秘密厳守をお約束します

アパート経営に失敗…滋賀県草津市N様

お知らせ画像

【相続】した土地にアパートを建築

 

今から15年前に実家を相続したN様。相続人はN様お一人です。実家の近くには頼れる親類がおらず、家の維持・管理に悩んでおられました。とある夏のお盆に、お墓参りもかねて、実家へ帰省されました。ふと見た実家のポストの中に、大手ハウスメーカーのパンフレットが入っていました。何気なくパンフレットを取り内容を見ると、N様の悩みが解決されるだけでなく、収入を得ることができると記載されていました。N様にとってこの内容は、大変魅力的に感じたそうです。

お盆明け、関東の自宅から、大手ハウスメーカーへ問合せをされました。すると、営業担当者が、説明のために、関東まで来てくれたのです。担当者の説明としては、実家を解体し、銀行で借入をしたうえで、2階建のアパートを建築し、家賃収入を得るというものでした。また、ハウスメーカーが建物を借上げし、35年間家賃保証をするので、空室の心配はなく、返済も安心できると言うのです。N様にとって負の財産だったものが、アパートになり収益を生むなど思いもしませんでした。N様は即決でアパート建築を決めました。しかし、この10数年後、思いもよらないことになるのです。

 

営業担当者は、非常に丁寧な対応で信頼におけるとN様は関心されていました。打ち合わせは電話やメールで行ったそうです。契約書などの書類のやり取りは郵送で行います。担当者を信じていればすべてがうまく進むと信じておられました。そして、銀行のローン審査が通り、実家の解体から新築工事まで滞りなく進み、ついに建物が完成しました。建物が完成した際には、N様も現場にこられ、式典を開かれました。完成後間もなく、新築アパートは満室になり、N様も契約通りの家賃収入を得ます。そんな順風満帆な状況は約10年続いたそうです。

 

アパート経営を開始して約10年後、N様のもとに大手ハウスメーカーから、突然手紙が届きます。内容は「家賃保証の見直し」について。内容としては、「保証家賃を下げる、承諾がない場合には借上契約を打ち切る」とのことでした。大変驚かれたN様は、新築時の担当者へ連絡を入れましたが、すでに退職をしていました。あまりにも一方的な通知に憤慨されたN様は、借上契約の打ち切りを検討されましたが、どうやら現地のアパートには多数の空室があることを知り、なくなく保証家賃の値下げに応じられました。

 

築10年を過ぎてくると、ハウスメーカーからはアパート室内の設備の入替や内外装のリフォームの要求があります。新築時とは違い、入居促進のために、ハウスメーカーも必死です。当然、承諾が無ければ保証家賃の値下げや、借上契約の打ち切りを通知をしてきます。N様は納得が出来ないのですが、ハウスメーカーとの借上契約にも、そういった取決めがなされています。借上契約の解除に恐れて、しぶしぶ承諾をされます。

 

築年数の経過とともに家賃収入が下がり、新築時に提案を受けていたプランから約70%まで収入が落ち込んでいます。対して毎月の借入金の返済額は、新築時から変わらない金額です。その他、建物の維持管理費や費や、税金などの支払い

築年数が経つにつれ家賃も下がり、築11年となった時には収入が当初計画の70%まで落ち込んでいました。新築当初は60万円あった収入が今は40万円に減少。対して毎月の返済は変わらず50万円引かれていきます。さらに毎月の光熱費の他に修繕費や固定資産税、所得税がかかってくるため、現在は年間100万円以上の赤字です。貯金を切り崩して返済に充てられていましたが

 

 

親が所有していた土地を相続したところ、某大手ハウスメーカーが賃貸アパート建築の営業に来ました。賃貸経営がどういうものかという知識もないまま、提案されるがままに1億円程度を借金して賃貸アパートを新築しました。新築時は空室もなく収入も安定していたのですが、築5年を超えたあたりから空室が出るようになり、修繕費もかさむようになってきました。築年数が経つにつれ家賃も下がり、築11年となった時には収入が当初計画の70%まで落ち込んでいました。新築当初は60万円あった収入が今は40万円に減少。対して毎月の返済は変わらず50万円引かれていきます。さらに毎月の光熱費の他に修繕費や固定資産税、所得税がかかってくるため、現在は年間100万円以上の赤字です。貯金を切り崩して返済に充てられていましたが、いよいよ支払いができなくなり、ご相談を頂きました。

【任意売却】をご提案

これまで修繕や毎月の赤字分の埋め合わせで、累計1,200万円以上の追加投資をアパートにされていました。 所有されている収益アパートを調査すると、売却査定額は3,800万円となりました。残債は4,600万円。債権者と交渉し、3,800万円で任売却することに応じてもらえました。近隣の不動産業者が満額の3,800万円で購入することになりました。Nさんはサラリーマンで収入も安定しているため、任意売却後は毎月5万円の返済を行うことで債権者と合意しました。