現在、日本では３組に１組が離婚すると言われています。離婚率が高くなると同時に、離婚時に財産分与を理由に住宅を売却する事例は数多く見られます。しかし、売却を行う場合は、住宅ローンの残高を全て払い終える必要があります。その対処方法の一つに任意売却があります。離婚する方、また、既に離婚した方で住宅ローンの返済が困難になってきた方は、トラブルを避けるためにも、なるべく早い段階で不動産の問題を解決しましょう。
また、「売りたくない、離婚後も今の家に住み続けたい」という方も、後でトラブルにならないよう、名義や連帯保証の状況を確認しておかなければなりません。
離婚に関する住宅ローンの問題は簡単に解決する事例がとても少ないです。なぜなら、夫と妻で意見が異なることが多いからです。
よくある事例が、お子様がいるご家庭で、夫は「すぐに家を売却してスッキリさせたい」と考える一方で、妻は「子供を転校させたくないので住み続けたい。」という場合です。
その他の事例でも、片方が「住宅ローンを返済して行きたくないから売却したい。」と考え、片方が「住み続けたい。」という意見が対立することで、住宅ローン問題を後回しにしてしまうケースが多くあります。
離婚を検討されている場合は、住宅ローンについて事前に確認しておくべきことが３つあります。
名義人とは、不動産の持ち主のことです。 いざ任意売却の手続きをしようとなったときに名義人全員の同意が必要になるため、事前に名義人へ確認しておく必要があります。 例えば夫婦二人が名義人だった場合に、夫だけ任意売却の意思があっても、妻が任意売却を拒否すれば、売却できる可能性は低くなります。
住宅ローンの名義人も確認しておきましょう。住宅ローンの名義人とは住宅ローンを申し込んだ人のことです。住宅ローンの名義人は、離婚後も名義人全員が返済の義務を負うことになります。そして、任意売却をする場合は、離婚をした後でも名義人全員の同意が必要となります。
連帯保証人がいるケースとしては、夫が住宅ローンの債務者で妻や親が連帯保証人になっていることが多くがあります。注意する点は、住宅ローンの債務者が住宅ローンを滞納した場合、連帯保証人が住宅ローンの返済を請求されることです。たとえ離婚後であったとしても、返済請求からは逃げられません。
離婚した後も子供のために自宅に住み続けるための方法は2つあります。
元夫が順調に住宅ローンを払い続ける場合は何の問題もありません。 元夫が住宅ローンを滞納してしまうと、突然催促状や催告書が届くことになりかねません。競売の通知が突然届いた。という場合はすぐに任意売却の手続きを始めましょう。
リースバックとは、「自宅を第三者に売却したうえで、そのまま賃貸物件として借りて住み続ける」ということです。
リースバックをする時には、次の３つが注意点として挙げられます。
投資家を自力で探すのは困難です。そのため任意売却やリースバックを専門にしているところに依頼をするのがいいでしょう。
リースバックとは、不動産を売却したうえで賃貸契約を結び、継続して自宅に住み続けられる仕組みです。つまり、不動産の所有者が第三者に移るということです。 名義が変わっても賃貸住宅として住み続ければ、見た目はほとんど変化がありません。また、自分が不動産の所有者ではなくなると、固定資産税を支払う必要がなくなります。
たとえ投資家が決まったとしても毎月の家賃が何十万円にもなるようなら更に生活をが苦しくなってしまいます。 そのため、返済に無理がないように投資家と主債務者がお互い納得できる家賃の設定をする必要があります。 およその目安としては、投資家の買取金額のうち6～10％が年間の家賃の金額となり、それを12ヶ月で割ることで毎月の家賃が算出できます。
住宅ローンおよび自宅の名義人が夫一人の場合、住宅ローンを返済し続ければ何も問題もなく、今までのように自宅に住み続けられます。任意売却も必要ありません。 しかし、次のようなケースの場合は注意が必要です。
この場合は、夫が住み続けることが可能です。しかし、住宅ローンを全て返済した後でも自宅の名義のうち半分が妻にあります。そのため将来、家を売却する際には妻の同意が必要になることになります。
この場合は、妻が契約した住宅ローン分も変わらず返済していけるかが重要になります。離婚後した後でも妻が住宅ローンの返済に協力的なら問題ないですが、そうでなければ、夫が一人で住宅ローンを払い続ける必要があります。 また、あくまで自宅の名義人は二人のままなので住宅ローンの名義人を夫だけにすることは困難な場合が多く、反対に夫だけで住宅ローンを返済が困難になれば、妻が住宅ローンを返済しなければいけません。
住宅ローンおよび自宅の名義人が妻一人の場合、住宅ローンを返済し続ければ何も問題もなく、住宅ローンを返済し続ければ離婚に関係なく、今までのように住み続けることができます。また、任意売却をする必要もないでしょう。 しかし、次のようなケースの場合は注意が必要です。
住宅ローンの返済を続けていれば、離婚後も夫が引き続き住み続けることは可能です。
この場合、住宅ローンの返済誰が行うのか、ということが論点になってきます。
自宅を出た夫が住宅ローンを返済するとすれば、住宅ローンの返済が終了するまで支払い続けてくれるかどうか注意が必要になってきます。
夫側は、自宅を離れた後は賃貸マンションに移り住むことがよくあるケースです。その場合、住んでいる家の家賃を支払いながら、家族が暮らす家の住宅ローンも返済し続けるのは、そう簡単ではありません。
よくある例としては、夫が出て行った後の数年は住宅ローンを返済していたが、次第に滞納し妻と子どもの住まいに突然督促状が届いたという事例です。
離婚後も、何かあった時のために相手の連絡先は知っている状態にしておきましょう。
この場合も、上記のパターンと同じく、誰が住宅ローンの返済を続けるのか？ということがポイントになります。住宅ローンの名義人が二人のため、夫婦の収入で住宅ローンを返済を続けていたのでしょう。そのため、今後は一人で住宅ローンを返済するのか、離婚後も二人で住宅ローンを返済するのかよく話し合いをしておくべきでしょう。また、自宅の名義人が一人だけではないので、任意売却やリースバックをしようとした際は、やはり二人の同意が必要になります。離婚後にスムーズに手続きを行うためにも、連絡は取れる状態にしておくことが好ましいです。
返済状況の確認、任意売却、リースバックの手続きのために必要です。
離婚後の支払い義務の有無をについて知っておく必要があります。その際には、住宅ローンの返済は誰に義務があるかも合わせて把握しておきましょう。
任意売却、リースバックをする場合は名義人全ての同意・記名・捺印が必要です。
住宅ローンを完済した場合には、誰のものになるか知っておく必要があります。
相続が発生した場合、誰が相続するか知っておく必要もあるでしょう。
離婚後にローンが払えなくなったなど何か問題が生じた時のために話し合いと確認が必要です。それが困難な場合は、任意売却やリースバックの専門家に相談しましょう。
保証人と連帯保証人は違います。保証人は、お金を借りている人が支払いを怠らないように助言する立場です。お金を借りている人に返済能力がある限り、保証人は責任を持つ必要はありません。
しかし連帯保証人は、お金を借りた人と同じ責任を負うことになります。保証人と違って借りた人が返済できない時は、貸した側から連帯保証人に返済を求めても良いことになっています。最近では、住宅ローンを組む際に保証会社の保証を受けることが多くなり、連帯保証人を求められることは少なくなりましたが、自営業者であったり、審査結果が良くなかった場合は連帯保証人を求められます。
借りた人と全く同じく支払い責任を負う立場にあり、債務者とはローン申込人のこと、夫婦の共有名義でローンを組んだ場合は、夫婦で連帯債務者となるのです。金融機関は通常、連帯保証人には主債務者が返済しない場合に請求します。連帯債務の場合はいつでも主債務者か連帯債務者のどちらにでも請求できます。共働きの家庭が増えたことにより、連帯債務を利用した住宅購入は一般的になりました。収入を合算した方がより予算の大きい家に住めること、夫婦それぞれ住宅ローン控除を受ける等のメリットがあるためです。
ただし、連帯債務も連帯保証と同様、原則解消することはできないため、離婚時あるいは離婚後に問題になることがあります。
離婚しても簡単に連帯保証人を抜けることはできません。
なぜなら、連帯保証とは住宅ローンを借り入れした金融機関との契約であるからです。
連帯保証の責任は、たとえ離婚をしたからといった理由で消えることはありません。
連帯保証人を外れるのは難しいです。連帯保証が解除されるのは、住宅ローンが完済された時。 ローンを返済している途中である以上、連帯保証人を抜けることは極めて難しいです。 それでも、どうしても連帯保証人を抜けたいという場合には、３つの方法があります。
現在の住宅ローン残債が、夫婦合計の収入ではなく夫一人の収入で借り換えることが可能なのであれば、妻が連帯保証人になる必要はありません。そのため離婚をする前にローンを借り換えて名義を夫一人にすることで、連帯保証の責任は消滅することになります。
一定以上の収入のある人に、連帯保証を代わってもらうことです。 高額かつ長きに渡って返済していく必要がある、リスクの大きい住宅ローンの連帯保証人の代わりを探すのは、かなり親しい親族であっても難しいでしょう。
住宅ローンに相当する一定以上の資産を持っている場合は、それを担保にして連帯保証人を解除する方法です。 いざという時の担保があれば、金融機関も納得する場合が多いでしょう。
様々なトラブルの危険性があります。共有名義や連帯保証人であるため、ローンを滞納された場合の支払い義務や責任が心配です。
家を売りたくても元夫や元妻が邪魔をするなどトラブルが起きやすいです。解決策として任意売却という方法があることをお知りおきください。
売却価格が残っているローンの額より低かった場合も任意売却なら収入や状況を考慮したうえで無理のない返済が可能になります。
夫婦2人で連帯債務者や連帯保証人になっている場合は、離婚時に持ち家を売り、住宅ローンを完済することで多くの問題を事前に避けることが可能となります。
不動産物件の購入時にお金を借りる金融機関と金消契約と呼ばれる契約を交わした人のことです。 所有名義人とはその不動産の所有者であり、登記簿謄本に名前がある人のことを言います。 どちらも夫又は妻の単独名義の場合と、夫婦間での共有名義の場合もあります。
現実的には非常に難しいとされています。 銀行や金融機関としても離婚という理由で、簡単に名義を変更することは認められていません。住宅ローンは夫婦間の取り決めではなく、金融機関との契約であるからです。 しかし、例えば妻が正社員として数年勤務しており、安定的に、かつ世帯主の夫並みの収入を得ている状況であるならば、離婚後に名義変更もできる可能性があるでしょう。
夫婦二人が各自で住宅ローンの契約を行う「ペアローン」という形で自宅を購入して、その後離婚をしたため、どちらかがその家に住み続けるという場合があります。
そうなると家を出ていく人の残債を一括で返済する必要もでてくるでしょう。しかし、残債を一気にで返済することは簡単ではありません。
一つの手としては、家を出る元配偶者側分の残債を、家に住み続ける側が新たな住宅ローンとして契約するという方法があります。
ただし、現在の住宅ローンとは別に追加で、他の金融機関で新規の住宅ローンを契約することは非常に難しい考えられるでしょう。
なぜなら、所有している物件を担保として第一に設定することを条件とする金融機関も多いためです。
そこでお勧めするのが、他社の金融機関での住宅ローンの借り換えてしまうという方法です。
ペアローンで組んだ「自分の残債＋元配偶者」の残りのローン金額を他金融機関に借り換えることで、残債の一本化だけでなく名義も変更することが可能となります。
名義変更できなかった場合どうするか？ということを考えてみましょう。 離婚後も夫婦のどちらかが住宅ローンを返済し続けることができるなら大きな問題は生じません。 しかし、ローンを滞納してしまう可能性があるなら、名義人と連帯保証人について事前に確認が必要しておきましょう。 なぜなら、相手側がローンを滞納してしまってから、「自分が名義人・連帯保証人になっていた」と気づくと自分に返済の請求が来るケースがよくあります。 まずは、名義人と連帯保証人を確認し、一刻でも早く専門の会社に任意売却の相談をしましょう。
財産分与とは、結婚生活の中で夫婦が二人で築いてきた財産を、離婚時に夫婦それぞれの財産として分けることです。
対象となるのは、建物や土地の不動産、自動車や家電や家財道具、保険、年金、株券などが挙げられます。
ただし結婚前の夫婦それぞれの財産や、結婚後に親族から相続した財産や個人で購入したものについては分与の対象外となります。
通常は以下の3つの方法から選択します。
離婚時に住宅ローンが残っている場合は、まずは自宅の評価と住宅ローンの差額を示す「オーバーローン」か「アンダーローン」かを調べる必要があります。
家の価値が住宅ローンの残額を上回っていてアンダーローン状態であれば、家は財産分与の対象になります。
つまり「家の査定価値から残ローン額を引いた額」が財産分与対象です。 たとえば家の査定価値が3,000万円、残ローン額が2,000万円の場合は、3,000万円－2,000万円＝1000万円が財産分与の対象となります。
その場合夫婦で2分割する財産分与が望ましいでしょう。
一方、ローン残額が家の価値より上回るオーバーローンだった場合、家を売ってもローンが残ることになるので通常の売却はできません。
そして離婚する夫婦の両方もしくは一方が、家のローンを完済するまで支払い続けることになります。
その場合、ローンの負担はどうするのか、名義はどうするか、財産分与はどうするかなど解決しなければいけない問題はたくさんあります。
それでも不動産を売却したいと考えるなら、任意売却という方法があります。オーバーローンの場合は、専門家にアドバイスを求めましょう。
売却の自由が利かなくなり、名義人本人に売却の意思がないと売却できないリスクがあります。名義人が遠方で来られない場合も委任状を用意し名義人の売却許可を得なければなりません。問題が生じた時のために夫とは連絡を取り合っていた方がいいでしょう。そのために離婚時に売却を済ませ、不動産関係をしっかりと清算しておく事が大きなリスク回避となるでしょう。
不動産を売却する任意売却という解決方法があります。
売却額で住宅ローンの残債を支払い売却額で足りない分はその後の月々の返済で支払っていくのが可能です。
売却額で残債の多くは返済できるので月々の返済も現状よりも少額で済むでしょう。
ただし、銀行の許可が必要であり、住宅の売却額もすべて返済に充てることが条件となります。
任意売却ならローンの残額が自宅を売却した金額で返済しきれない場合でも、生活に支障が出ない程度の返済計画で毎月支払っていくことが可能になります。 任意売却は、強制的に売却してしまう競売より高く売れる可能性が高く、引越しの費用も債権者との交渉によっては売却した費用の中から配分してもらえる可能性があります。 また残った返済の金額も、負担の少ない支払いとなるよう調整してくれる場合もあります。
対象不動産がアンダーローンなら、売却したお金で住宅ローンが完済できる普通売却。オーバーローンなら任意売却という方法があります。債権者との話し合いで無理のない返済計画をし、残債を払っていくことができます。
離婚時に住宅ローンを完済できる見込みがない場合は、多くは任意売却を選択します。任意売却はどんな手順で進めればいいか説明していきましょう。
登記上の住所・氏名と契約上の住所・氏名は必ず一致していなければいけませんので離婚後の変更登記をする必要があること、実際の売却まで約3ヶ月と時間がかかることを承知しておきましょう。
