任意売却にかかる費用
売却に至る経緯などは異なるものの、任意売却も通常の売却も、同じ一般市場を通じた不動産売却であることに違いはありません。
一般市場を通じた不動産売却である以上、通常の売却と同様、任意売却の際には以下のような費用が発生します。
仲介手数料
任意売却を仲介した不動産会社に対し、仲介手数料を支払います。
不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬型となっているため、売買が成立しない限り、手数料がかかることはありません。
手数料の額は、宅地建物取引業法という法律により、次のように上限が定められています。
– 200万円以下の部分…5%
– 200万円超400万円以下の部分…4%
– 400万円超の部分…3%
この手数料率で計算した数字を全て足した金額が、不動産会社に支払う仲介手数料の上限となります。
例えば売買代金が1000万円だった場合、仲介手数料の上限は次のように計算します。
200万円×5%=10万円…①
200万円×4%=8万円…②
600万円×3%=18万円…③
仲介手数料上限=①＋②＋③=36万円
やや面倒な計算になりますが、「速算式」を用いれば、より計算が簡素になります。
速算式=売買代金×3%＋6万円
売買代金が1000万円の場合、速算式では次のように計算します。
1000万円×3%＋6万円=36万円
譲渡所得税(譲渡所得が発生した場合)
任意売却によって利益が生じた場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。
任意売却における利益とは、購入代金と売却代金の差額利益（譲渡所得）のこと。
売却代金のほうが高かった場合には利益（譲渡所得）が生まれるため、この利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課されることになります。また、譲渡所得の金額に応じた住民税も課税されます。
譲渡所得税や住民税の金額は、その不動産の所有期間に応じて異なります。具体的には次の計算式に当てはめて算出します。
– 不動産の所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）
譲渡所得×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
– 不動産の所有期間が5年超の場合（長期譲渡所得）
譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％
抵当権の抹消にかかる費用（登録免許税）
不動産を売却する際には抵当権を抹消する必要があります。この抹消手続きにかかる税金が登録免許税です。
抵当権抹消にかかる登録免許税は1件につき1千円。手続きを司法書士に依頼した場合には、1件ごとの報酬相場が1万～1万5千円ほどとなります。
印紙税
任意売却における印紙税とは、売買契約書に貼付される収入印紙にかかる税金のこと。
印紙税の税額は売買代金によって異なりますが、例えば売買代金が1000万～5000万円の取引の場合、印紙税は2万円となります（2022年7月現在は軽減税額適用中なので1万円）。
測量費用や解体費用（必要に応じて）
任意売却において測量や解体が必要となった場合には、別途で測量費用や解体費用などのコストがかかります。
任意売却なら売却代金で費用の一部をまかなえることがある
任意売却を行う場合には、原則として上記のような様々な費用が発生する可能性があります。
しかし、住宅ローンの返済にお困りの状況の中、これらの費用を工面することは決して簡単ではありません。
そこで任意売却の実務においては、債権者と債務者との交渉を通じ、不動産の売却代金から上記の費用をまかなってもらうという事例がたびたび見られます。
上記のような費用の他にも、引っ越し費用や滞納中の管理費・修繕積立金、滞納中の固定資産税などがまかなわれることもあります。
どの程度まで費用をまかなってもらえるかは、交渉者（不動産会社社員や弁護士、司法書士など）の力量によって左右されることがあります。
なお、任意売却によって生じる譲渡所得税・住民税については、所得税法9条1項10号および所得税法施行令における「強制換価等における特例」が適用され、非課税となる可能性があります。
非課税になるかどうかは、個々のケースによって異なるため、詳細は専門家に相談するようにしましょう。
競売の場合は費用を自己負担しなければならない
任意売却ではなく競売で自宅を売却した場合、競売の売買代金を各種費用に充てることはできません。
そのため、例えば滞納中の税金や管理費・修繕積立金、引っ越し費用などは、売買代金とは別で自分で用意して支払う必要があります。
競売にかけられているという時点で、すでに自己資金が枯渇している可能性が高いと思われますが、一方で、すでにブラックリストに信用情報が掲載されている状態なので、お金を借りることも難しいでしょう。
競売前後、多くの債務者は、各種費用の工面で非常に厳しい立場に置かれることになります。
任意売却成立までお客様負担ゼロのEC.エンタープライズ
当社EC.エンタープライズは、任意売却を専門的に行っている不動産会社になります。
任意売却に関連して発生する各種費用については、当社の担当者が債権者様と交渉し、売却代金の中からまかなえるよう手配します。
お客様におかれましては、最初の相談から任意売却の成立まで、一切の持ち出しがありません。
任意売却のご相談は、何回でも無料で対応させていただいております。住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひ当社EC.エンタープライズまでお気軽にお問い合わせください。
