任意売却を進めるためには、銀行（などの債権者）から任意売却の同意を得る必要があります。決して銀行に有利な話ではないので、場合によっては同意してもらえないこともあるでしょう。
同意してもらえず、かつ住宅ローンの滞納が続くと、やがて競売により家を手放すことになるかもしれません。
ここでは、任意売却における銀行との交渉方法やポイントなどについて解説します。
そもそも銀行は任意売却に同意してくれるのか？
結論からいうと、銀行は任意売却に同意してくれることもあれば、同意してくれないこともあります。
住宅ローンの返済に伴って得られる利息は、銀行にとっての大事な売上です。もし任意売却に同意すれば、
以後は利息を受け取れなくなり、予定していた売上を得られません。
すなわち銀行にとって、任意売却へ同意することに大きなメリットはない、ということです。
メリットがないにもかかわらず銀行が任意売却に同意する理由
メリットがないにもかかわらず銀行が任意売却に応じる理由は、競売よりも多くの返済を得られる可能性があるからに他なりません。
債務者の返済が困難になると、いずれ銀行は裁判所へ住宅の競売を申し立てることになります。そして、競売で得られた売却金は住宅ローンの残債の一部へと充てられていきます。
ところが一般的には、競売を通じて得られる売却金は、任意売却を通じて得られる売却金より少ない傾向があります。
銀行が少しでも多くの返済金を得るためには、競売より任意売却を選択したほうが有利になる可能性があるため、メリットがないにもかかわらず銀行は任意売却に同意してくれることがあるのです。
任意売却に同意してくれないこともある
いかに誠意をもって交渉しても、任意売却に同意してくれない銀行もあります。同意してくれない主な理由は、銀行の方針・規定です。
方針や規定で「原則として任意売却を認めない」としている銀行は、交渉しても同意してくれない可能性があるでしょう。
ただし、方針・規定で任意売却を認めていない銀行でも、任意売却によって住宅ローンが完済される見通しがある場合には、例外的に任意売却に同意してくれることもあります。
はじめから任意売却を諦めるのではなく、まずは専門家とともに銀行へ交渉してみたほうが良いでしょう。
一般的に任意売却の交渉は専門家が行う
銀行との任意売却の交渉は、通常、住宅ローンを抱えている本人が行うのではなく、任意売却に詳しい専門家が本人の代理で行います。
交渉を行う専門家は、主に任意売却に詳しい不動産会社や弁護士です。
それぞれの交渉の特徴を見てみましょう。
不動産会社が行う交渉の特徴
任意売却の目的は、対象物件をより高い価格で売却し、銀行へより多くのお金を返済することです。
不動産会社は、まさに不動産をより高い価格で売却する専門家なので、銀行から見れば魅力的な交渉相手となるでしょう。
ただし任意売却には高度な専門知識と交渉スキルが必要なので、任意売却の交渉を依頼する際には、実績が豊富な不動産会社へ相談することが大切です。
また、住宅ローンの他にも多くの借金を抱えている場合、自己破産や個人再生などの法的手続きが必要となる場合もあるので、一般的な不動産会社よりも、弁護士や司法書士と提携している不動産会社を選んだほうが手続きをスムーズに進められるでしょう。
弁護士が行う交渉の特徴
任意売却には法的な知識も必要となるため、弁護士が交渉を行ってくれるなら債務者は心強いことでしょう。
住宅ローン以外の借金も多く抱えている場合には、任意売却以外にも債務整理の相談ができるため、弁護士は
頼もしいパートナーとなります。
ただし、弁護士にはそれぞれ専門分野があることから、銀行との交渉役として選ぶ際には、不動産の法務を専門とする弁護士を選ぶことが大切です。
また、不動産会社に比べると、トータルで掛かるコストは弁護士のほうが高い傾向があることも理解しておきましょう。
銀行に任意売却を交渉する際のポイント
銀行に任意売却の交渉をする際のポイントについて確認しておきましょう。
不動産売却に掛かる費用を銀行に負担してもらえるよう交渉する
任意売却であっても、通常の不動産売却と同様に各種の費用が掛かります。交渉に際しては、これらの費用を誰が負担するのかを明らかにしましょう。
ちなみに、不動産売却に掛かる主な費用は次のとおりです。
– 不動産仲介手数料
– 抵当権抹消に掛かる費用
– 測量費用（戸建ての場合）、など
これらの費用は、一般的な不動産取引では不動産を売却する本人が負担する形となりますが、住宅ローンの返済が困難な状況の中、これらの費用の工面は難しいかもしれません。
銀行が負担してくれるよう説得することが、交渉役の腕の見せ所です。
引越し費用や当面の生活費を銀行に負担してもらえるよう交渉する
任意売却に伴って家を退去する際、引越し業者に料金を払わなければなりません。また、引越し先が賃貸であれば、不動産仲介手数料の他にも、敷金や礼金、当面の家賃などの支払いが必要となります。
新生活が軌道に乗るまでの最低限の生活費も必要でしょう。
銀行に任意売却を交渉する際には、売却金の中からこれら引越しに伴う各種費用を負担してもらえるよう提案してみましょう。
誠意をもって交渉すれば、銀行の善意でこれらの費用を負担してもらえることもあります。
滞納中の管理費・修繕積立金を銀行に負担してもらえるよう交渉する
任意売却の対象物件がマンションの場合、住宅ローンの滞納に加え、管理費や修繕積立金の滞納があるかもしれません。
任意売却を行っても管理費・修繕積立金の滞納分が減免されることはないので、任意売却の交渉においては、売却金の中から滞納分を支払ってもらえるよう銀行に交渉してみましょう。
現実的な残債返済計画を立ててもらえるよう交渉する
任意売却を行っても、売却金で住宅ローンを完済できるとは限りません。もし任意売却をしても残債が残った場合には、現実的な返済計画を立ててもらえるよう銀行に交渉しましょう。
残債の金額にもよりますが、任意売却を行う家計の中で、残債の一括返済はできないかもしれません。月々数千円など、少額ずつの分割払いにしてもらえれば理想です。
簡単に交渉を諦めない
銀行が任意売却に難色を示したとしても、一度の交渉だけで簡単に諦めないようにしましょう。
地方銀行や信用金庫などの中には、過去、任意売却の申し出を受けた経験がほとんどないところもあります。
そのような金融機関で任意売却の交渉をしたとしても、対応した行員等の知識・経験不足により、イレギュラーな任意売却は形式的に門前払いされることもあります。
任意売却は、競売より高い売却金を得られる可能性があるため、金融機関にとっても検討したほうがよい選択肢の1つです。
はじめの交渉で門前払いされたとしても、粘り強く銀行側のメリットを伝えて理解してもらい、任意売却の同意を得られるよう努力してみましょう。
【まとめ】交渉力のある専門家とともに納得できる解決を目指す
任意売却の交渉に関し、基本的な知識や交渉のポイントなどをご紹介しました。
住宅ローンの返済が困難になった方にとって、任意売却は解決に向けた有効な選択肢のひとつとなります。
ただし、すべての銀行が任意売却に同意してくれるわけではないことも理解しておきましょう。
任意売却に同意してくれるかどうかは、銀行の基本方針の他にも、不動産会社・弁護士などの交渉力が影響します。
任意売却の実績が豊富な専門家を選び、銀行と債務者の双方にとって納得できる結果を目指していきましょう。
