住宅ローンが残った状態のまま離婚した場合、離婚後の妻に住宅ローンの支払い義務は生じるのでしょうか？離婚により、妻は連帯保証人や連帯債務者の立場を解消させられるのでしょうか？
当記事では、住宅ローンが残っている状態での離婚について、夫も妻も知っておくべき重要なポイントを解説しています。
住宅ローンが残っている状態で離婚する時に確認しておくべきこと
住宅ローンが残っている状態のまま離婚することとなった場合、まずは次の4点を確認することが大切です。
【確認①】住宅の名義人
住宅の名義人を確認します。
住宅を売却できる人は、住宅の名義人のみ。離婚後、例えば妻が家に住み続ける一方で名義人は夫のままの場合、いつか妻が家を売りたくなった際、名義人の夫の承諾なくして売れません。住宅が共同名義の場合でも、どちらか一方の意向のみで売ることはできないので、売却プロセスが複雑になります。
住宅ローンが残っている状態で離婚する際には、そのまま住宅に住み続けるほうはもちろんのこと住宅を出るほうも、お互いに将来的なトラブルを避けるため、事前に住宅の名義人を確認しておきましょう。また、できれば住宅に住み続けるほうの名義に変更しておくことが理想です。
住宅の名義人は、法務局で登記簿謄本を取得すれば確認できます。オンラインで登記簿謄本を申請すれば、法務局まで足を運ぶ必要もありません。
なお、必ずしも「住宅の名義人＝住宅ローンの名義人」というわけではありません。両者を混同しないよう注意しましょう。
【確認②】住宅の現在価値
住宅の現在価値を確認します。
離婚する場合、以後は夫婦それぞれがその家を使わなくなる可能性がありますが、将来的に使う予定がなくなれば家を売却することも視野に入るでしょう。
ただし、もし売却金額が住宅ローンの残債を下回る見通しならば（オーバーローンならば）、銀行は抵当権を外してくれないため売却自体ができません。
オーバーローンの場外で銀行に抵当権を外してもらいたいならば、売却後に残った残債を即座に現金等で補填する約束をするか、もしくは任意売却という特殊な方法の交渉を行う必要があります。
逆に、もし売却金額で住宅ローンを完済できる見通しがあれば（アンダーローン）、銀行に抵当権を外してもらい住宅を通常売却できます。
離婚時、住宅がオーナーローンの状態かアンダーローンの状態かという点は、以後の手続きへ大きな影響を与える可能性もある重要な問題。離婚に際しては、必ず住宅の現在価値を確認しましょう。
【確認③】住宅ローンの契約内容
離婚後、住宅ローンの返済に関する双方の主張を整理するため、あらかじめ住宅ローンの契約内容を確認しておく必要があります。
一般的に、住宅ローンの契約パターンは次の3種類のいずれかになるでしょう。
- 夫：債務者／妻：連帯保証人
- 夫：主債務者／妻：連帯債務者
- 夫：債務者／妻：連帯保証も連帯債務もなし
一般的に見られる契約内容の1つは、「夫が債務者／妻が連帯保証人」というパターン。
債務者とは住宅ローン名義人のことで、住宅ローンの返済義務を負う人でもあります。連帯保証人とは、債務者が住宅ローンを返済できなくなった際、債務者に代わって返済を行う人です。
離婚後の住宅ローンは元・夫が返済しますが、もし夫が返済できなくなった場合、代わって連帯保証人である元・妻が返済しなければなりません。「離婚すれば連帯保証人ではなくなる」と誤解している方もいるようですが、離婚しても連帯保証人としての義務が消滅するわけではない点にご注意ください。
「夫が主債務者／妻が連帯債務者」というパターンも多く見られます。主債務者とは住宅ローンの返済義務を負う人ですが、連帯債務者も同様に住宅ローンの返済義務を負う人となります。
連帯保証人と連帯債務者の違いは、連帯保証人が「債務者が返済できなくなった時に代わって返済する人」であることに対し、連帯債務者が「債務者が返済できてもできなくても返済義務を負う人」という点。
離婚後、元・夫よりも元・妻のほうが安定的に返済してくれそうだと銀行が判断したら、主債務者たる元・夫ではなく、連帯債務者である元・妻に返済請求が入るかもしれません。
「夫が債務者／妻は連帯保証も連帯債務もなし」というパターンも見られます。債務者たる夫が保証会社に保証料を支払い、もし将来的に住宅ローン返済が困難になった場合、夫に代わって保証会社が残債を返済するという形になります。
この形の場合、元・妻は連帯保証人でも連帯債務者でもないため、仮に元・夫が住宅ローンを返済できなくなっても、元・妻に返済義務はありません。
【確認④】住宅ローンの残債
離婚後の住宅の処遇、双方の残債負担の計算などのため、離婚時の住宅ローンの残債を確認しておきましょう。
住宅ローンの残債は、住宅ローンを契約している金融機関に問い合わせて確認するか、またはインターネットバンキングに加入している方はWeb経由でログインのうえ確認可能です。
また、金融機関から交付された返済予定表や定期的に送付される残高証明書などでも、住宅ローンの残債を確認できます。
離婚後に残った住宅ローンは誰が払うのか？
離婚後に残った住宅ローンは、住宅ローンの契約内容によって払う人が決まります。大きく次の4つのパターンに分かれるでしょう。
単独債務の場合は住宅ローンの名義人が払う
夫婦どちらかの単独名義で契約した住宅ローンならば、離婚後も契約した名義人が単独で住宅ローンを払うことになります。
例えば夫の名義で住宅ローンを契約し、かつ妻は連帯保証人や連帯債務者になっていないケースの場合、離婚後の住宅ローンは夫が払い続けるのが原則です。
住宅ローンが1000万円残っていた場合、夫と妻で500万円ずつ折半して返済する必要はありません。名義人たる夫が単独で1000万円を返済します。
連帯債務の場合は双方が払う
夫婦の連帯債務で住宅ローンを契約した場合、離婚後は夫も妻も同様の返済義務を負うことになります。
連帯債務の契約では、一方が「主債務者」、他方が「連帯債務者」となりますが、金融機関に対する返済義務はどちらも同様。離婚後、どちらに対してどのような返済を求めるかは、金融機関の判断次第です。
連帯保証の場合は連帯保証人も支払うことになる可能性あり
夫婦の一方が「債務者」、他方が「連帯保証人」として住宅ローンを契約している場合、離婚後、債務者が返済できなくなれば連帯保証人に返済義務が生じます。
ペアローンの場合は住み続けるほうの単独債務にするのが妥当
ペアローンとは、夫と妻がそれぞれ単独で住宅ローンを契約すること。2人分の住宅ローンを合わせて家を購入する形となります。
ペアローンの場合、夫婦それぞれが単独債務の債務者であることに加え、夫が妻の連帯保証人となり、妻が夫の連帯保証人となることが一般的。もし離婚しても、この契約内容は変わりません。
ただし、もし契約内容が変わらなければ、離婚後、家に残るほうと家を出ていくほうの間で、公平性が保たれません。そのため、銀行に相談した上で、家に残るほうへ住宅ローンを一本化することが望ましいでしょう。借り換えを行って住宅ローンを一本化することも可能です。
「離婚したから連帯保証人から外れるのでは？」と誤解する方もいるようですが、金融機関の立場から見れば、お金の貸し借りに関する契約と夫婦のプライベートな事情は関係ありません。たとえ離婚しても、連帯保証人の返済義務が消滅することはない点を改めて理解しましょう。
離婚によって家を売却する際のパターン
離婚後、どちらか一方が家に残り、もう一方が家を出るというパターンもあれば、家を売却してどちらも転居するというパターンもあります。
もし家の売却を選択する場合、家の現在価値と住宅ローンの残債を比較してみましょう。家の現在価値が住宅ローンの残債を超えていれば、売却金で住宅ローンを完済できるので問題ありません。この状態をアンダーローンと言います。
一方、もし家の現在価値が住宅ローンの残債を超えていなければ、たとえ家を売却してたとしても、住宅ローンを完済できません。この状態をオーバーローンと言います。
離婚後に家を売却する場合、アンダーローンかオーバーローンかにより、対応が大きく異なることに注意が必要です。
アンダーローンの場合の考え方
アンダーローンの家ならば、売却金で住宅ローンを完済できるため、何ら問題なく家を売ることが可能です。
アンダーローンの家を売却する際、売却金と住宅ローン残債の差額が多少なりともプラスになると思われますが、このプラスの部分については、夫婦それぞれで財産分与するのが原則。例えば「売却金－住宅ローン残債」が1000万円となった場合、夫と妻、それぞれが500万円ずつを受け取る形で財産を分け合います。
アンダーローンの家を売却する方法
アンダーローンであれオーバーローンであれ、住宅ローンが完済されていない以上は、住宅に金融機関の抵当権が付帯しています。
抵当権が付いたままで住宅を売却することはできませんが、アンダーローンの場合、売却金で住宅ローンが完済される見通しであることから、売却成立時に金融機関から抵当権を外してもらうことが可能。一般的な不動産売却と同様、不動産会社に仲介してもらって売却することになります。
ただし、たとえアンダーローンであれ、抵当権の付いた不動産を債権者の同意なく売却することはできません。売却する際には、事前に金融機関に連絡をし、売却の同意を得ておくことが必要です。
オーバーローンの場合の考え方
オーバーローンの家の場合、売却金のみで住宅ローンを完済することはできないため、債務者や家の名義人の一存で家を売却することはできません。もし売却する場合には、金融機関をはじめ、全ての利害関係者の同意を得る必要があります。
なお、以下で説明する特殊な方法によりオーバーローンの家を売却することは可能ですが、仮に以下の方法で得た売却金を全額住宅ローンの返済に充てたとしても、引き続き借金は残ることになります。
この残った借金については、夫婦の財産分与の原則が適用されません。そのため、仮に売却後のローンが1000万円残ったとしても、夫婦それぞれが500万円ずつ折半して返済するのではなく、住宅ローンの名義人が全額返済することになります。
オーバーローンの家を売却する場合
オーバーローンの家を売却する方法は、大きく分けて3つあります。
– 「売却金＋自己資金」で住宅ローン完済を金融機関に伝えて売却する
住宅の売却後、住宅ローンの残債分を自己資金で補填して完済することを金融機関に伝え、金融機関からの同意のもとで売却活動を行います。十分な自己資金があることを証明できれば、特に問題なく金融機関は抵当権を外してくれるでしょう。
– 任意売却する
もし住宅ローンの返済が難しくなって滞納が始まった場合、任意売却という方法で家を売却できる可能性があります。
任意売却とは、金融機関と交渉して抵当権を外してもらい、その上で家の売却活動を行う特殊な売却法。例外的に抵当権を外してもらう形となるため、金融機関との交渉には専門家の力を借りる必要があります。
任意売却も通常売却と同様、不動産会社の仲介により一般不動産市場で売却活動が行われますが、一般的な売却に比べると、やや割安での売却になる傾向があることは否めません。
– 競売で売却する
住宅ローンを滞納しているにも関わらず、上記の任意売却すら行わないで事態を放置した場合、金融機関から家が競売にかけられて強制的に売却されます。
一般的に、競売での売却金額は任意売却よりも割安になる傾向があるため、その分、売却後に残る残債は任意売却より大きくなる可能性があります。もし住宅ローンの返済が困難となった場合には、自暴自棄になって事態を放置せず、金融機関や不動産会社に相談して早めに任意売却を検討するようおすすめします。
【まとめ】離婚後の住宅ローンの支払い義務は名義人、契約内容、住宅の現在価値、残債を理解する
– 離婚後の住宅ローンの支払い義務は、住宅の名義人、住宅ローンの契約内容、住宅の現在価値、住宅ローンの残債を確認することで明らかになります。
– 住宅ローンの契約形態により、単独債務の場合は名義人、連帯債務の場合は双方、連帯保証の場合は連帯保証人も支払う可能性があります。
– ペアローンの場合、離婚後も住み続ける方が住宅ローンを一本化することが理想的です。
– 家の売却を選択する場合、家の現在価値と住宅ローンの残債を比較し、アンダーローンかオーバーローンかにより対応が異なることを理解することが重要です。
– アンダーローンの場合は売却金で住宅ローンを完済できるため問題なく家を売ることが可能ですが、オーバーローンの場合は自己資金の追加、任意売却、競売で家を売却する必要があります。
