フラット35の住宅ローンが
払えなくなったら減額相談できるの？
フラット35における返済方法変更の種類
経済事情・病気の場合は「返済特例」
経済事情（失業など）や病気などによって返済が困難となっている場合には、「返済特例」によって返済方法を変更することができます。
「返済特例」が適用された場合、返済期間を最長15年延長することが可能。また、「収入が20%以上減少」などの条件に該当している場合には、月々の返済について、利息だけを支払うことができる期間の設定ができます。
返済額を一定期間減額「中ゆとり」
子供の進学に伴う教育費、入院による医療費など、一定期間にわたる支出の増加が予想される場合、相談の上、該当する期間の返済額を減らすことができます。
なお、減額される期間が終了した後は、月々の返済額が減額前よりも高くなることに注意が必要です。これに伴い返済総額も増加します。
ボーナス返済が困難「ボーナス返済の見直し」
「ボーナスの額が減った」「ボーナス払いをなくして、毎月均等な額を支払いたい」といった場合は、月々の返済とボーナス返済のバランスを見直すことができます。
たとえば、ボーナス返済額を減額して月々の返済額を増加させたり、ボーナス返済額を0円にして月々の返済額に均等に上乗せさせたりなど、債務者の状況に応じて柔軟なバランスにすることが可能です。
70歳以上なら適用の可能性あり「シルバー返済特例」
70歳以上の方のうち、病気や入院、失業などを理由に返済が難しくなった方は「シルバー返済特例」を利用できる可能性があります。
「シルバー返済特例」とは、返済期間の延長や一定期間の返済額の軽減、ボーナス増額返済の取りやめなど、それまでの返済方法を変更できる特例のこと。返済期間の延長を希望する場合には、返済終了が80歳を超える延長ができない点にご注意ください。
※参照元：フラット35公式サイト「月々の返済でお困りになったときは」
「団信の疾病保証特約」も確認を
住宅ローンを申し込む際には、原則として団信（団体信用生命保険）への加入が必要となります。団信とは、ローンの返済中における債務者の死亡・高度障害状態により、以後のローン返済が困難となった場合に金融機関に対して残債が支払われる仕組みの保険。近年では団信加入時に三大疾病特約や八大疾病特約を付帯させる方も増えてきたようです。
なお、フラット35の借り入れに際しては、団信への加入が任意となっています。フラット35を利用中の方は、団信の加入状況や特約の付帯状況などについて改めて確認してみるようにしましょう。
フラット35の住宅ローンが
払えなくなるとどうなる？
督促状・催告状が届く
住宅ローンの滞納が始まると、ほどなく金融機関から電話や封書などで確認の通知が入ります。さらに滞納を続けて2ヶ月目になると、「このまま滞納が続いた場合には一括返済を要求する形になります」という旨が記載された督促状・催告状が届きます。
ブラックリストに載る
滞納が3ヶ月目に入ると、債務者の情報が信用情報機関に登録されます。いわゆる「ブラックリストに載る」という状況です。
仮に滞納3ヶ月の時点でブラックリストに載った場合、以後5年にわたって、銀行融資や消費者金融からの融資などを利用できなくなる可能性があります。また、クレジットカードの新規契約も難しくなります。
「期限の利益」を喪失する
ブラックリストに載るのとちょうど同じ時期に、金融機関から「期限の利益の喪失」が通知されます。「期限の利益」とは、ローンを分割で返済する権利のこと。この権利を失うと、ローンを一括で返済しなければなりません。
差押知が届く
滞納6ヶ月を過ぎた頃、裁判所から「競売決定通知」「差押通知」などが届きます。住宅の競売手続きが開始されたこと、返済の担保として住宅を差し押さえたことなどを知らせる通知です。
裁判所が現地調査に来る
競売の開始に先立ち、裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅を訪れ、現地調査が行われます。現地調査の内容は、対象となる不動産の状況や周辺環境の確認、および住宅内の写真撮影など。この現地調査をきっかけに、住宅が競売にかけられることが近隣住民に知られることがあります。
競売開始決定通知書が届く
裁判所から「競売開始決定通知書」が届き、実際に競売が始まります。一般の不動産市場に比べて競売における取引価格は大幅に低くなるため、購入希望者が複数名乗り出てくることも珍しくありません。
強制立ち退きとなる
滞納が始まってから約10ヶ月後、競売による落札者が決まり、住宅の所有権が元の所有者から落札者へと移動します。所有権が移動したら、元の所有者は速やかに住宅を明け渡さなければなりません。
仮に所有権が移動した後も元の所有者が住み続けた場合は、不法滞在を根拠に立ち退きの強制執行が行われます。
フラット35の住宅ローンが払えない場合の対処法
任意売却
任意売却とは、債権者である金融機関の了承のもと、競売ではなく一般市場から不動産を売却する手続きのこと。一般市場から不動産を売却する場合、抵当権を抹消しておく必要がありますが、ローンの残債が残っている不動産は、抵当権を抹消することができません。
そこで金融機関と債務者との間に専門業者が入り、専門業者から金融機関に対して抵当権の抹消を交渉。抵当権を抹消してもらったのち、一般市場から不動産を売却する流れとなります。競売に比べて任意売却のほうが高額で売買が成立するため、債務者にとっても債権者にとっても有利な手続きになることが少なくありません。
EC.エンタープライズはこれまでに多くの任意売却仲介の実績を持っており、任意売却と個人再生を併用して残債を大幅に圧縮した事例もございます。フラット35の返済にお困りの方は、ぜひお気軽に当社の無料相談をご利用ください。
リースバック
リースバックとは、不動産会社や知人などに住宅を買ってもらったのち、同じ住宅に賃借人として住み続ける形のこと。生活と返済の見通しが立てば、いずれ同じ住宅を買い戻すことも可能です。
ただし、通常の不動産仲介による売却に比べると、リースバックによる売却価格は低めになる点に注意が必要です
リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして老後の生活費の融資を受けるシニア世代向けの金融商品のこと。融資を受けている期間は金利のみを返済し、自分が死亡した後に担保となる自宅を売却してリバースモーゲージの元金返済に充てる、という仕組みです。住宅ローンの残債がある場合には、リバースモーゲージへの借り換えによって残債をなくします。生前は利息を払うのみなので、住宅ローンの返済よりも負担が軽減される可能性があるでしょう。
なお、リバースモーゲージはシニア向けのローンとなるため、一定年齢以上しか利用できません。詳細は各金融機関に確認してみましょう。
自己破産
自己破産とは、借金返済が困難な方に対し、裁判所が返済の免責を認める手続きのこと。自己破産が認められれば、生活に必要な最低限の財産を維持しつつ、以後は借金を返済する必要はありません。借金を返済する必要がない以上、もちろん督促や取り立てが来ることもありません。勤務先を解雇されることもないので、収入はそのまま生活費へと回すことができます。
なお、自己破産をした場合には、以後ブラックリストに情報が残る5～10年ほどの間、新たな融資を受けたりクレジットカードを契約したりなどの金融活動が大きく制限されます。
任意整理
任意整理とは、債務者の代理人（弁護士や司法書士）が債権者と交渉し、それ以降の利息のカットや分割返済の回数の見直しなどに関して和解を得ること。債務者は和解内容に応じた返済計画に変更することができるため、以後の返済の負担は軽減される可能性があります。
また、既に支払い済みの返済について過払い金が存在すれば、その返金を求めることもできます。
個人再生
個人再生とは、裁判所での審査を経て借金を最大1/10まで減額してもらう手続きのこと。債権者の1/2以上からの反対がないこと、減額すれば借金返済の見通しが立つことなど、適用されるためにはいくつかの条件をクリアする必要があります。
なお個人再生が認められた場合には、原則として3年以内、最長で5年以内に減額された借金を全て返済しなければなりません。
