①銀行から営業を受け、収益マンションを購入・・・・・
大阪府豊中市にお住まいのＹさんは、１０年前に銀行からの営業をうけ、北陸の方に収益マンションを１棟購入されました。銀行からの紹介、家賃保証があるということで安心して購入を決意されたそうです。購入当時は、家賃保証のおかげで、毎月の支払いと収入はちょうど相殺できておりましたのでローン完済後は収入にもなり、資産にもなるという考えでした。
②家賃保証があるから安心していたが・・・・・
ところが、５年程前から家賃保証の会社から賃料減額の改定を受け、支払いの方が徐々に大きくなっていきました。家賃保証会社からは、所有されている物件の近隣に収益マンションが急増し、家賃相場の下落で家賃保証の減額、最終的には空室時の家賃保証が出来ないと言われ、Ｙさんは、毎月合計で５万円～１０万円の赤字が続き、家族に隠せないようになっていました。その後も、当初の想定家賃では借り手が見つからない状態で、毎月赤字が続く状態でした・・・・・
③収支がどんどん悪化していく物件・・・・・
１室～２室が空室になると、ローンの支払いができませんでした。足りない月々の支払いを貯金を崩して補っていたＹさんは、入退去の度に修繕費がかかり、空室を埋めるために管理会社から家賃の減額を迫られ、収支は悪化の一途をたどる状況・・・・・Ｙさんは、このまま物件を所有し続けることに不安をおぼえ、奥さんと相談した結果、売却することを決断されました。
④売却できないマンション・・・・・
Ｙさんは、売却の為に、数社の大手不動産会社へ査定の依頼をされましたが、かえってきた査定価格は、どの会社もローン残高を大きく下回る金額・・・・・現状ローンを完済できる金額では物件は売れないと言われてしまいました。赤字で収支が悪い物件を、わざわざ購入する人は、ほとんどおらず、収支を良くするためには、価格を下げるしかありませんでした。Ｙさんには、預貯金もほとんどなく、残債に足りない資金を補填するだけの余裕はありませんでした。
⑤任意売却でＹさんの問題を解決・・・・・
Yさんは、何とか売却方法はないかとインターネットで検索をされ、「任意売却無料相談窓口」のホームページを見つけられ、問い合わせを頂きました。私たちは、先ずＹさんが保有する物件の収支がわかる資料を確認しました。Ｙさんが言われている通り、やりくりは大変そうでした。所有されている物件の査定をさせて頂きましたが、物件自体の築年数が古いこともあり査定額・市場価格で売れた場合の残債はかなりの額になることが見込まれました。このまま所有を続けた先の年間に発生するマイナス額や賃料の下落などを考慮し、任意売却を提案をさせて頂きました。
⑥投資家や不動産業者への販売活動・・・・・
収益物件のような高額な不動産は、不動産投資に興味のある方若しくは不動産業者の方が購入をされるケースが多いです。そこで、私たちは取引実績のある投資家や不動産業者にＹさんの収益マンションを積極的に紹介させて頂きました。Ｙさんの収益マンションは、債権者が決定した販売価格が周辺相場より若干高い価格設定でした。その事もあり時間は要しましたが、債権者と価格交渉をしながら無事に売却をすることができました。収益マンションを不動産会社や銀行の営業マンから購入し、失敗されている方は後を絶ちません。ほとんどの方は収支が逆転してしまっていて、家計を圧迫している状況です。ご不安な方は事前のご相談をされるのも良いかと思います。
