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任意売却で離婚と住宅ローンの問題を解決

目次

離婚に関わる
住宅ローン問題のご相談

現在、日本では3組に1組が離婚すると言われています。離婚率が高くなると同時に、離婚時に財産分与を理由に住宅を売却する事例は数多く見られます。しかし、売却を行う場合は、住宅ローンの残高を全て払い終える必要があります。その対処方法の一つに任意売却があります。離婚する方、また、既に離婚した方で住宅ローンの返済が困難になってきた方は、トラブルを避けるためにも、なるべく早い段階で不動産の問題を解決しましょう。
また、「売りたくない、離婚後も今の家に住み続けたい」という方も、後でトラブルにならないよう、名義や連帯保証の状況を確認しておかなければなりません。

離婚に関わる住宅ローン問題のご相談

離婚と住宅ローン問題

妻のよくある質問と悩み

  • 連帯債務者・連帯保証人からはずれたい
  • 財産分与の際に住宅ローンはどうなるのか?
  • 任意売却すると名義分は相手に請求できるのか?
  • ローン名義は夫だが、私と子供が住み続けることはできるのか?
  • 元夫がローンを滞納して放置しているので私に支払い請求が来た

夫のよくある質問と悩み

  • 離婚後は、養育費代わりに住宅ローンを払い続ける約束だったが払えなくなった
  • 離婚後は一人住まいだが、養育費など支払いが多くなり払えなくなった
  • 義父が連帯保証人だが迷惑かけずに任意売却できるか?
  • 義父母の土地に家を建てたが任意売却すると土地も一緒に売却されてしまうのか?
  • 離婚後、任意売却したいが保証人の元妻と連絡が取れなくなってしまった

離婚前後の住宅ローン問題

離婚に関する住宅ローンや家のご相談は、離婚前の相談と離婚後の相談の2つに分かれます。任意売却は、どちらかというと離婚前の方が良いでしょう。というのも、それは離婚後全く連絡が取れない場合、思うように動けなくなってしまうからです。 ご相談いただく離婚関連の住宅ローンに関する事例の中で、夫婦で家を購入した際に、「連帯債務で住宅ローンを申し込んだ」または「妻が連帯保証人になった」ことにより、離婚時に問題になることがよくあります。住宅ローンを夫の収入だけで組めない場合、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組み連帯債務とされることがよくあります。連帯債務のメリットは、通常一人では不可能な金額を組める点ですが、夫婦がそれぞれ全額の返済責任を負うので、離婚するとなるとトラブルなってしまいます。一方で、連帯保証人のよくご相談いただく事例としては、離婚後に夫が住宅ローンを滞納しまったことで、突如として妻に督促が来てしまったという事例です。
離婚時の夫婦間の話し合いを「精神的に負担」だと感じる方は少なくありません。早めに任意売却の手続きを進めると、住宅ローンの悩みについては任意売却のプロに任せることが可能となります。

離婚後でもリースバックなら
そのまま住み続けることが可能

離婚した後も
そのまま住み続けたい

離婚に関する住宅ローンの問題は簡単に解決する事例がとても少ないです。なぜなら、夫と妻で意見が異なることが多いからです。 よくある事例が、お子様がいるご家庭で、夫は「すぐに家を売却してスッキリさせたい」と考える一方で、妻は「子供を転校させたくないので住み続けたい。」という場合です。 その他の事例でも、片方が「住宅ローンを返済して行きたくないから売却したい。」と考え、片方が「住み続けたい。」という意見が対立することで、住宅ローン問題を後回しにしてしまうケースが多くあります。

離婚を検討されている場合は、住宅ローンについて事前に確認しておくべきことが3つあります。

離婚した後もそのまま住み続けたい
  • 自宅の名義人は誰か?

    名義人とは、不動産の持ち主のことです。 いざ任意売却の手続きをしようとなったときに名義人全員の同意が必要になるため、事前に名義人へ確認しておく必要があります。 例えば夫婦二人が名義人だった場合に、夫だけ任意売却の意思があっても、妻が任意売却を拒否すれば、売却できる可能性は低くなります。

  • 住宅ローンの名義人は誰か?

    住宅ローンの名義人も確認しておきましょう。住宅ローンの名義人とは住宅ローンを申し込んだ人のことです。住宅ローンの名義人は、離婚後も名義人全員が返済の義務を負うことになります。そして、任意売却をする場合は、離婚をした後でも名義人全員の同意が必要となります。

  • 連帯保証人がいるかどうか?

    連帯保証人がいるケースとしては、夫が住宅ローンの債務者で妻や親が連帯保証人になっていることが多くがあります。注意する点は、住宅ローンの債務者が住宅ローンを滞納した場合、連帯保証人が住宅ローンの返済を請求されることです。たとえ離婚後であったとしても、返済請求からは逃げられません。

離婚した後も子どものために住み続けるには

離婚した後も子供のために自宅に住み続けるための方法は2つあります。

①そのまま住宅ローンの返済を続けて住み続ける

元夫が順調に住宅ローンを払い続ける場合は何の問題もありません。 元夫が住宅ローンを滞納してしまうと、突然催促状や催告書が届くことになりかねません。競売の通知が突然届いた。という場合はすぐに任意売却の手続きを始めましょう。

②リースバックを活用して住み続ける

リースバックとは、「自宅を第三者に売却したうえで、そのまま賃貸物件として借りて住み続ける」ということです。

リースバックをする時には、次の3つが注意点として挙げられます。

  • 買い取ってくれる投資家を探す必要がある

    投資家を自力で探すのは困難です。そのため任意売却やリースバックを専門にしているところに依頼をするのがいいでしょう。

  • 不動産の所有権が第三者に移る

    リースバックとは、不動産を売却したうえで賃貸契約を結び、継続して自宅に住み続けられる仕組みです。つまり、不動産の所有者が第三者に移るということです。 名義が変わっても賃貸住宅として住み続ければ、見た目はほとんど変化がありません。また、自分が不動産の所有者ではなくなると、固定資産税を支払う必要がなくなります。

  • 家賃はいくらになるのか?

    たとえ投資家が決まったとしても毎月の家賃が何十万円にもなるようなら更に生活をが苦しくなってしまいます。 そのため、返済に無理がないように投資家と主債務者がお互い納得できる家賃の設定をする必要があります。 およその目安としては、投資家の買取金額のうち6~10%が年間の家賃の金額となり、それを12ヶ月で割ることで毎月の家賃が算出できます。

離婚後、"夫"が引き続き住み続ける方法は

住宅ローンおよび自宅の名義人が夫一人の場合、住宅ローンを返済し続ければ何も問題もなく、今までのように自宅に住み続けられます。任意売却も必要ありません。 しかし、次のようなケースの場合は注意が必要です。

住宅ローンの名義人:
夫一人
自宅の名義人:
2分の1が妻

この場合は、夫が住み続けることが可能です。しかし、住宅ローンを全て返済した後でも自宅の名義のうち半分が妻にあります。そのため将来、家を売却する際には妻の同意が必要になることになります。

住宅ローンの名義人:
夫婦二人
自宅の名義人:
夫婦二人

この場合は、妻が契約した住宅ローン分も変わらず返済していけるかが重要になります。離婚後した後でも妻が住宅ローンの返済に協力的なら問題ないですが、そうでなければ、夫が一人で住宅ローンを払い続ける必要があります。 また、あくまで自宅の名義人は二人のままなので住宅ローンの名義人を夫だけにすることは困難な場合が多く、反対に夫だけで住宅ローンを返済が困難になれば、妻が住宅ローンを返済しなければいけません。

離婚後、"妻"が引き続き住み続ける方法は

住宅ローンおよび自宅の名義人が妻一人の場合、住宅ローンを返済し続ければ何も問題もなく、住宅ローンを返済し続ければ離婚に関係なく、今までのように住み続けることができます。また、任意売却をする必要もないでしょう。 しかし、次のようなケースの場合は注意が必要です。

住宅ローンの名義人:
夫一人
自宅の名義人:
夫一人

住宅ローンの返済を続けていれば、離婚後も夫が引き続き住み続けることは可能です。 この場合、住宅ローンの返済誰が行うのか、ということが論点になってきます。 自宅を出た夫が住宅ローンを返済するとすれば、住宅ローンの返済が終了するまで支払い続けてくれるかどうか注意が必要になってきます。 夫側は、自宅を離れた後は賃貸マンションに移り住むことがよくあるケースです。その場合、住んでいる家の家賃を支払いながら、家族が暮らす家の住宅ローンも返済し続けるのは、そう簡単ではありません。 よくある例としては、夫が出て行った後の数年は住宅ローンを返済していたが、次第に滞納し妻と子どもの住まいに突然督促状が届いたという事例です。
離婚後も、何かあった時のために相手の連絡先は知っている状態にしておきましょう。

住宅ローンの名義人:
夫婦二人
自宅の名義人:
夫婦二人

この場合も、上記のパターンと同じく、誰が住宅ローンの返済を続けるのか?ということがポイントになります。住宅ローンの名義人が二人のため、夫婦の収入で住宅ローンを返済を続けていたのでしょう。そのため、今後は一人で住宅ローンを返済するのか、離婚後も二人で住宅ローンを返済するのかよく話し合いをしておくべきでしょう。また、自宅の名義人が一人だけではないので、任意売却やリースバックをしようとした際は、やはり二人の同意が必要になります。離婚後にスムーズに手続きを行うためにも、連絡は取れる状態にしておくことが好ましいです。

離婚後もご家族のうち誰かが
住み続けるためのポイント3つ

  • 離婚後の連絡先や住まいは把握しておく

    返済状況の確認、任意売却、リースバックの手続きのために必要です。

  • 住宅ローンの名義人を事前に確認しておく

    離婚後の支払い義務の有無をについて知っておく必要があります。その際には、住宅ローンの返済は誰に義務があるかも合わせて把握しておきましょう。

  • 自宅(不動産)の名義人を確認しておく

    任意売却、リースバックをする場合は名義人全ての同意・記名・捺印が必要です。
    住宅ローンを完済した場合には、誰のものになるか知っておく必要があります。
    相続が発生した場合、誰が相続するか知っておく必要もあるでしょう。

離婚後にローンが払えなくなったなど何か問題が生じた時のために話し合いと確認が必要です。それが困難な場合は、任意売却やリースバックの専門家に相談しましょう。

夫婦間で連帯保証人になっている住宅ローンは
離婚時に問題になりますか?

連帯保証人と連帯債務者の違いについて

連帯保証人とは

保証人と連帯保証人は違います。保証人は、お金を借りている人が支払いを怠らないように助言する立場です。お金を借りている人に返済能力がある限り、保証人は責任を持つ必要はありません。
しかし連帯保証人は、お金を借りた人と同じ責任を負うことになります。保証人と違って借りた人が返済できない時は、貸した側から連帯保証人に返済を求めても良いことになっています。最近では、住宅ローンを組む際に保証会社の保証を受けることが多くなり、連帯保証人を求められることは少なくなりましたが、自営業者であったり、審査結果が良くなかった場合は連帯保証人を求められます。

連帯保証人とは

連帯債務者とは

借りた人と全く同じく支払い責任を負う立場にあり、債務者とはローン申込人のこと、夫婦の共有名義でローンを組んだ場合は、夫婦で連帯債務者となるのです。金融機関は通常、連帯保証人には主債務者が返済しない場合に請求します。連帯債務の場合はいつでも主債務者か連帯債務者のどちらにでも請求できます。共働きの家庭が増えたことにより、連帯債務を利用した住宅購入は一般的になりました。収入を合算した方がより予算の大きい家に住めること、夫婦それぞれ住宅ローン控除を受ける等のメリットがあるためです。
ただし、連帯債務も連帯保証と同様、原則解消することはできないため、離婚時あるいは離婚後に問題になることがあります。

連帯債務者とは

連帯保証人と連帯債務者の
責任と支払い義務について

離婚しても簡単に連帯保証人を抜けることはできません。
なぜなら、連帯保証とは住宅ローンを借り入れした金融機関との契約であるからです。
連帯保証の責任は、たとえ離婚をしたからといった理由で消えることはありません。

連帯保証人は解除できるのか?
解除できなかったら?

連帯保証人を外れるのは難しいです。連帯保証が解除されるのは、住宅ローンが完済された時。 ローンを返済している途中である以上、連帯保証人を抜けることは極めて難しいです。 それでも、どうしても連帯保証人を抜けたいという場合には、3つの方法があります。

  • 住宅ローンの借り換え

    現在の住宅ローン残債が、夫婦合計の収入ではなく夫一人の収入で借り換えることが可能なのであれば、妻が連帯保証人になる必要はありません。そのため離婚をする前にローンを借り換えて名義を夫一人にすることで、連帯保証の責任は消滅することになります。

  • 代わりの人を連帯保証人として立てる

    一定以上の収入のある人に、連帯保証を代わってもらうことです。 高額かつ長きに渡って返済していく必要がある、リスクの大きい住宅ローンの連帯保証人の代わりを探すのは、かなり親しい親族であっても難しいでしょう。

  • 別の不動産を担保にする

    住宅ローンに相当する一定以上の資産を持っている場合は、それを担保にして連帯保証人を解除する方法です。 いざという時の担保があれば、金融機関も納得する場合が多いでしょう。

連帯保証人は解除できるのか?

共有名義や連帯保証人のままにしておくと
どうなるのか?

様々なトラブルの危険性があります。共有名義や連帯保証人であるため、ローンを滞納された場合の支払い義務や責任が心配です。 家を売りたくても元夫や元妻が邪魔をするなどトラブルが起きやすいです。解決策として任意売却という方法があることをお知りおきください。
売却価格が残っているローンの額より低かった場合も任意売却なら収入や状況を考慮したうえで無理のない返済が可能になります。

離婚時、連帯保証人(連帯債務)の
ままでいる場合の対処法

夫婦2人で連帯債務者や連帯保証人になっている場合は、離婚時に持ち家を売り、住宅ローンを完済することで多くの問題を事前に避けることが可能となります。

住宅ローンの名義変更

住宅ローンの名義人とは

不動産物件の購入時にお金を借りる金融機関と金消契約と呼ばれる契約を交わした人のことです。 所有名義人とはその不動産の所有者であり、登記簿謄本に名前がある人のことを言います。 どちらも夫又は妻の単独名義の場合と、夫婦間での共有名義の場合もあります。

住宅ローンの名義人とは

住宅ローンが残ったままで
住宅ローンの名義変更はできるのか

現実的には非常に難しいとされています。 銀行や金融機関としても離婚という理由で、簡単に名義を変更することは認められていません。住宅ローンは夫婦間の取り決めではなく、金融機関との契約であるからです。 しかし、例えば妻が正社員として数年勤務しており、安定的に、かつ世帯主の夫並みの収入を得ている状況であるならば、離婚後に名義変更もできる可能性があるでしょう。

他に住宅ローンの名義変更をする方法はあるか

夫婦二人が各自で住宅ローンの契約を行う「ペアローン」という形で自宅を購入して、その後離婚をしたため、どちらかがその家に住み続けるという場合があります。 そうなると家を出ていく人の残債を一括で返済する必要もでてくるでしょう。しかし、残債を一気にで返済することは簡単ではありません。
一つの手としては、家を出る元配偶者側分の残債を、家に住み続ける側が新たな住宅ローンとして契約するという方法があります。 ただし、現在の住宅ローンとは別に追加で、他の金融機関で新規の住宅ローンを契約することは非常に難しい考えられるでしょう。 なぜなら、所有している物件を担保として第一に設定することを条件とする金融機関も多いためです。
そこでお勧めするのが、他社の金融機関での住宅ローンの借り換えてしまうという方法です。 ペアローンで組んだ「自分の残債+元配偶者」の残りのローン金額を他金融機関に借り換えることで、残債の一本化だけでなく名義も変更することが可能となります。

離婚にかかわる住宅ローンの
名義変更の問題点とは

名義変更できなかった場合どうするか?ということを考えてみましょう。 離婚後も夫婦のどちらかが住宅ローンを返済し続けることができるなら大きな問題は生じません。 しかし、ローンを滞納してしまう可能性があるなら、名義人と連帯保証人について事前に確認が必要しておきましょう。 なぜなら、相手側がローンを滞納してしまってから、「自分が名義人・連帯保証人になっていた」と気づくと自分に返済の請求が来るケースがよくあります。 まずは、名義人と連帯保証人を確認し、一刻でも早く専門の会社に任意売却の相談をしましょう。

離婚時の財産分与、
住宅ローンが残っている不動産はどうすればいいか?

住宅ローンが残っている不動産は
財産分与の対象となるのか?

財産分与とは、結婚生活の中で夫婦が二人で築いてきた財産を、離婚時に夫婦それぞれの財産として分けることです。 対象となるのは、建物や土地の不動産、自動車や家電や家財道具、保険、年金、株券などが挙げられます。 ただし結婚前の夫婦それぞれの財産や、結婚後に親族から相続した財産や個人で購入したものについては分与の対象外となります。
通常は以下の3つの方法から選択します。

  • 1、一方が取得して代償金を支払う
  • 2、売却して代金を分ける
  • 3、共有状態にする

離婚時に住宅ローンが残っている場合は、まずは自宅の評価と住宅ローンの差額を示す「オーバーローン」か「アンダーローン」かを調べる必要があります。 家の価値が住宅ローンの残額を上回っていてアンダーローン状態であれば、家は財産分与の対象になります。 つまり「家の査定価値から残ローン額を引いた額」が財産分与対象です。 たとえば家の査定価値が3,000万円、残ローン額が2,000万円の場合は、3,000万円-2,000万円=1000万円が財産分与の対象となります。 その場合夫婦で2分割する財産分与が望ましいでしょう。
一方、ローン残額が家の価値より上回るオーバーローンだった場合、家を売ってもローンが残ることになるので通常の売却はできません。 そして離婚する夫婦の両方もしくは一方が、家のローンを完済するまで支払い続けることになります。 その場合、ローンの負担はどうするのか、名義はどうするか、財産分与はどうするかなど解決しなければいけない問題はたくさんあります。
それでも不動産を売却したいと考えるなら、任意売却という方法があります。オーバーローンの場合は、専門家にアドバイスを求めましょう。

アンダーローンについて アンダーローンについて

離婚後に住宅ローンが残る不動産を
維持していく場合のリスク

売却の自由が利かなくなり、名義人本人に売却の意思がないと売却できないリスクがあります。名義人が遠方で来られない場合も委任状を用意し名義人の売却許可を得なければなりません。問題が生じた時のために夫とは連絡を取り合っていた方がいいでしょう。そのために離婚時に売却を済ませ、不動産関係をしっかりと清算しておく事が大きなリスク回避となるでしょう。

離婚後に住宅のローンを
滞納した時の解決法

不動産を売却する任意売却という解決方法があります。 売却額で住宅ローンの残債を支払い売却額で足りない分はその後の月々の返済で支払っていくのが可能です。 売却額で残債の多くは返済できるので月々の返済も現状よりも少額で済むでしょう。
ただし、銀行の許可が必要であり、住宅の売却額もすべて返済に充てることが条件となります。

離婚後、養育費に加えて住宅ローンの支払いもあり
生活ができない

ローンの返済条件を変更してもらう

住宅ローンを滞納したままにしておくと住宅ローンを貸している金融機関は、担保になっている自宅をを差し押さえ、競売の申し立てをします。 競売で落札されてしまうと、離婚の話し合いで家に住み続ける予定だった妻子も強制退去させられてしまいます。
そうなる前に、任意売却では住宅ローンの支払い計画のリスケジュールを金融機関に相談することができます。 返済期間の延長、賞与月の返済額の減額、毎月の返済額を減らす、当面は利息だけを支払う、変動金利型から固定金利型への変更などの返済計画の見直しに応じることができます。 審査内容としては、年収、勤続年数、これまでの返済状況、今後の収入と支出のバランスなどを考慮し、審査が行われます。 必要書類には、給与明細や源泉徴収書と支出のわかる書類、支払いが困難な現状と今後の見通しを説明した文書の提出、そして返済可能な金額とスケジュールが必要になります。

ローンよりも少なくなるように家賃を支払う

任意売却ならローンの残額が自宅を売却した金額で返済しきれない場合でも、生活に支障が出ない程度の返済計画で毎月支払っていくことが可能になります。 任意売却は、強制的に売却してしまう競売より高く売れる可能性が高く、引越しの費用も債権者との交渉によっては売却した費用の中から配分してもらえる可能性があります。 また残った返済の金額も、負担の少ない支払いとなるよう調整してくれる場合もあります。

お金が残るなら売却も考える

対象不動産がアンダーローンなら、売却したお金で住宅ローンが完済できる普通売却。オーバーローンなら任意売却という方法があります。債権者との話し合いで無理のない返済計画をし、残債を払っていくことができます。

住宅ローンの名義人とは

早めのご相談がポイント
ご相談の流れ

離婚時に住宅ローンを完済できる見込みがない場合は、多くは任意売却を選択します。任意売却はどんな手順で進めればいいか説明していきましょう。

  • 住宅ローンの残債を調べる
  • 所有名義やローン名義を確認
  • 連帯保証人を調べる
  • 不動産の評価額を把握する
  • 不動産会社と媒介契約を締結する
  • 購入者の決定をする
  • 契約締結・引き渡し。
    リースバックであれば引き続き住める

登記上の住所・氏名と契約上の住所・氏名は必ず一致していなければいけませんので離婚後の変更登記をする必要があること、実際の売却まで約3ヶ月と時間がかかることを承知しておきましょう。