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任意売却で離婚と住宅ローンの問題を解決

目次

離婚に関わる
住宅ローン問題のご相談

現在、日本では3組に1組が離婚すると言われています。その離婚率の高さと比例するかのように、離婚時財産分与のために住宅を売却するケースは少なくありません。しかし、売却を行う場合は、住宅ローンの残高を全て払い終える必要があります。その対処方法の一つに任意売却があります。離婚する方、また、既に離婚した方で住宅ローンの返済が困難になってきた方は、トラブルを避けるためにも、早いうちに不動産の問題を解決しておくことをお勧めします。
また、「売りたくない、離婚後も今の家に住み続けたい」という方も、後でトラブルにならないよう、名義や連帯保証の状況を確認しておかなければなりません。

離婚に関わる住宅ローン問題のご相談

離婚と住宅ローン問題

妻のよくある質問と悩み

  • 連帯債務者・連帯保証人からはずれたい
  • 財産分与の際に住宅ローンはどうなるのか?
  • 任意売却すると名義分は相手に請求できるのか?
  • ローン名義は夫だが、私と子供が住み続けることはできるのか?
  • 元夫がローンを滞納して放置しているので私に支払い請求が来た

夫のよくある質問と悩み

  • 離婚後は、養育費代わりに住宅ローンを払い続ける約束だったが払えなくなった
  • 離婚後、一人で住んでいたのだが養育費などが膨れ上がり払えなくなった
  • 義父が連帯保証人だが迷惑かけずに任意売却できるか?
  • 義父母の土地に家を建てたが任意売却すると土地も一緒に売却されてしまうのか?
  • 離婚後、任意売却したいが保証人の元妻と連絡が取れなくなってしまった

離婚前後の住宅ローン問題

離婚に関する住宅ローンや家のご相談は、離婚前の相談と離婚後の相談の2つに分かれます。任意売却は、どちらかというと離婚前の方が良いでしょう。というのも、それは離婚後全く連絡が取れない場合、思わぬ時間を費やす時間が多いからです。 離婚に関する住宅ローンのご相談でよくあるパターンは、夫婦で家を購入した際に、「連帯債務で住宅ローンを申し込んだ」または「妻が連帯保証人になった」という結果、離婚時に問題になるケースです。連帯債務のよくある例としては、夫の収入だけでは住宅ローンが組めない場合、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組み連帯債務とするケースです。連帯債務は本来一人では不可能な金額を組めるというメリットがありますが、夫婦がそれぞれ全額の返済責任を負うので、いざ離婚することになると問題に直面します。一方、連帯保証人のよくある例としては、離婚後に夫が住宅ローンを滞納してしまい、突然妻に督促が来たというケースです。
離婚時の夫婦間の話し合いを「精神的に負担」だと感じる方は少なくありません。早めに任意売却の手続きを進めると、少なくとも住宅ローンの悩みについては私たちにお任せいただけます。

離婚後でもリースバックなら
そのまま住み続けることが可能

離婚した後も
そのまま住み続けたい

離婚に関する住宅ローンの問題は簡単には解決しないケースが多いようです。なぜなら、夫と妻で意見が異なることが多いからです。 最も多いパターンが、お子さんがいるご家庭で、夫は「家を売却してしまいたい。」と考える一方で、妻は「転校したくないので住み続けたい。」というケースです。その他のケースでも、夫婦の片方が「住宅ローンを支払いたくないから売却したい。」と考え、片方が「住み続けたい。」と考え、意見がまとまらず住宅ローン問題を先送りにするケースが多くあります。 また、離婚を考えている場合は、住宅ローンについて事前に確認しておくべきことが3つあります。

離婚した後もそのまま住み続けたい
  • 自宅の名義人は誰か?

    名義人とは、不動産の持ち主のことです。いざ任意売却の手続きをしようとなったとき、名義人全員の同意が必要になるため、名義人は事前に確認しておきましょう。例えば、夫が自分の名義分だけ任意売却しようとしても、妻が残りの2分の1の任意売却を拒否すれば、売却できる可能性は低くなります。

  • 住宅ローンの名義人は誰か?

    住宅ローンの名義人も確認しておきましょう。住宅ローンの名義人とは住宅ローンを申し込んだ人のことです。住宅ローンの名義人は、当然、離婚後も全員が返済の義務を負います。そして、任意売却をする場合は、離婚後も住宅ローンの名義人全員の同意が必要です。

  • 連帯保証人がいるかどうか?

    連帯保証人がいるケースとしては、夫が住宅ローンの債務者で妻や親が連帯保証人になっていることが多くがあります。注意する点は、住宅ローンの債務者が住宅ローンを滞納した場合、連帯保証人が住宅ローンの返済を請求されることです。離婚した後もこの請求を免れることはできません。

離婚した後も子どものために住み続けるには

離婚した後も子供のために住み続けるための方法は2つあります。

① そのまま住宅ローンの返済を続けて住み続ける

元夫が順調に住宅ローンを払い続ける場合は何の問題もありません。 元夫が住宅ローンを滞納してしまうと、突然催促状や催告書が届くことになりかねません。競売の通知が突然届いた。という場合はすぐに任意売却の手続きを始めましょう。

②リースバックを活用して住み続ける

リースバックとは、「自宅を第三者に売却したうえで、そのまま賃貸物件として借りて住み続ける」ということです。

リースバックをする時には、次の3つが注意点として挙げられます。

  • 買い取ってくれる投資家を探す必要がある

    投資家を自力で探すのは困難です。そのため任意売却やリースバックを専門にしているところに依頼をするのがいいでしょう。

  • 不動産の所有権が第三者に移る

    リースバックとは、不動産を売却したうえで賃貸契約を結び、継続して自宅に住み続けられる仕組みです。つまり、不動産の所有者が第三者に移るということです。 名義が変わっても賃貸住宅として住み続ければ、見た目はほとんど変化がありません。また、自分が不動産の所有者ではなくなると、固定資産税を支払う必要がなくなります。

  • 家賃はいくらになるのか?

    たとえ投資家が決まったとしても毎月の家賃が何十万円にもなるようなら生活を圧迫するだけなので、無理がないようにお互い合意できる家賃となるよう設定する必要があります。 およその目安としては、投資家が買い取った金額の6~10%が年間の家賃となり、それを12カ月で割った金額が毎月の家賃となります。

離婚後、"夫"が引き続き住み続ける方法は

住宅ローンおよび自宅の名義人が夫一人の場合、住宅ローンを返済し続ければ何も問題もなく、今まで通り住むことができます。また、任意売却をする必要もないでしょう。 しかし、次のようなケースの場合は注意が必要です。

住宅ローンの名義人:
夫一人
自宅の名義人:
2分の1が妻

この場合は、夫が住み続けることは可能です。しかし、住宅ローンを完済した後も自宅の名義のうち2分の1が妻のままです。将来、自宅を売却しようとしたときに妻の同意が必要になることになります。それは自宅を2分の1だけ買う人は少ないでしょうし、仮にいた場合もかなり安い金額になると考えられるからです。

住宅ローンの名義人:
夫婦二人
自宅の名義人:
夫婦二人

この場合は、妻の住宅ローン分も引き続き返済していけるかがポイントです。妻が離婚後も住宅ローンの返済に協力的なら問題ないですが、そうでなければ、夫が一人で住宅ローンを払い続ける必要があります。 また、あくまで自宅の名義人は二人のままなので住宅ローンの名義人を夫だけにすることは困難な場合が多く、夫だけで住宅ローンを返済が困難になれば、妻が住宅ローンを返済しなければいけません。

離婚後、"妻"が引き続き住み続ける方法は

住宅ローンおよび自宅の名義人が妻一人の場合、住宅ローンを返済し続ければ何も問題もなく、住宅ローンを返済し続ければ離婚に関係なく、今まで通り住むことができます。また、任意売却をする必要もないでしょう。 しかし、次のようなケースの場合は注意が必要です。

住宅ローンの名義人:
夫一人
自宅の名義人:
夫一人

この場合も、住宅ローンを返済し続ければ、離婚後も引き続き住み続けられるでしょう。この場合、誰が住宅ローンの返済を続けるのか?ということです。自宅を出た夫が住宅ローンを返済するとすれば、その住宅ローンを完済するまで支払ってくれるかどうか注意が必要になってきます。 夫側は、出て行った後は住まいを賃貸マンションに移すことが多いです。その家賃を支払いながら住宅ローンも返済し続けるのは、そう簡単ではありません。よくある例としては、夫が出て行った後、1〜2年は住宅ローンを返済していたが、次第に滞納、そして妻と子どもの住まいに突然督促状が届いたという事例です。
離婚後も、何かあった時のために連絡先は知っておくのが良いでしょう。

住宅ローンの名義人:
夫婦二人
自宅の名義人:
夫婦二人

この場合も、上記のパターンと同じく、誰が住宅ローンの返済を続けるのか?ということがポイントになります。住宅ローンの名義人が二人ということは、二人の収入で住宅ローンを返済してきたのだと思います。そのため、今後は一人で住宅ローンを返済するのか、離婚後も二人で住宅ローンを返済するのかよく話し合いをしておくべきでしょう。また、自宅の名義人が二人ということは、任意売却やリースバックをしようとした際は、やはり二人の同意が必要になりますので、離婚後も連絡は取れる状態にしておくことが望ましいです。

離婚後もご家族のうち誰かが
住み続けるためのポイント3つ

  • 離婚後の連絡先や住まいは把握しておく

    返済状況の確認、任意売却、リースバックの手続きのために必要です。

  • 住宅ローンの名義人を事前に確認しておく

    離婚後の支払い義務の有無をについて知っておく必要があります。その際には、住宅ローンの返済は誰に義務があるかも合わせて把握しておきましょう。

  • 自宅(不動産)の名義人を確認しておく

    任意売却または、リースバックする場合に同意・記名・捺印が必要です。
    住宅ローンを完済した場合、誰のものになるか知っておく必要があります。
    相続が発生した場合、誰が相続するか知っておく必要があります。

離婚後にローンが払えなくなったなど何か問題が生じた時のために話し合いと確認が必要です。それが困難な場合は、任意売却やリースバックの専門家に相談しましょう。

夫婦間で連帯保証人になっている住宅ローンは
離婚時に問題になりますか?

連帯保証人と連帯債務者の違いについて

連帯保証人とは

保証人と連帯保証人は違います。保証人は、お金を借りている人が支払いを怠らないように助言する立場です。お金を借りている人に返済能力がある限り、保証人は責任を持つ必要はありません。
しかし連帯保証人は、お金を借りた人と同じ責任を負うことになります。保証人と違って借りた人が返済できない時は、貸した側から連帯保証人に返済を求めても良いことになっています。最近では、住宅ローンを組む際に保証会社の保証を受けることが多くなり、連帯保証人を求められることは少なくなりましたが、自営業者であったり、審査結果が良くなかった場合は連帯保証人を求められます。

連帯保証人とは
連帯債務者とは

借りた人と全く同じく支払い責任を負う立場にあり、債務者とはローン申込人のこと、夫婦の共有名義でローンを組んだ場合は、夫婦で連帯債務者となるのです。金融機関は通常、連帯保証人には主債務者が返済しない場合に請求します。連帯債務の場合はいつでも主債務者か連帯債務者のどちらにでも請求できます。共働きの家庭が増えたことにより、連帯債務を利用した住宅購入は一般的になりました。収入を合算した方がより予算の大きい家に住めること、夫婦それぞれ住宅ローン控除を受ける等のメリットがあるためです。
ただし、連帯債務も連帯保証と同様、原則解消することはできないため、離婚時あるいは離婚後に問題になることがあります。

連帯債務者とは

連帯保証人と連帯債務者の
責任と支払い義務について

離婚しても簡単に連帯保証人を抜けることはできません。
なぜなら、連帯保証は夫婦間での取り決めではなくローンを組んだ金融機関との契約だからです。
離婚したからという理由で、連帯保証の責任は消えません。

連帯保証人は解除できるのか?
解除できなかったら?

連帯保証人を外れるのは難しいです。連帯保証が解除されるのは、住宅ローンが完済された時。ローン返済途中である以上、連帯保証人を抜けることは極めて難しいです。それでも全額返済以外で連帯保証人を抜ける方法として、3つの方法があります。

  • 住宅ローンの借り換え

    現在の住宅ローン残高が、夫婦合算ではなく夫単独の収入で借り換えることができるとすれば、妻側は連帯保証人になる必要はありません。そのため離婚の前にローンを借り換えることで、連帯保証の責任は消滅することになります。

  • 代わりの人を連帯保証人として立てる

    一定以上の収入のある人に、連帯保証を代わってもらうことです。高額かつ長期的であるという リスクの大きい連帯保証人の身代わりを探すのは、かなり親しい親族であっても難しいことです。

  • 別の不動産を担保にする

    住宅ローンに相当する一定以上の資産を持っていて、それを担保にするという方法です。いざという時に取り返せる担保があれば、金融機関も文句を言わないはずです。

連帯保証人は解除できるのか?

共有名義や連帯保証人のままにしておくと
どうなるのか?

様々なトラブルの危険性があります。共有名義や連帯保証人であるため、ローンを滞納された場合の支払い義務や責任が心配です。家を売りたくても元夫や元妻が邪魔をするなどトラブルが起きやすいです。解決策として任意売却という方法があることをお知りおきください。
売却価格が残っているローンの額より低かった場合も任意売却なら収入や状況を考慮したうえで無理のない返済が可能になります。

離婚時、連帯保証人(連帯債務)の
ままでいる場合の対処法

夫婦で連帯債務者や連帯保証人である場合、離婚時に自宅を売却し住宅ローンを完済することで様々なリスクやトラブルを免れることができます。

住宅ローンの名義変更

住宅ローンの名義人とは

不動産物件の購入時にお金を借りる金融機関と金消契約と呼ばれる契約を交わした人のことです。所有名義人とはその不動産の所有者であり、登記簿謄本に名前がある人のことを言います。 どちらも夫又は妻の単独名義の場合と、夫婦間での共有名義の場合もあります。

住宅ローンの名義人とは

住宅ローンが残ったままで
住宅ローンの名義変更はできるのか

現実的には非常に難しいとされています。銀行や金融機関としても離婚という理由で、簡単には名義を変更することは認められていません。例えば妻が正社員として数年勤務し、安定的に夫並みの収入を得ている状況で、これらの高いハードルを越えることができるのなら、離婚後に名義変更もできる可能性があるでしょう。

他に住宅ローンの名義変更をする方法はあるか

たとえば、夫婦二人がそれぞれで住宅ローンの契約を行う「ペアローン」という住宅ローンを契約していて離婚をし、どちらかがその家に住み続ける場合、家を離れる人の分の残債を一括で返済する必要もでてくるでしょう。しかし、残債を一括返済するのはなかなか難しいです。検討するとなれば住宅に住み続ける方が、家を出る元配偶者側の残債を新たな住宅ローン契約で返済するという方法があります。ただし、現在の住宅ローンに追加し、別の金融機関で新たな住宅ローンを組むというのは審査の面でも非常に難しくなることが考えられるでしょう。物件に第一順位の担保を設定することを条件とする金融機関も多いためです。そこで検討できるのが、他金融機関での住宅ローンの借り換えです。「自分の残債+元配偶者」の残債を他金融機関に借り換えることで残債の一本化だけでなく、名義も変更することができるでしょう。

離婚にかかわる住宅ローンの
名義変更の問題点とは

名義変更できなかった場合どうするか?ということを考える必要があります。離婚後も夫婦のどちらかが住宅ローンを返済し続けることができるなら大きな問題は生じませんが、ローンを滞納する可能性があるなら任意売却を検討しましょう。また、連帯保証人についても事前に確認が必要でしょう。相手側がローンを滞納してしまってから、「自分が連帯保証人になっていた」と気付き慌てて任意売却のご相談に来られる事例はよくあることです。

離婚時の財産分与、
住宅ローンが残っている不動産はどうすればいいか?

住宅ローンが残っている不動産は
財産分与の対象となるのか?

財産分与とは、婚姻生活の中で夫婦が二人で築きあげた財産を、離婚時に夫婦それぞれの財産として分けることです。対象となるのは、建物や土地の不動産、自動車や家電や家財道具、保険、年金、株券などが挙げられます。ただし婚姻前のそれぞれの財産や、婚姻後に親から相続した財産や個人購入したものについては分与の対象外となります。通常は以下の3つの方法から選択します。

  • 1、一方が取得して代償金を支払う
  • 2、売却して代金を分ける
  • 3、共有状態にする

離婚時に住宅ローンが残っている場合は、まずは「オーバーローン」か「アンダーローン」かを調べる必要があります。家の価値が住宅ローンの残額を上回っていてアンダーローン状態であれば、家は財産分与の対象になります。 つまり「家の査定価値から残ローン額を引いた額」が財産分与対象です。 たとえば家の査定価値が2,000万円、残ローン額が1,500万円の場合は、2,000万円-1,500万円=500万円が財産分与の対象となります。その場合夫婦で2分割する財産分与が望ましいでしょう。 一方、ローン残債より家の価値の方が上回るオーバーローンだった場合、家を売ってもローンが残ってしまうので通常の売却はできません。そして離婚する夫婦の双方もしくは一方が、家のローンを完済するまで支払い続けることになります。その場合、ローンの負担はどうするのか、名義はどうするか、財産分与はどうするかなど課題はたくさんあります。それでも不動産を売却したいと考えるなら、任意売却という方法があります。オーバーローンの場合は、専門家のアドバイスが必須だということになります。

アンダーローンについて アンダーローンについて

離婚後に住宅ローンが残る不動産を
維持していく場合のリスク

売却の自由が利かなくなり、名義人本人に売却の意思がないと売却できないリスクがあります。名義人が遠方で来られない場合も委任状を用意し名義人の売却許可を得なければなりません。問題が生じた時のために夫とは連絡を取り合っていた方がいいでしょう。そのために離婚時に売却を済ませ、不動産関係をしっかりと清算しておく事が大きなリスク回避となるでしょう。

離婚後も手放していない住宅のローンを
滞納した時の解決法

不動産を売却する任意売却という方法です。売却額で住宅ローンの残債を支払い売却額で足りない分はその後の月々の返済で支払っていくのが可能です。売却額で残債の多くは返済できるので月々の返済も現状よりも少額で済むでしょう。ただし、銀行の許可が必要となります。売却額もすべて返済に充てることが条件です。

離婚後、養育費に加えて住宅ローンの支払いもあり
生活ができない

ローンの返済条件を変更してもらう

住宅ローンを滞納したままだと住宅ローンを貸している金融機関は、担保になっている不動産を差し押さえ競売の申し立てをします。競売で落札されてしまうと、離婚協議で家に住めることを約束されていた妻子も強制退去させられてしまうことになります。そのため住宅ローンのリスケジュールを金融機関に相談することができます。返済期間の延長ボーナス月に設定した返済額の減額、毎月の返済額を減らす、当面は利息だけを支払う、変動金利型から固定金利型への変更などの返済計画の見直しに応じることができます。 審査としては、年収、勤続年数、これまでの返済状況、今後の収入と支出のバランスなどを考慮し、検討されます。必要書類として、収入証明書(給与明細や源泉徴収書)と支出のわかる書類、支払いが困難な現状と将来の見通しを説明した文書、そして返済可能な金額とスケジュールが必要になります。

ローンよりも少なくなるように家賃を支払う

任意売却ならローンの残額が売却価格を上回っていても、無理のない返済計画で毎月支払っていくことが可能になります。任意売却は、強制的な競売より高く売れる可能性が高く、引越しの費用も債権者との交渉次第で売却代金の中から配分してもらえる可能性があります。また残った返済分も、負担の少ない支払いとなるよう減額される場合もあります。

お金が残るなら売却も考える

対象不動産がアンダーローンなら、売却したお金で住宅ローンが完済できる普通売却。オーバーローンなら任意売却という方法があります。債権者との話し合いで無理のない返済計画をし、残債を払っていくことができます。

住宅ローンの名義人とは

早めのご相談がポイント
ご相談の流れ

離婚時に住宅ローンを完済できる見込みがない場合は、多くは任意売却を選択します。任意売却はどんな手順で進めればいいか説明していきましょう。

  • 住宅ローンの残債を調べる
  • 所有名義やローン名義を確認
  • 連帯保証人を調べる
  • 不動産の評価額を把握する
  • 不動産会社と媒介契約を締結する
  • 購入者の決定をする
  • 契約締結・引き渡し。
    リースバックであれば引き続き住める

登記上の住所・氏名と契約上の住所・氏名は必ず一致していなければいけませんので離婚後の変更登記をする必要があること、実際の売却まで約3ヶ月と時間がかかることを承知しておきましょう。