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任意売却とリースバック

目次

リースバックとは

リースバックとは、所有している不動産（家、ご自宅など）を専門の不動産会社へ売却し、買主であるオーナーに対してリース料（家賃）を支払うことで、もとの所有者が継続してその不動産を使用し続けられるという不動産取引です。正式名称はセル＆リースバック（セルアンドリースバック、セール＆リースバック）と言います。近年、このリースバックと任意売却を組み合わせるという取引方法が注目されています。特に、自宅に住み続けたい、住んだまま家を売りたい場合など、自宅を任意売却しそのまま所有者が、自宅に住み続けるという契約の取引方法が増えています。
また、買取代金は一括で支払われるため、ローン返済自体は問題ないがまとまった現金が必要なときにも利用可能です。

このような方に
オススメの方法です

  • 年金の不足など老後の生活費を補う場合
  • 子どもの教育費の捻出
  • 病気の治療費の捻出
  • 住宅ローン以外の借金返済
  • 事業資金としての活用
  • せっかく築いてきたご近所づきあいをこれからも続けたい
  • 複数のペットを飼っているため賃貸には移れない
  • 老後は旅行に行くなど生活を充実させたい
  • 遺産を分けやすい金融資産だけにしておきたい
  • 新しい事務所や工場への移転は避けたい
  • 賃料を全額経費計上することで節税対策としたい

リースバックの
メリットとデメリット

自宅に住み続けることができるリースバックですが、もちろんメリットとデメリットが存在します。任意売却＋リースバックをする場合は、このメリットとデメリットをよく理解しておくことが重要です。

リースバックのメリット
  • 買主を探す必要がないので
    現金化までの期間が比較的に短い
  • 思い出や思い入れの詰まった自宅に
    住み続けることができる
  • 引越しをする必要がない
    （引越し費用も必要ありません）
  • 子どもの学区が変わることがない
  • 将来的に買い戻すことが可能
  • インターネット等を利用した
    販売活動がされないため、
    売却したことが周りに知られない
リースバックのデメリット
  • 自宅を借りている間は
    家賃を支払う必要がある
  • 売却した価格よりも
    買戻し価格は高くなるケースが多い

リースバックの利用に必要な条件

ローンなどの負債の返済や資金調達として有効な手段であるリースバックですが、成立には一定の条件があります。

  1. 01毎月の家賃（リース料）を
    安定的に支払えること

    年金収入でも構いませんが、安定的な収入があることが大前提となります。

  2. 02物件の買い手があること

    リースバックは買い手にとって、投資物件です。
    魅力的な物件であれば、買い手が見つかりやすいので、成功率は高くなります。

  3. 03任意売却を併用する場合は、
    債権者が応じること

    任意売却は担保割れのままの売却であるため、債権者がその条件で抵当権の抹消（売却）に応じることが必須条件です。

リースバックについて
知っておくべきポイント
(売却価格と、毎月の支払い価格)

月額の家賃は、物件内容と地域性などから決定します。売却価格の8～16％程度を12で割った金額が目安です。ただし、この計算は、物件状況や地域によって大きく変わります。
たとえば、都心部にある一般的な一戸建てやマンションなどは、最も有利な条件で、リースバックを受けられる傾向にあります。反対に、素晴らしい物件でも、利便性のよくない場所にあったり、人口が減りつつあるエリアでは、買い手を見つけるのは困難なことがあります。
なお、注意していただきたいのは、リースバックで支払うのは賃料であって、ローンの返済ではありません。買戻しをしない限り、物件があなたのものになることはありません。
なお、買戻しの場合でも、それまでに払った家賃は、買戻し金額に充当されることはありません。

リースバックと
リバースモーゲージの違い

リバースモーゲージとは自宅を担保に金融機関や自治体などからお金を借り、借りたお金は死亡時に自宅を売却することで一括返済する方法です。
こちらの場合は、死亡時に返済することが前提となるので、生存中に融資枠を使い切ってしまうこともあり得ます。生活費として利用する場合は、このことを十分理解して契約する必要があります。そのため、多くの場合で契約者には、60歳以上といった年齢条件があります。また、リースバックと違い、物件の所有権は移行しないので固定資産税の納税義務もそのままになリます。そのほかのリースバックとの違いは下の図で確認してください。

オーナーチェンジ物件と
リースバック物件の違い

不動産投資目的で購入した投資家から、そのまま賃貸住宅として住み続ける方法です。オーナーチェンジは、リースバックとは違い、ご本人様の買戻しの約束などはありません。
任意売却でオーナーチェンジとは、投資目的の第三者へ売却し当該物件を賃貸住宅として借り受け住み続けていただけます。

法人・事業主の方も
リースバックは有効です

所有している事務所や店舗・工場などの不動産を売却して、リース契約をし、「賃貸」として利用することができます。
抵当権の有無に関わらず、リースバックのお手伝いをしています。事業に必要なビル、工場などの不動産を利用して、債務の圧縮や資金の捻出が可能になります。
リースバックは、「一定期間」・「継続的に」・「買戻すことを前提にしたい」等、条件に合わせて活用して頂けます。
また、会社の不動産だけでなく、ご自宅や土地、投資用不動産等を利用した資金捻出も可能です。

リースバックができないケース

  1. 01買い手が現れない場合

    売買を伴う以上、不動産も商品です。地域や物件の状況、そして売却価格と賃料のバランス（利回り）が大きく関係します。同じ物件でも、都心部と過疎化の進む地域では、見込みは大きく変わります。

  2. 02リースバックでの売却価格が
    住宅ローンの残債に満たない場合

    リースバックでの売却価格が住宅ローン残債に満たないときは、任意売却を検討いたします。
    任意売却とリースバックの両方をご案内することも可能ですが、債権者の承諾が得られた場合のみ、進めることができます。

私たちが選ばれる理由

任意売却無料相談窓口なら、リースバックの豊富な成功経験があるプロフェッショナルの専門家があなたのお悩みを完全サポートいたします。

  1. 01何度でも相談無料

    専門の相談員が、何度でもご相談に対応いたしますので、納得がいくまでご相談していただけます。

  2. 02お客様のニーズに合ったご提案

    お客様の希望を第一に考え、「家を残したい」「なるべく高い金額での売却をしたい」など一人一人違うニーズに対して徹底的に考えます！

  3. 03売却後もあなたのお家の問題をサポート

    売却後の新しいお家探しもサポートします。お家の問題でお困りのことがあれば、お気軽にご相談ください。

リースバック可能期間

リースバックで自宅に住み続けるためには、早い段階のご相談がとても大切です。
任意売却によるリースバックを成功させるためには、多くの金融機関が競売入札決定までに全ての手続きを完了させることを求めているからです。リースバックが可能な期限が決まっているため、放っておくと状況はどんどん悪化してしまいます。お悩みの方は、すぐにでも信頼できる専門家に相談することがポイントです。

競売までの流れ

リースバックご相談の流れ

  • お電話／メールでのご相談受付

    ご相談は何度でも完全無料です。
    また、個人情報については秘密厳守で対応しますのでご安心ください。

  • 個別面談

    ご相談は何度でも完全無料です。ご不明点など、お気兼ねなくご質問下さい。
    安心して任せられると思われた段階でご依頼ください。

  • 物件の査定

    リースバックを行う物件の査定を行います。リースバックを成功させるために、物件の適正価格は重要なポイントの一つです。

  • 債権者交渉、販売活動

    リースバックを進めるため、すべてのお借入れ先の同意を得ます。（専門相談員が行います）
    その後、リースバックにご協力いただけるお身内や知人の方、投資家の方を募ります。

  • リースバックの成立

    リースバックのための売買契約と同時に、住み続けるための賃貸契約を買い主との間で結びます。買戻しをご希望の場合には、買戻しに関する書類を取り交わします。必要書類の準備、契約場所の手配などの事前準備は私たちが行いますのでご安心ください。

  • ご希望に応じて、買戻し

    買戻しをご希望の方は、契約時の取り決め時期に買戻しを行います。

早めのご相談がポイント

住宅ローンのお悩みを放っておくと状況はどんどん悪化してしまいます。
任意売却相談窓口では、プロフッショナルの相談員が何度でも対応します。
まずはお気軽にお問い合わせください！

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