離婚した後も子どものために住み続けるには
離婚した後も子供のために自宅に住み続けるための方法は2つあります。
①そのまま住宅ローンの返済を続けて住み続ける
元夫が順調に住宅ローンを払い続ける場合は何の問題もありません。
元夫が住宅ローンを滞納してしまうと、突然催促状や催告書が届くことになりかねません。競売の通知が突然届いた。という場合はすぐに任意売却の手続きを始めましょう。
②リースバックを活用して住み続ける
リースバックとは、「自宅を第三者に売却したうえで、そのまま賃貸物件として借りて住み続ける」ということです。
リースバックをする時には、次の3つが注意点として挙げられます。
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買い取ってくれる投資家を探す必要がある
投資家を自力で探すのは困難です。そのため任意売却やリースバックを専門にしているところに依頼をするのがいいでしょう。
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不動産の所有権が第三者に移る
リースバックとは、不動産を売却したうえで賃貸契約を結び、継続して自宅に住み続けられる仕組みです。つまり、不動産の所有者が第三者に移るということです。
名義が変わっても賃貸住宅として住み続ければ、見た目はほとんど変化がありません。また、自分が不動産の所有者ではなくなると、固定資産税を支払う必要がなくなります。
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家賃はいくらになるのか?
たとえ投資家が決まったとしても毎月の家賃が何十万円にもなるようなら更に生活をが苦しくなってしまいます。
そのため、返済に無理がないように投資家と主債務者がお互い納得できる家賃の設定をする必要があります。
およその目安としては、投資家の買取金額のうち6~10%が年間の家賃の金額となり、それを12ヶ月で割ることで毎月の家賃が算出できます。
離婚後、"夫"が引き続き住み続ける方法は
住宅ローンおよび自宅の名義人が夫一人の場合、住宅ローンを返済し続ければ何も問題もなく、今までのように自宅に住み続けられます。任意売却も必要ありません。
しかし、次のようなケースの場合は注意が必要です。
- 住宅ローンの名義人:
- 夫一人
- 自宅の名義人:
- 2分の1が妻
この場合は、夫が住み続けることが可能です。しかし、住宅ローンを全て返済した後でも自宅の名義のうち半分が妻にあります。そのため将来、家を売却する際には妻の同意が必要になることになります。
- 住宅ローンの名義人:
- 夫婦二人
- 自宅の名義人:
- 夫婦二人
この場合は、妻が契約した住宅ローン分も変わらず返済していけるかが重要になります。離婚後した後でも妻が住宅ローンの返済に協力的なら問題ないですが、そうでなければ、夫が一人で住宅ローンを払い続ける必要があります。
また、あくまで自宅の名義人は二人のままなので住宅ローンの名義人を夫だけにすることは困難な場合が多く、反対に夫だけで住宅ローンを返済が困難になれば、妻が住宅ローンを返済しなければいけません。
離婚後、"妻"が引き続き住み続ける方法は
住宅ローンおよび自宅の名義人が妻一人の場合、住宅ローンを返済し続ければ何も問題もなく、住宅ローンを返済し続ければ離婚に関係なく、今までのように住み続けることができます。また、任意売却をする必要もないでしょう。
しかし、次のようなケースの場合は注意が必要です。
- 住宅ローンの名義人:
- 夫一人
- 自宅の名義人:
- 夫一人
住宅ローンの返済を続けていれば、離婚後も夫が引き続き住み続けることは可能です。
この場合、住宅ローンの返済誰が行うのか、ということが論点になってきます。
自宅を出た夫が住宅ローンを返済するとすれば、住宅ローンの返済が終了するまで支払い続けてくれるかどうか注意が必要になってきます。
夫側は、自宅を離れた後は賃貸マンションに移り住むことがよくあるケースです。その場合、住んでいる家の家賃を支払いながら、家族が暮らす家の住宅ローンも返済し続けるのは、そう簡単ではありません。
よくある例としては、夫が出て行った後の数年は住宅ローンを返済していたが、次第に滞納し妻と子どもの住まいに突然督促状が届いたという事例です。
離婚後も、何かあった時のために相手の連絡先は知っている状態にしておきましょう。
- 住宅ローンの名義人:
- 夫婦二人
- 自宅の名義人:
- 夫婦二人
この場合も、上記のパターンと同じく、誰が住宅ローンの返済を続けるのか?ということがポイントになります。住宅ローンの名義人が二人のため、夫婦の収入で住宅ローンを返済を続けていたのでしょう。そのため、今後は一人で住宅ローンを返済するのか、離婚後も二人で住宅ローンを返済するのかよく話し合いをしておくべきでしょう。また、自宅の名義人が一人だけではないので、任意売却やリースバックをしようとした際は、やはり二人の同意が必要になります。離婚後にスムーズに手続きを行うためにも、連絡は取れる状態にしておくことが好ましいです。
離婚後もご家族のうち誰かが
住み続けるためのポイント3つ
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離婚後の連絡先や住まいは把握しておく
返済状況の確認、任意売却、リースバックの手続きのために必要です。
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住宅ローンの名義人を事前に確認しておく
離婚後の支払い義務の有無をについて知っておく必要があります。その際には、住宅ローンの返済は誰に義務があるかも合わせて把握しておきましょう。
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自宅(不動産)の名義人を確認しておく
任意売却、リースバックをする場合は名義人全ての同意・記名・捺印が必要です。
住宅ローンを完済した場合には、誰のものになるか知っておく必要があります。
相続が発生した場合、誰が相続するか知っておく必要もあるでしょう。
離婚後にローンが払えなくなったなど何か問題が生じた時のために話し合いと確認が必要です。それが困難な場合は、任意売却やリースバックの専門家に相談しましょう。
離婚時、連帯保証人(連帯債務)の
ままでいる場合の対処法
夫婦2人で連帯債務者や連帯保証人になっている場合は、離婚時に持ち家を売り、住宅ローンを完済することで多くの問題を事前に避けることが可能となります。
離婚にかかわる住宅ローンの
名義変更の問題点とは
名義変更できなかった場合どうするか?ということを考えてみましょう。
離婚後も夫婦のどちらかが住宅ローンを返済し続けることができるなら大きな問題は生じません。
しかし、ローンを滞納してしまう可能性があるなら、名義人と連帯保証人について事前に確認が必要しておきましょう。
なぜなら、相手側がローンを滞納してしまってから、「自分が名義人・連帯保証人になっていた」と気づくと自分に返済の請求が来るケースがよくあります。
まずは、名義人と連帯保証人を確認し、一刻でも早く専門の会社に任意売却の相談をしましょう。
離婚後に住宅のローンを
滞納した時の解決法
不動産を売却する任意売却という解決方法があります。
売却額で住宅ローンの残債を支払い売却額で足りない分はその後の月々の返済で支払っていくのが可能です。
売却額で残債の多くは返済できるので月々の返済も現状よりも少額で済むでしょう。
ただし、銀行の許可が必要であり、住宅の売却額もすべて返済に充てることが条件となります。
早めのご相談がポイント
ご相談の流れ
離婚時に住宅ローンを完済できる見込みがない場合は、多くは任意売却を選択します。任意売却はどんな手順で進めればいいか説明していきましょう。
- ①住宅ローンの残債を調べる
- ②所有名義やローン名義を確認
- ③連帯保証人を調べる
- ④不動産の評価額を把握する
- ⑤不動産会社と媒介契約を締結する
- ⑥購入者の決定をする
- ⑦契約締結・引き渡し。
リースバックであれば引き続き住める
登記上の住所・氏名と契約上の住所・氏名は必ず一致していなければいけませんので離婚後の変更登記をする必要があること、実際の売却まで約3ヶ月と時間がかかることを承知しておきましょう。