任意売却の流れをまとめて解説
住宅ローンの返済が難しくなると、多くの方は自宅の売却を検討することでしょう。
しかしながら、自宅を売却するためには、金融機関から住宅ローンの抵当権を外してもらうことが必要です。そして、住宅ローンの抵当権を外してもらうためには、住宅ローンを完済していなければなりません。つまり、「住宅ローンの返済が難しい状態では抵当権を外してもらうことができず、自宅を売却すること自体ができない」という理屈になります。
この右にも左にも行けない状態を打開する特別な手法が任意売却。一時的かつ特別に金融機関に抵当権を外してもらい、その間に一般市場で自宅を売却するという手法です。
任意売却を行うには、金融機関や不動産会社を含めた様々な手続きが必要です。以下、住宅ローンの滞納から任意売却完了までの流れを詳しくご紹介していきます。
債権者（金融機関）から督促がくる
住宅ローンの滞納が発生すると、債権者（金融機関）から確認の電話が入ります。「入金忘れではないでしょうか？」という柔らかい口調の確認です。この時点で入金すれば、特に問題はありません。
やがて滞納が2ヶ月ほど続くと、債権者から督促が入ります。「このまま滞納が続くと残債を一括請求することになります」という少し強い口調の連絡です。
この督促も放置し、3～6ヶ月ほど住宅ローンの滞納を続けると、「期限の利益」が喪失したことを伝える通知が届きます。「期限の利益」とは、簡単にいえば、住宅ローンを分割で支払っても良いとする権利のこと。この権利が喪失するということは、すなわち、住宅ローンを一括で支払わなければならなくなるということです。
「期限の利益」を喪失した場合、住宅ローンを申し込む際に契約した保証会社がいれば、債務者に代わって住宅ローンを一括で返済することになります。これを「代位弁済」といいます。
代位弁済された場合、この時点から債権者が金融機関から保証会社へと変わります。
現状を把握する
金融機関から最初の督促が入った時点で、住宅ローンにまつわる現状を正確に整理しましょう。
具体的には、まずはローン残高の確認です。足が重くなるとは思いますが、勇気を出して債権者である金融機関に赴き、返済が難しい旨を率直に伝えましょう。今後の返済計画を相談するとともに、現状の残債の具体的な金額を教えてもらいます。
これと並行して、自宅を市場で売却した際の価格の目安を調べてみましょう。不動産売買サイトなどを参考に、おおよその売却価格を把握。その上で、売却価格で残債の完済が可能かどうかを確認します。多くの場合、売却しても残債を完済することは難しいと思われるので、いくら自己資金を加えれば完済できるかという点を把握するようにしましょう。
なお、そのまま滞納を続けた場合、やがて自宅は競売にかけられます。競売（一般市場より安価に売却）にかけたほうが良いのか、それとも任意売却（金融機関に抵当権を外してもらって一般市場から売却）したほうが良いのか、よく検討してみるようにしましょう。
不動産価格の査定を依頼する
残債や売却価格の現状を把握した上で、任意売却の可能性も念頭に置きつつ、改めて金融機関に相談します。
この際、金融機関側から返済計画・返済条件の見直し案を提示されることがありますが、その計画・条件で返済が可能になりそうならば、任意売却せず自宅に住み続けながら返済をしていくことができます。一方で、考えられる計画・条件では返済が難しい状況が続きそうならば、任意売却を検討していくことになります。
もし後者の流れで任意売却の検討に入ったならば、次に不動産会社に具体的な相談をします。不動産会社にも様々な種類があり、得意分野・苦手分野があるので、必ず「任意売却が得意な不動産会社」「任意売却の実績が豊富な不動産会社」を選ぶようにしましょう。複数の不動産会社に相談を持ちかけても問題ありません。
相談された不動産会社側では、その住宅の売却価格の査定を行います。査定額が残債を上回っている状態（売却代金で残債を完済できる状態）をアンダーローンといいますが、アンダーローンの状態であれば住宅を売却すれば全てが解決します。
逆に、査定額が残債を下回っている状態（売却代金では残債を完済できない状態）をオーバーローンといいますが、一般的に任意売却はこのオーバーローンの際に行う手法となります。
債権者から任意売却の同意を得る
任意売却は、債務者の意思だけで進められる手続きではありません。なぜならば、任意売却を行うためには住宅に付帯している抵当権を抹消してもらう必要があり、抵当権を抹消できるのは債権者（金融機関か保証会社）だからです。
そのため、任意売却を進めるためには債権者の同意のもと、住宅の売却活動を行うために抵当権を外してもらう必要があります。また、その住宅に共同名義人がいたり、住宅ローンに連帯保証人がいたりする場合には、該当する全員の同意を得た上で任意売却を進める必要があります。
なお、債権者との任意売却の話し合いは、通常は債務者が一人で行うものではありません。専門知識に基づいた的確な交渉が必要となるため、不動産会社の専門スタッフなどが債権者と交渉する必要があります。
媒介契約
債権者から任意売却の同意を得たら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、住宅の売買活動を不動産会社に依頼する契約のこと。ちなみに不動産会社に支払う手数料は成果報酬方式となっているため、媒介契約を結んだだけで手数料が発生することはありません。売買が成立して初めて手数料が発生します。
不動産会社と結ぶ媒介契約には、条件や内容に応じて次の3種類があります。3種類のうち、任意売却では「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」が選択されることが一般的です。
一般媒介契約
複数の不動産会社と同時に結ぶことができる契約です。不動産会社による営業活動で買主を探すだけではなく、依頼者が自分で買主を探すこともできます。
不動産会社には、依頼を受けた物件の情報をレインズ（※）に登録する義務が生じません。依頼者に営業活動の状況を報告する必要もありません。
※レインズとは、不動産会社のみが使用でき、物件情報の登録・確認ができるネットワークシステムのことです。
専任媒介契約
1社の不動産会社のみと結ぶ契約で、かつ依頼者が自分で買主を探すこともできる契約です。
不動産会社は、契約から7日以内にレインズへ依頼を受けた物件の情報を登録する義務を負います。また、2週間に1度の頻度で、依頼者に対して営業活動の状況を報告する必要もあります。
専属専任媒介契約
1社の不動産会社のみを結ぶ契約で、かつ依頼者が自分で買主を探すことが禁じられている契約です。もし依頼者が買主を自分で見つけた場合には、不動産会社に対して媒介手数料を支払う必要があります。
不動産会社は、契約から5日以内にレインズへ依頼を受けた物件の情報を登録する義務を負います。また、1週間に1度の頻度で、依頼者に営業割譲の状況を報告する必要もあります。
売却活動
媒介契約の内容に従い、住宅の売却活動がスタートします。自宅で生活したまま、自宅の売却活動が進んでいきます。
売却活動の要領は通常の不動産売買と変わりませんが、早めに売却を成立させなければ債権者から物件を競売にかけられる恐れがあるので、通常の不動産売買に比べるとスピード感があります。一般の不動産売却とは異なり、「納得できる価格で買ってくれる人が現れるまで気長に待つ」という悠長な売却活動はできません。
なお、通常の不動産売買と同様に、購入希望者が内覧を希望することがあります。いつ内覧の予約が入っても購入希望者に好印象を与えられるよう、屋内や建物周辺（外構や車庫など）を常に綺麗にしておくようにしましょう。内覧者に対し丁寧かつ誠実に対応することも、住宅を早く売却するための大事なポイントになります。
買主決定・売買契約締結
売却活動を通じて買主との条件が合意に達したら、債権者に「購入申込書」と「売買代金分配表」を提出し、内容を確認してもらいます。
「売買代金分配表」とは、売却にかかる諸費用を記載した書類のこと。不動産仲介手数料・登記費用・印紙代・固定資産税・引越し代など、売却活動を全て完了させるためにかかる費用の明細書になります。債権者の判断次第ですが、売却代金の総額からこれらの費用を差し引いた金額のみ債権者に支払うことが認められることがあります。
「購入申込書」と「売買代金分配表」の内容について債権者との合意が得られれば、買主と正式な売買契約を結ぶことができます。
引越し
買主との売買契約が成立したら、物件を空け渡し引越しをする必要があります。債権者の判断次第では、売却代金の中から引越し費用や当面の生活費等をまかなうこともできます。
任意売却後の引越しに躊躇がないのであれば問題ないのですが、中には「子供を転校させたくない」「家への愛着がある」「売却したことを近所に知られたくない」などの理由で、できれば引き続き同じ家に住み続けたいと考える方がいるかもしれません。そのような方は、リースバックという方法を検討してみましょう。競売では利用できない任意売却ならではの手法です。
リースバックとは、買主に大家さんになってもらい、家賃を支払う形で同じ家に住み続けるという手法です。大家さんとの交渉次第では、住宅ローンの返済よりも軽い負担で住み続けられる可能性があります。
ただし当然ですが、必ずしも買主が大家さんになってくれるとは限りません。確実にリースバックで住み続けたいならば、初めからリースバックを行っている不動産業者等に買主になってもらえるよう相談してみましょう。
決済・引き渡し
売買契約の締結と引越し（またはリースバック）が完了したら、売買代金の決済と物件の引き渡しを行います。
決済の当日は、売主・買主・債権者・司法書士・不動産会社の担当者・金融機関の担当者（買主が借入をする場合）が一堂に会し、売買代金の清算や各種書類、鍵などの引き渡しを行います。同時に「売買代金分配表」に基づき、債権者が合意した内容の費用（引っ越し代など）が売主（債務者）へと渡されます。また、決済の当日中に、司法書士が抵当権抹消登記や所有権移転登記の申請を行います。以上をもって決算・引き渡しが完了となります。
任意売却に要する期間は案件により大きく異なりますが、不動産会社に相談してから決済に至るまでには3～6ヶ月ほどの期間がかかると考えておきましょう。
残債対応
任意売却は、一般的にオーバーローン（売却代金で残債を完済できない状態）の時に行われる手法なので、仮に任意売却が成立したとしても、債務者には残債の一部が残り続けることになります。
自己破産とは異なり、残債が残れば返済義務も残り続けることは理解しておくようにしましょう。
先に「期限の利益」が喪失したローンは一括返済しなければならないと説明しましたが、任意売却が成立し、その後の返済計画についても債権者と合意ができていれば、分割返済を引き続き行っていくことが可能です。
残債があるとは言っても、任意売却の代金で債務の多くは返済できているため、残債を分割払いにすれば月々の返済は少額で済みます。条件によって異なるものの、任意売却後の残債の返済額は月々5,000円～数万円程度が一般的とされているので、引越し先の家賃等にもよりますが、さほど無理のない返済ができるのではないでしょうか。
なお、任意売却後の残債の返済目途も立たない場合には、自己破産をすることで一切の返済義務から解放されます。もとより、任意売却後の自己破産を見通しているならば無理に任意売却する必要はなく、初めから自己破産を選んだほうが賢明です。
ただし、住宅ローンの連帯保証人がいる場合には、債務者が自己破産をしても連帯保証人に返済義務が残る点に注意が必要です。
任意売却の悩みは実績のあるプロに相談を
住宅ローンの返済にお困りの方に向け、一つの解決策となりうる任意売却の流れについてご紹介しました。
実際の任意売却では、当ページでご紹介した以上に関わる権利者が多く、各方面との交渉が必要となります。専門知識や経験が必要な交渉もあることから、一般の方はもちろんのこと、任意売却が主要業務ではない不動産会社だった場合は交渉が難航する可能性もあります。
任意売却にはタイムリミットがあります。早めに成立させなければ競売へと進む可能性があるので、任意売却を検討する場合には専門の不動産会社に相談することがおすすめです。
当社ECエンタープライズは、任意売却を専門に行っている不動産会社です。相談は何度でも無料で、任意売却の手続きはもちろん、売却後の住宅の問題までサポート。同じ家に住み続けたい方という方のために、リースバックにも対応しています。
これまでの当社の実績をご覧になりたい方は、ぜひこちらのページをご参照ください。
