うということは、すなわち「残債を一括返済しなければならない」ということになります。

滞納6～8ヶ月：競売が決定

滞納6ヶ月を過ぎると、裁判所から「競売決定通知書」が届きます。「競売決定通知書」とは、住宅の競売手続きが始まったこと、および住宅を担保として差し押さえたことを知らせる通知です。

競売の手続き開始に伴い、自宅に裁判所の執行官と不動産鑑定士が訪れて現況調査が行われます。自宅の周辺環境も調査されるため、競売手続きに入ったことが近隣に知られる可能性があります。

滞納8～10ヶ月：競売入札が開始

滞納から8か月頃には、裁判所から「競売入札決定通知」が届きます。「競売入札決定通知」とは、競売入札が始まる時期を示す通知です。

この通知が届いて以降、住宅の購入希望者に向けた入札が開始されます。

滞納10～12ヶ月：競売成立・強制立ち退き

滞納から10ヶ月頃になると競売による落札者が決まり、住宅の所有権が落札者へと移動します。以後は新たな所有者と元の所有者との間で立ち退き交渉が行われ、双方で約束した期日までに、元の所有者は住宅を立ち退くことになります。

なお、所有権が移動したにも関わらず元の所有者がその家に住み続けていた場合には、不法滞在として立ち退きの強制執行が行われます。

ブラックリスト掲載・遅延損害金…滞納するとこんなリスクも

住宅ローンを滞納した場合には、たとえ滞納が故意ではなくても金融機関から「遅延損害金」が請求されます。遅延損害金の利率は年14～14.6%ほどで、滞納が発生した日から滞納が解消される日までの日数に応じ、日割りで計算されます。

また、金融機関にもよりますが、滞納から3ヶ月を過ぎた頃に、滞納者の情報が信用情報機関に登録されます（ブラックリスト）。仮に滞納3ヶ月でブラックリストに情報が登録された場合、以後約5年間にわたり銀行融資や消費者金融からの借り入れを受けたりクレジットカードの新規契約を行ったりすることができなくなる可能性があります。